Sari la continut

Află ce se publică nou în Republica!

În fiecare dimineață, îți scrie unul dintre autorii fondatori ai platformei. Cristian Tudor Popescu, Claudiu Pândaru, Florin Negruțiu și Alex Livadaru sunt cei de la care primești emailul zilnic și cei cărora le poți trimite observațiile, propunerile, ideile tale.

Mărul otrăvit sau Legea Dării în Plată. Cum să-l îndulcim?

Mărul otrăvit întins românilor este acum, la sfârșitul anului 2015, Legea Dării în Plată sau legea recent adoptată de Parlamentul României, actul normativ prin care, debitorii care consideră că nu mai pot onora datoriile către bancă sau nu mai vor să plătească, în cazul unui credit ipotecar, pot renunța definitiv la plata ratelor la credit concomitent cu renunțarea la dreptul de proprietate asupra bunului pe care l-au dat în ipotecă, indiferent că este locuință, teren sau alte tipuri de bunuri imobile.

Până acum, banca putea să încerce recuperarea întregii datorii, dincolo de suma obținută din valorificarea ipotecii, în cazul în care aceasta nu acoperea întregul sold al creditului rămas de rambursat.

Întrebarea este de ce această lege este defectă, ce prevederi de drept încalcă și ce se poate face pentru a fi îndreptată - a se citi amendată - înainte de a intra în depline drepturi și a determina efecte negative pe termen lung în sistemul bancar și întreaga economie națională.

Explicațiile sunt clare și simple. În primul rând este vorba despre un principiu elementar de corectitudine într-o relație contractuală. Vorbim aici despre relația client-bancă: atunci când clientul a dorit să-și cumpere o casă ori un teren cu banii băncii a semnat un contract, a acceptat să pună ipoteca pe bunul respectiv și să primească banii necesari achiziției. Bani pe care s-a angajat, în baza contractului semnat, să-i returneze integral, cu dobândă și costurile aferente, într-o perioada bine determinată.

Contextul în care s-au întâmplat cele de mai sus a fost cel în care economia "duduia", cumva în aceeași măsura și veniturile românilor. Lucrurile s-au schimbat radical în ultimii 7-8 ani: economia s-a contractat, piața imobiliară a "căzut", adică prețurile anului 2015 în imobiliare sunt cu mult sub (uneori și la 70%) valoarea din perioada 2007-2008, veniturile au scăzut de asemenea. 

Astfel că banca își va recupera, prin cedarea bunului ipotecat, doar suma rezultată din valorificarea acestuia, întrucât valoarea imobilelor este mult mai mică față de momentul contractării creditului.

Ceea ce consfințeste Legea dării în plată este tocmai incorectitudinea: să fie înapoiată băncii nu toată suma obținută prin contract, ci doar cea rezultată din vânzarea bunului. Or, spun bancherii pe bună dreptate, la momentul semnării contractului, bancile au dat BANI clienților și nu CASE ori TERENURI. Prin urmare, acestea vor să-și recupereze BANII, integral.

În al doilea rând, legea nu are un plafon până la care se aplică - o valoare bine determinată a creditelor la care se referă - astfel încât să se înțeleagă clar că ar fi vorba despre un demers legislativ venit în întâmpinarea celor aflați realmente în dificultăți financiare. Prin urmare, pot beneficia de prevederile acesteia atât cei care chiar nu-și mai pot achita ratele bancare, cât si cei care nu mai VOR să plătească.

Vorbim aici despre cei care au mizat pe speculații imobiliare, s-au îndatorat la bănci în ideea că vor vinde ulterior mai scump - dar imobilele s-au devalorizat între timp - ori vor inchiria și vor plăti ratele din chirii, ceea ce iarăși nu a mai corespuns realității, în valoarea estimată inițial.

În al treilea rând, este vorba despre retroactivitatea legii, care, în cazul în care va fi menținută, înseamnă că statul român intervine, abuziv, în contractele private încheiate între entități și persoane private. Din nou, este o încălcare a unui principiu de drept.

Este evident că legea, așa cum arată ea în acest moment, este plină de imperfecțiuni care, dacă nu vor fi amendate punctual, vor afecta pe termen lung, în sens negativ bineînțeles, sistemul bancar din România și chiar economia națională

— Anca Bidian, CEO KIWI Finance

Consecințe? 1. Scumpirea creditelor ipotecare. 2. Creșterea limitei pentru avans - băncile vor crește prudențialitatea astfel și vor încerca micșorarea riscului de a se trezi în ipostaza de agenții imobiliare. 3. Stagnarea pietei imobiliare - dezvoltatorii nu vor mai iniția noi proiecte, iar firmele de construcții și distribuitorii de materiale, echipamente, mobilier și electrocasnice se vor confrunta, din nou, cu dificultăți în dezvoltare.

Toată această dezbatere se reduce la o noțiune simplă: cine își asumă riscul într-o tranzacție? 

Sustinătorii legii spun că riscul trebuie să fie la bancă, adversarii legii spun că riscul trebuie să fie la client din moment ce a semnat contractul de credit. În opinia mea, asumarea unui risc trebuie să fie o decizie a părților unui contract și nicidecum o reglementare legislativă

— Anca Bidian

Drept urmare, soluția care echilibrează această „dilemă” poate fi obligativitatea băncilor de a avea în portofoliu atât produse „cu dare-n plată”, cât și produse standard. Iar clienții au libertatea să aleagă de la început ce risc își asumă: ori mai scump cu avans mai mare (dare-n plată), ori mai ieftin cu avans mai mic, respectiv credit standard.

Băncile au foarte multe lucruri de făcut și de îndreptat, în sensul debirocratizării, al flexibilizării procedurilor și al timpilor de reacție întru rezolvarea chestiunilor inerente unui contract de împrumut ori de economisire, ori în sensul condițiilor de creditare-economisire, ceea ce nu înseamnă însă că trebuie să-și asume, la modul IMPUS de stat, prin lege, pierderi peste cele asumate prin calcule de risc. Pierderi pe care le suportă, de fapt, acționarii și deponenții, cele două surse din care acestea oferă împrumuturile.

Articolul a fost preluat de pe kiwifinance.ro

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere
  • Din punctul meu de vedere, problema majora, defapt singura, o reprezinta retroactivitatea.
    Daca vorbim despre cum vor fi acordate creditele de acum incolo, odata legea intrata in vigoare, solutiile indicate in articol sunt logice si de absolut bun simt.
    Dar sa intri cu picioarele peste contracte semnate - si implicit asumate de ambele parti - cu ani in urma e o magarie. Indiferent care sunt cauzele pentru care s-a ajuns aici.
    • Like 0
  • S-a ajuns aici ca urmare a acțiunii băncilor:

    1. Nu avem o lege a falimentului personal;
    2. Nu avem o lege a istoricului bancar ("credit history");
    3. Nu avem o lege a responsabilității bancare, care să ne ajute să evităm un nou moment 2008.
    4. Nu avem o lege a serviciilor bancare intracomunitare. Mai țineți minte? Fiind cetățeni europeni, ar trebui să avem dreptul de a lucra cu orice bancă din UE, dacă n-am fi abuzați de BNR și Asociația Română a Băncilor.

    Să mai continui? Am scris și aici: https://www.robintel.ro/blog/opinii/abuzurile-bancilor-mai-pe-larg/ .
    • Like 0
  • Bogdan check icon
    Sunt complet de acord cu doamna Bidian. Se poate si cu dare in plata (“limited recourse”) si fara (“full recourse”), doar ca nu trebuie sa se astepte cineva ca lucrurile sa se petreaca in aceleasi conditii. A preda bancii casa contra stingerii unei datorii de X euro la momentul M este echivalent cu a gasi cumparator pentru casa la pretul de X euro indiferent de situatia pietei imobiliare la momentul M. Asta inseamna o optiune de tip “put” pe casa, adica un fel de asigurare impotriva unor riscuri financiare datorate fluctuatiilor de pret. https://en.wikipedia.org/wiki/Put_option Adica daca proprietarul are pierderi mari datorita scaderii preturilor, de la un punct incolo nu mai e treaba lui, poate transfera aceste pierderi bancii, asa cum pierderea rezultata dinr-un accident rutier este preluata de firma de asigurare. Ceea ce poate fi un aranjament financiar foarte corect daca asa e stabilit de la inceput, cu mentiunea ca acest lucru costa, ca orice fel de asigurare. Ori e avansul foarte mare, cum spune doamna Bidian (cu alte cuvinte un prag - “strike” - mic la optiunea cu pricina, deci o foarte mica “valoare asigurata”), ori e dobanda din start mai mare pentru a acoperi riscurile suplimentare la care se expune banca.

    Se practica ambele tipuri de credite imobiliare, in America unele state sunt in general “limited recourse” (cu dare in plata), in Australia aproape toate creditele imobiliare sunt “full recourse” (fara dare in plata) etc. Pietele unde darea in plata este norma sunt mai expuse crizelor imobiliare si fluctuatiilor mari de pret, intrucat caderile de preturi sunt insotite de multe “dari in plata” pe care banca le va vinde mai departe, impingand piata si mai jos, si asa mai departe intr-un cerc vicios. E greu de spus daca o forma sau alta este mai buna pentru economie pe termen lung. E bine ca oamenii sa-si poata alege. Dar a interveni in contractele existente pentru a obliga una din parti sa-i dea celeilalte o clauza de asigurare pe gratis arata neintelegerea unor lucruri elementare.

    Observ si tendinta comentatorilor de a-si pune la grea incercare intuitia si putinele cunostinte in domeniu cand mai corect ar fi sa faca un minim efort de documentare.
    • Like 1
  • Faptul ca legea e retroactiva e o masura populista.
    Faptul ca exista o lege care obliga bancile sa nu foloseasca o bula speculativa cred ca e o masura buna. Cum poti sa imprumuti in anul de gratie 2007 un roman cu 70000 de euro pentru o grasoniera in Bucuresti si sa spui ca tu iti faci datoria fata de deponenti/investitori. Bancile au alimentat bula speculativa din imobiliare si acu profita de pe urma ei. Au credite neperformante dar si o gramada de oameni blocati in credite pe 30 de ani pentru garsoniere in Bucuresti.
    • Like 0
  • Eu cred ca legea e BUNA. Despre ce vorbim aici, despre niste profesioniști cu resurse mai mult decat confortabile care sunt tot timpul bine informați si conectați la piața si despre niste muritori de rând, bucătari, electricieni, artiști, profesori, femei de servici, etc. In momentul in care iti calculează creditul banca isi ia o marja serioasă de siguranța si iti evaluează proprietatea la aproximativ 50% din valoarea de piața. Ei au toate informațiile, predicțiile, șmecheriile, ei sint profesioniștii. Daca ei nu au nici un indiciu ca piața va cădea, ca o criza va aparea cum poate Bucătarul sau electricianul sa știe asa ceva? Si atunci cand vine crahul bancile n-au voie sa piardă, doar pulimea trebuie sa sufere si sa îndure ca doar, nu-i asa, asa a fost de cand pământul, in capul săracului se sparg toate oalele. Nu mai pot eu ca le e băncilor greu, ca atunci cand le-a fost bine, foarte bine, excelent, am primit noi, pulimea, vreun covrig,ceva cadou.
    Mi-e jena sa te vad puștoaico ca le iei partea
    • Like 2


Îți recomandăm

Foto pentru textul Arinei Angelescu

Plec în oraș. Nu apuc să conduc prea mult când aud telefonul. E mama, care rămăsese cu cel mic. Inima îmi bate deja mai tare. Îmi trec tot felul de scenarii prin cap. Niciunul prea fericit. Răspund. Nu e mama. E băiețelul meu. Plânge în hohote și lasă puțin spațiu ca eu să înțeleg ceva. Nu-știu-ce grisine pe care le-am uitat acasă?!

Citește mai mult

Andrei Ene

AntiFragile, un startup care dezvoltă un sistem de etichete inteligente, care permit monitorizarea de la distanță a coletelor pe parcursul procesului de transport, a fost desemnat vineri seara câștigătorul competiției UPGRADE 100 Floors Elevator Pitch. Pe scurt, eticheta își schimbă culoarea dacă pachetul a fost scăpat de curieri.

Citește mai mult