Sari la continut

Spune-ți părerea! Intră alături de noi în comunitatea Republica

Vă invităm să intrați în Comunitatea Republica, grupul de Facebook în care contributorii, cei care își scriu aici ideile, vor sta de vorbă cu tine. Tot ce trebuie să faci este să ceri intrarea în acest spațiu al dialogului.

Cum înțelegem fenomenul imobiliar. Studiu de Caz: Cluj-Napoca

Imobiliare

Foto: Octav Ganea/Inquam Photos

Criza imobiliară de acum 10 ani a lăsat urme adânci în memoria noastră și am devenit foarte sensibili la statisticile și previziunile din acest domeniu. Însă de multe ori, sub titluri de can-can, găsim simple opinii personale care folosesc „cifrele” doar pentru a-și valida afirmațiile, nu pentru a înțelege cu adevărat stadiul pieței imobiliare.

Transparentizarea de către autoritățile locale a valorilor efectiv tranzacționate ar face lumină în acest sector și ar da cumpărătorilor șansa de a face alegeri informate în baza unor așteptări realiste.

În plus ar ajuta primăriile principalelor orașe din România să prioritizeze lucrările de infrastructură în zonele în care densitatea populației crește cel mai mult pentru a oferi acestor comunități un stil de viață decent, fără blocaje în trafic, fără distanțe nesustenabile către puncte de maxim interes (grădinițe, școli, spitale, magazine, mijloace de transport în comun), fără inundații la prima ploaie (canalizare) și fără pene de curent la prima zi de caniculă.

Singurul studiu care cuprinde toate tranzacțiile imobiliare (cu spijinul primăriei) și care este analizat de evaluatori autorizați și cu experiență relevantă este cel făcut anual în Cluj-Napoca. Desigur, este un oraș care în ultimii ani a cunoscut o dezvoltare exponențială și singurul din România în care pretențiile vânzătorilor din prezent depășesc nivelul atins înainte de criză.

Câteva cifre cheie din studiu*:

  • În anul 2018 valoarea totală a tranzacțiilor a fost de 642 mil. EUR, în creștere cu 8% față de anul precedent, respectiv cu 41% față de anul 2016;
  • Ponderea cea mai semnificativă din totalul de 642 mil. EUR au reprezentat-o apartamentele, cu 64% din total;
  • Prețul mediu pe metru pătrat al apartamentelor tranzacționate în anul 2018 a fost de 1.287 EUR/mp, cu 8% mai mare față prețul mediu pe metru pătrat de 1.211 EUR/mp înregistrat în anul 2017;
  • Achizițiile persoanelor fizice (81% din valoarea tranzacționată) au fost finanțate în proporție de peste 80% din surse proprii;
  • Achizițiile persoanelor juridice au reprezentat 19% din valoarea tranzacțiilor, fiind finanțate predominant prin credite, în proporție de 92%;

*detalii disponibile în Ghidul Tranzacțiilor Imobiliare din Cluj-Napoca.

Relația dinamică dintre cerere și ofertă

Cum a reușit Clujul o asemenea performanță? Răspunsul scurt este că a existat suficientă putere de cumpărare la fiecare val de scumpiri. Răspunsul lung este mai complicat.

Evoluția prețurilor, indiferent de industrie sau zonă, este determinată de nivelul cererii și puterea de cumpărare. Cu alte cuvinte, cumpărătorii decid cum arată oferta și la ce preț se vinde, vânzătorii se adaptează în funcție de acest dat.

În cazul pieței imobiliare asta înseamnă ce fel de proprietăți (apartament, casă, duplex), în ce zone ale orașului (centru sau zone limitrofe mai „verzi”), cu ce criterii (an construcție, suprafață, finisaje, calitate infrastructură, proximitate puncte de interes) și la ce prețuri sunt dispuși clienții să cumpere.

Ofertele care nu întrunesc dorințele cumpărătorilor, vor fi obligate să-și scadă prețul până la punctul în care compromisul devine atractiv pentru clienți.

Dacă suntem nemulțumiți de calitatea sau costul ofertei, singura șansă de a obține proprietăți mai bune la prețuri mai mici este să refuzăm să cumpărăm proprietăți care nu corespund criteriilor noastre.

Și totuși ce s-a întâmplat în Cluj-Napoca?

Clujul a reușit să întrunească un minim de factori pentru a face posibilă continuarea creșterii volumelor și prețurilor.

În primul rând este un oraș atractiv pentru companii: are resursa umană, infrastructura locală și deschiderea autorităților locale pentru nevoile cetățenilor și companiilor.

În al doilea rând este un oraș atractiv pentru oameni: are școli, universități și centre de pregătire performante, are o viață socială și culturală dinamică, multe locuri de muncă și bine plătite, dar și localizare geografică avantajoasă pentru petrecerea timpului liber în afara urbei.

În al treilea rând este un oraș atractiv pentru turismul economic și cultural: evenimente recunoscute la nivel regional, arhitectură istorică, priveliști care merită vizitate, locații și servicii HoReCa la nivel european, centre de afaceri și alte spații potrivite activităților de business punctuale.

Astfel, având multe companii care au nevoie de mulți angajați și un oraș în care oamenilor le place să locuiască, te asiguri că localnicii nu sunt obligați să plece altundeva pentru o viață decentă și că locuitorii altor județe din apropiere, care poate nu se bucură de aceleași oportunități, vor face tot posibilul să se relocheze în orașul tău.

Bineînțeles, sunt multe probleme ce trebuie rezolvate în Cluj-Napoca și multe dintre ele ar fi trebuit făcute acum mulți ani. Însă, oricâte neajunsuri, s-au făcut progrese în fiecare an și oamenii încă au încredere că autoritățile locale vor dezvolta infrastructura orașului pentru a ține pasul cu nevoile comunităților din fiecare cartier.

Concluzii pentru cumpărători

Deși putem observa în alte orașe principale ale țării o temperare a volumelor tranzacționate (nu și a prețurilor tranzacționate), preferința din ce în ce mai mare pentru construcțiile noi, face improbabilă o scădere a prețurilor din cauza creșterii accelerate a costurilor în construcții. În egală măsură, acest lucru pune presiune pe vânzătorii construcțiilor vechi să își reevalueze prețurile, mai ales dacă nu sunt în centrul orașelor.

Însă mai important ca prețul/mp ar trebui să fie valoarea achiziționată cu acei bani și refuzul de a mai cumpăra proprietăți făcute iresponsabil și în disconsiderare totală față de calitatea vieții din acea comunitate. Iar creșterea calității ofertei ține exclusiv de alegerile pe care le fac cumpărătorii. 

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere
  • Alin D. check icon
    Deci ca sa stie toti oamenii, preturile mari la imobiliare sunt tinute sus prin spalare de bani proveniti din spagi, coruptie, coruptie, bani la negru, droguri, prostitutie, taxe de protectie, santaje.
    Iar Cluj a devenit raiul infractorilor si a spalarilor de bani pentru ca pe langa ca "ERA" cel mai frumos al Romaniei si linistit (deci nimeni sa ii deranjeze sau sa le faca concurenta infractorilor), mai sunt si o nelimitata cantitate de prospaciuni studente proaste, naive si chiar disperate ca sunt preturile si chiriile atat de mari, ridicate si tinute sus tot de ei.
    Infractorii cumpara apartamentele cu banii negri murdari, iar peste ceva timp vine alt infractor care vrea sa spele banii si cumpara acel apartament de la celalalt infractor si hop tzop se face infractorul original cu bani curati ca lacrima, buni de cheltuit pe ce pofteste inima!
    Dupa cum s-a vazut din statistici, 81% au fost achizitiile persoanelor fizice care au avut banii cash peste 80% din ei! Asa ceva nu se poate intampla nici daca erau preturile normale raportate la venituri. Dovada ca persoanele juridice care au fost doar 19%, peste 92% au achizitionat prin credite!

    Singura solutie e revolta publica si presiunea publica asupra politicului sa demareze investigatii la sange privind provenienta banilor celor care au cumparat apartamentele si casele in toata tara, mai ales in Cluj, in ultimii 6-7 ani!
    Daca nu pot dovedi provenienta banilor, sechestru si scoase la licitatie tot ce au! Si tot ce au instrainat!
    • Like 0
  • In Bucuresti costul pe mp construit este maxim 1000 euro dar se vinde si cu 3000 euro prin zona Herastrau, deci e foarte mult loc de scaderi, care vor veni mai ales dupa alegerile din noiembrie...In Cluj probabil e aceeasi marja.
    • Like 1
    • @ Marian Androne
      2200 4 camere la smecherasi pentru "Veniti la festival sa vedeti laptopul meu". Unul isi inchiriaza chiar si boxa (spatiu de depozitare) cu 100, pentru cei care au nevoie sa tzina scule.
      • Like 0
  • CALIN check icon
    Duplex inseamna apartament pe doua nivele, asa cum apartament triplex inseamna apartament pe trei nivele. Cred ca va referiti la locuinte cuplate cate doua, pe aceeasi parcela, cu zid structural comun. Daca sunt pe parcele diferite, cu zid structural individual, sunt locuinte lipite la calcan. Nu e relevant pentru articol dar tot asa cum nu pot sa suport monstra in loc de mostra sau ape fluviale in loc de ape pluviale, nu pot sa suport case duplex in loc de locuinte cuplate.
    • Like 1
  • Va scriu doar atat. Piata imobiliara din Cluj-Napoca, O MIZERIE! E plina de borfasi, smecherasi, mafioti, banditi si hoti din toata tara. Au avut niste bani obtinuti ciudat si hop, investiti in imobiliare la Cluj.
    Metrul patrat la ap.noi este intre 1650-2100 de euro!!! Cei mai multi care cumpara la preturile astea fara sa se uite la bani, sunt tot felul de oameni cu bani aparuti din toata tara (multi cica investesc desi seamana a spalare de bani).
    Cultura si viata buna la Cluj? Cuvinte demult apuse...
    Multi au avut socuri in timp ce au locuit/muncit cam 6 luni in Cluj.
    Lasati manipularile, statisticile si datele economice, realitatea e alta iar faptul ca Clujul a devenit cel mai scump oras din tara, spune totul!
    • Like 2
  • Preturile apartamentelor în România încă sunt mult umflate raportat la veniturile reale ale populației iar fără programul prima casă cred că piața s-ar prăbuși de tot, în mod normal prețul nu ar trebui să depășească 400-500 de euro metrul pătrat, nu poate costa un metru pătrat dublul salariului mediu net, cel puțin asta nu se întâmplă într-o țară normală.
    • Like 1
  • Alex S. check icon
    Apartamentele cu 3 camere te duc undeva la minim 100k euro (in blocuri noi). Desi nu peste tot pretul este asta, se practica de cele mai multe ori apartamentele nefinisate sau "semifinisate". Asta inseamna ca daca iei apartament de 3 camere la 75k-80k euro, ma trebuie sa bagi 15-20k in finisaje.
    Este practic imposibil sa iei un astfel de apartament daca ai un salariu mediu. Plus de asta, prima casa iti da un maxim de vreo 66k euro. Este practic impoibil sa iei un apartament daca ai venituri medii si mai ai si un copil :(
    • Like 2
  • novac check icon
    Poate ca domnul poet ar trebui sa mai scoata nasul din cifrele reci si sa uite mai atent la caracterul celor care cer juma' de milion de euro pe o ruina. Si asta doar pt ca e invidios pe vecinul care a vandut un cotetz pe o lada de bere dar se lauda ca luat "jdemii" de euro. Si sa inteleaga ca toti clujenii vaneaza IT-istii cu salarii mari, ca sa le vanda orice mizerie. IT-isti, care btw, dom' doctor in economie reprezinta cam 8% din populatia orasului. Restul de 92% pot sa crape. Si ai zis cultura? In Cluj?! Ma faci sa rad...
    • Like 3
    • @ novac
      Foarte corect si adevarat!
      • Like 1
    • @ novac
      Mie Clujul mi s-a parut un oras super decent, e un oras universitar de prestigiu (UBB este mi se pare pr primul loc in Romania). Autobuzele vin la timp dupa un orar stabilit (ai vazut asta cumva in Bucuresti sau in alt oras? Spune-mi si mie, tine-ma la curent!). Si da, este un oras de cultura, cred ca tu nu prea cunosti domeniul asta cu cultura, atat tot.....
      • Like 1
    • @ andreea dragusin
      novac check icon
      Draga mea, Clujul nu inseamna numai centrul Clujului pe care probabil l-ai vizitat. Inseamna si multe alte cartiere sufocate de trafic, un fluviu de gunoi numit Somes, focare de infractionalitate care dureaza de ani, tzepe imobiliare girate politic si multe altele. Cele mai multe joburi din Cluj sunt soferi si vanzatori de butic. NU in IT, cum ai crede. Iar faptul ca busul vine la timp nu justifica preturile de Viena sub nicio forma. UBB nu este cea mai buna universitate din tara ci chiar tinde sa devina a treia, dupa Bucuresti si Iasi. Si te rog nu confunda cultura cu untold unde platesti 200 de euro ca sa vezi un laptop pe scena.
      • Like 2


Îți recomandăm

Olguța Totolici

Despre soția lui Dan Barna opinia publică a aflat relativ recent, în momentul în care candidatul la președinție și-a făcut publică averea, iar în dreptul soției câștigurile erau „ascunse”, ca urmare a unei clauze de confidențialitate semnate cu firma la care aceasta lucrează. Intrigată, am dorit să o cunosc pe doamna în discuție, ca să aflu direct de la sursă cine e și „câte parale face”.

Citește mai mult

Marius Manole/Foto: Alexandra Pandrea

„Cred că aș pleca de la educarea profesorilor, de la a-i face ei să înțeleagă că sunt foarte importanți și că trebuie să aplice o altă metodă, nu pe cea pe care o știm noi de demult, cu rigla peste mână, cu învățatul cuvânt cu cuvânt din carte, cu învățatul comentariilor”, spune actorul Marius Manole. (Foto: Alexandra Pandrea)

Citește mai mult