În data de 24 mai am scris articolul din Republica „2008, 2016, se repetă istoria pe piața imobiliară. Încă o generație de corporatiști păcălită”.
În acest articol am atras atenția că în România s-a creat o bulă imobiliară generată de programul „Prima casă”.
Mulți „experți” m-au contrazis.
Cum poate cineva să spună acest lucru? Era momentul ideal să-ți cumperi un apartament!
Cum poate cineva să recomande tinerilor să mai aștepte doi ani pentru că prețurile se vor prăbuși? Au fost tineri care m-au combătut, cum pot să critic un program atât de bun pentru tineri?
Luna mai a reprezentat cea mai bună lună din an pentru bănci, din punct de vedere al creditelor acordate.
Conform unui site de anunțuri imobiliare, prețul apartamentelor din București a crescut între 5 și 10% de la începutul anului.
Cum poate cineva să recomande amânarea achiziției unui apartament? Până la urmă, nu acesta este visul românilor? Să fie proprietari!
Au trecut două luni de la publicarea articolului, iar primul semnal tras de mine s-a întâmplat mai repede decât mă așteptăm.
Piața imobiliară s-a blocat. Oameni din bănci mi-au confirmat că în luna iulie numărul de credite acordate pentru achiziția de case tinde către zero.
A fost un șoc și pentru bănci care se gândesc acum să scadă avansurile la creditele ipotecare standard. Cele care fuseseră crescute agresiv acum două luni ca urmare a promulgării legii „dării în plată”.
Căzând în propria capcană, băncile din România au trimis deja cereri către sediile din țările lor de origine, pentru scăderea avansului la creditele ipotecare standard. Aceleași bănci care amenințau populația că vor crește avansurile, dacă se aplică legea dării în plată.
Partea amuzantă este că, până acum, sediile centrale le-au refuzat cererile, considerând piața imobiliară din România cu un risc mărit de devalorizare.
Cu alte cuvinte, băncile au umflat, ca în 2006-2008, piața imobiliară, iar acum sunt speriați de faptul că nu știu cum se va sparge.
Programul „Prima casă” – după creditarea în franci, încă un produs toxic
În articolul din mai explicam de ce programul „Prima casă” a fost un produs toxic pentru populație și pentru dezvoltarea urbanistică a României.
Faptul că piața imobiliară s-a blocat după stoparea programului arată că întreg sistemul a fost susținut de „Prima casă”.
Explicam că scopul acestui program a fost să stopeze scăderea dramatică a prețurilor apartamentelor în perioada 2008-2009.
În mai puțin de un an, iulie 2008 – mai 2009, prețurile caselor au scăzut cu 40%. Există riscul real ca mai multe bănci să intre în faliment. (una nu a mai putut fi salvată, Volksbank, care ocupa în 2008 poziția a patra în sistemul bancar).
În mai 2009 a fost lansat programul. Limita maximă de garantare a fost stabilită la 60.000 de euro.
Cine a stabilit această limită maximă? Este un subiect pentru Curtea de Conturi, eventual DNA, pentru că în acest fel statul a garantat cu bani publici achiziția de imobile supraevaluate.
Limita maximă nu a avut legătură cu realitatea, ci a fost pusă pentru a stopa scăderea prețurilor. Dacă prețurile ar fi scăzut și mai mult tot sistemul bancar din România ar fi intrat în colaps.
Cât au pierdut cei care „au beneficiat ” de programul „Prima casă”
Din 2009 până în prezent, aproximativ 190.000 de români „au beneficiat” de „Prima casă”.
Ce s-ar fi întâmplat dacă guvernanții ar fi stabilit limita maximă de garantare la 50.000 euro (variantă ipotetică)?
Prețurile s-ar fi aliniat în jurul valorii de 50.000 euro.
Asta înseamnă că, în medie, cei care au cumpărat apartament prin acest program au contractat un credit cu 10.000 de euro mai mare decât valoarea reală a casei de la acel moment.
Adăugând dobânzile plătite de-a lungul contractului, reiese că cei care au contractat un credit prin acest program au pierdut cel puțin 20.000 euro.
Cine și cum va explica acest lucru?
Dar cine a câștigat?
Băncile au acordat finanțări cu aproximativ 2 miliarde de euro mai mari decât valoarea reală a imobilelor finanțate.
Pentru contractele finanțate prin „Prima casă”, băncile vor primi de la populație dobânzi suplimentare de aproximativ 2 miliarde de euro!
Nu-i rău deloc!
Calculul l-am făcut pe o limită de garantare ipotetică de 50.000 euro. Ce s-ar fi întâmplat dacă prețurile scădeau și mai mult?
Dar nu-i așa? Tinerii au tot dreptul să mă critice pentru că le-am spus să mai aștepte!
Cum este posibil să repetăm mereu aceleași greșeli?
În anii 90 România era țara jocurilor piramidale. În celebrul „Caritas” au investit aproximativ 2 milioane de români, suma totală jucată fiind de 5 miliarde de dolari.
După prăbușirea „Caritas” au înflorit alte câteva zeci de jocuri piramidale.
În 2009 România a avut cea mai mare scăderea a pieței imobiliare din lume, alături de Spania și Grecia.
Cei mai afectați de prăbușirea prețurilor au fost cei care au cumpărat apartamente în perioada de vârf (2008) și care s-au împrumutat în franci elvețieni. Numărul acestora a fost de aproximativ 20.000.
În 2016 situația este mult mai gravă. Vorbim de aproximativ 200.000 de români care au cumpărat apartamente supraevaluate.
De ce repetăm obsesiv aceleași greșeli?
În România educația financiară este aproape de zero.
Probabil acest lucru vine din sistemul de învățământ.
În școala primară aproximativ toate problemele de matematică începeau cu doi bicicliști care plecau din două localități, iar noi trebuiam să calculăm când se întâlnesc ținând cont de viteza fiecăruia.
Nu am văzut vreodată vreo problemă de matematică care să te învețe cum să calculezi dobânda la un credit bancar.
Cred că ar fi fost mult mai util pentru elevi dacă problemele făceau referire la doi tineri care și-au luat credite, unul în lei celălalt în valută, unul cu dobândă fixă celălalt cu dobândă variabilă.
În 2016 tinerii ar fi trebuit să înțeleagă că mobilitatea este mult mai importantă decât să fii prins toată viața de un credit ipotecar.
Dar nu-i așa? Tinerii au tot dreptul să mă critice ! Și noi i-am criticat pe părinții noștri, deși ne voiau binele!
Urmăriți Republica pe Google News
Urmăriți Republica pe Threads
Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp
Alătură-te comunității noastre. Scrie bine și argumentat și poți fi unul dintre editorialiștii platformei noastre.
Aceea fiind in sus.
De ce?
nu sunt locuinte pentru toata lumea deficitul va fi acoperit in aprox 20 de ani - 30 de ani daca ritmul actual este mentinut
nu sunt vorbele mele ci ale dezvoltatorilor si constructorilor deci informatiile sunt pertinente si la obiect.
Referitor la situatia recesiunii care a pornit din SUA acolo a fost alta problema.
A fost faptul ca bancile au dat credite imobiliare pe criterii de a dreptul de tot rasul unor persoane cu venituri slabe si lipsa de credibilitate si stabilitate in munca si in viata lor.
S-a dorit asa ceva altfel recesiunea nu ar fi aparut.
Nu cred ca in viitorul apropiat vom vedea inca o recesiune dar peste 7 poate 10 ani e posibil sa apara semne ale unor probleme incipiente.
Bancile fac sa cada sau sa creasca prin controlul pe care il au asupra creditului si tiparnitei.
Daca li se ia dreptul bancilor la rezerva fractionara li se da lovitura de gratie si se ia inapoi puterea de care abuza prea mult.
Bancile fac bani din nimic aproape nimic.
Banii nostri sunt hartie de sters la fund nu au nicio acoperire nicio ratiune fundamentala in spatele lor.
NOTA BENE investiti in aur,argint fizic(eu prefer monedele), opere de arta consacrate de artisti celebri,pamant arabil de buna valoare agricola, imobiliare pe care sa le transformati in active sa va aduca chirii lunare venit pasiv.
In conditiile in care chiria la un astfel de ap sare bine de 250-300 de euro, plus problemele aferente locurii in chirie pe care le-a tot enumerat lumea pe aici, nu e o afacere buna? Sau daca alegeam o garsoniera decenta la care chiria e undeva pe la 200 de € dar spatiul e o vesnica problema mai ales pt cei care isi doresc copii?
Asadar platesc o rata mai mica decat chiria, am confort si spatiu, iar daca reusesc sa platesc pana la capat, raman cu casa. Nu mai pot plati? Renunt. Ce-am pierdut? Ce pierdeam si la chirie dar fara confortul si spatiul aferent.
In primul articol se spunea ca tinerii romani au facut credite inainte sa invete sa economiseasca. Nu e cazul tuturor. O zi faina!
Tu ca si imprumutat trebuie sa fii constient de calculul dobanzilor. Ce se intampla cand dobanda variaza? Ce se intampla cand rata de schimb a monedei de credit variaza? Azi ROBOR-ul e jos, dar problema care se pune e ce se intampla cand va creste. Nu daca, ci cand, pentru ca vorbim de 30 de ani aici pentru un indice care e sub controlul politicilor economice ale unor guvernanti despre care stim cat de bine lucreaza.
Ceea ce autorul uita, in ciuda logicii economice, e ca deciziile nu sunt luate strict pe criterii matematice. Mobilitatea si familia se bat cap in cap. Vreau copii, deci nu vreau mobilitate, nu vreau sa ma plimb de colo-colo. Vreau o casa permanenta, atat de mare pe cat de mare va fi familia. Vreau sa am copii acum, nu peste 5 ani.
Si ma astept ca cei care ne guverneaza sa nu ignore problema. Pentru ca da, creditul in aceste conditii e un risc (si tot ce pot face e sa platesc mai multe rate acum, cand indicele de jos) dar eu pot redefini problema si in context national, unde avem o populatie imbatranita si ca si tara nu ne putem permite sa nu incurajam oamenii sa se aseze la casa lor pentru a-si intemeia familii. Iar asta nu o vor face prin mobilitate, sau prin credite carea risca sa explodeze.
Pe final, cum spune Moise Guran, cel mai bun credit e ala pe care nu-l faci niciodata.
Spor si bafta.
Apoi, daca "Prima Casa" repezinta peste 90% din modalitatile de plata, cum crezi ca va arata cererea si oferta in lipsa acesteia ? Iar faza cu 2000 euro varuitul este egala cu zero. Ca exemplu, un simplu tuns la frizer poate sa coste intre 5 lei si cateva mii de euro.
bancile sunt singurele institutii care au iesit pe profit din criza. o criza care a fost generata chiar de catre ele si care a fost manageriata in asa fel incat bancile sa profite, cu pretul a mii de falimente private. guvernul a preferat solutii - desi necesare - unilaterale, fara a apasa bancile, apasand, in schimb, bugetarii si, prin ei, intreagul sector privat.
pentru a ma intoarce la ceea ce vorbeste analizdu' georgescu: motivele situatiei actuale se regasesc in anii 2004-2005, cand bancile comerciale au introdus celebrele credite in valute exotice (francii elvetieni). fara nici o garantie asupra evolutiei unei valute necontrolabile (francul elvetian foloseste cu totul alte etaloane-valoare decat dolarul sau euro), bancile nu te-au fortat sa aplici pentru ele, e adevarat. dar ti-au prezentat atat de roz situatia - de pe pozitia specialistului credibil, ca deh, se ocupa cu comertul de bani - incat, practic, ti le-au varat pe gat. tin minte afirmatia unui cretin, director in centrala bancpost, care explica portunitatea creditelor in aceste valute prin nesiguranta dolarului si euro (!!!). ce s-a intamplat? cursul francului a crescut fara nici o legatura cu piata financiara reala, iar peste trei sferturi dintre cei care contractasera creditele respective au ajuns in imposibilitate de plata. da, pentru unii a existat posibilitatea refinantarii cu credite in alte valute, in conditii la fel de obtuze si paguboase, dar care, de data asta, pareau parfum pe langa situatia initiala. si cine a profitat din nou? or fi fost constructorii? sa mai spun de creditele cu buletinul, neperformante in proportie de peste 15% (cand o proportie de neperformante de peste 5% este considerata de catre orice banca respectabila a fi catastrofala?)? cine a suportat costul acestor credite neperformante? credeti ca bancile?
programul prima casa a fost o adevarata mana cereasca pentru banci - care imprumutau bani garantati de catre stat, cu alte cuvinte rambursabili in orice conditie (banca ar putea acuza "deranjul" vreunui credit neperformant, dar, la sfarsitul zilei, castiga de doua ori si jumatate, prin eliminarea unor costuri - cu reasigurarea, de exemplu - si prin modalitatea de recuperare de la stat, in virtutea garantarii, si de la client, prin executare silita). da, facilul acestor credite a dus la scumpiri in piata. insa nu un plafon de 50.000 de euro e solutia, asa cum ne spune condescendent-paternalist autorul articolului, ci o gradualitate a avansului in functie proportionala de suma imprumutata. ideea initiala a fost chiar asta. dar ghiciti cine s-a impotrivit si a cerut fixarea avansului la 5%?
se plang bancile ca nu mai crediteaza? i-auzi! pentru ca le-a deranjat darea-n plata - care nu se refera la prima casa - au luat, din nou, o hotarare de tip cartel (care, in romania, e ilegala, datoritacaracterului distructiv asupra pietei) - au stopat prima casa si au marit avansul la celelalte credite imobiliare de la 20 la 35%. adica iti dai afara din casa musafirii si dup-aia te plangi ca nu te mai viziteaza.
in orice economie condusa dupa principii sanatoase, banca incearca macar sa pozeze in partener. in economia romaneasca bancile au atitudine de caprar fara scoala, care are avantajul racnetului mai puternic si a sacului cu paine la care recrutii - potentialii aplicanti pentru credite - balesc.
tot articolul asta e scris asa, la o bere cu un director de sucursala bancara, de catre un tip care, in problema data, stie chiar mai putine decat prietenul care-i dicteaza.