Foto: Inquam Photos / George Călin
Casa proprietate personală este un vis al unui popor care a trăit 50 de ani în comunism. Suntem ca niște copii care nu au voie să mănânce bomboane, dar care apoi au scăpat într-un magazin de dulciuri. Așa ne-am apucat noi să cumpărăm, imediat ce am putut, orice, oriunde, la orice preț. Din păcate, această obsesie a noastră de a fi proprietari de casă nu a fost dublată de o înțelepciune financiară în luarea deciziilor. Astfel, comportamentul orbesc în masă a fost exploatat de industria imobiliară, care a făcut mulți bani din asta.
Ultimele cifre publicate de EUROSTAT confirmă faptul că 96% dintre români stau într-o locuință deținută de familie, cel mai ridicat nivel din Uniunea Europeană unde media este de 70%. Cei mai puțini proprietari sunt în Elveția (43%), Germania (52%) și Austria (55%), țările cu cel mai ridicat nivel de trai din Europa, paradox aparent ce va fi explicat mai târziu. Din păcate, stăm cel mai prost din Europa la calitatea spațiului locativ, exprimată prin ponderea populației care locuiește într-un spațiu supraaglomerat, indicator calculat de EUROSTAT având în vedere numărul de camere disponibile în locuință, suprafața totală, numărul de locatari și vârsta acestora.
Astfel, aproape jumătate din populația României locuiește în spații supraaglomerate, cel mai ridicat procent din Uniunea Europeana și de 3 ori peste media europeană de 17%.
În România ideea de a deveni proprietar al locuinței a devenit o obsesie. Astfel, deținerea mai multor locuințe este asociată, în mod greșit, cu sentimentul de bogăție și siguranță sau independența financiară. Deși suntem țara cu cei mai mulți proprietari de locuințe, România înregistrează al doilea cel mai scăzut PIB pe cap de locuitor din Uniunea Europeană, după Bulgaria. Cu un PIB de 11.500 de euro pe cap de locuitor, România este de 3 ori mai săracă decât media din Uniunea Europeană și de aproape 10 ori mai puțin decât Luxemburg.
Suntem o țară a extremelor. Astfel, pe parcursul anului 2019, cei mai bogați 20% dintre români au câștigat de 8 ori mai mult decât cei mai săraci 20% dintre români, cea mai mare discrepanță din Uniunea Europeană, unde media raportului dintre cele două extreme este 5. Doar 5% din populație are o avere mai mare de 100.000 euro, dar aceștia concentrează 80% din avuția națională. Esența înțelepciunii financiare este să economisești și să investești în active cu randament bun, astfel încât banii să producă pentru tine. Cele mai bune exemple sunt investițiile în sănătate și educație, deoarece îți dezvoltă capitalul uman și capacitatea de a produce bani în viitor. De asemenea, investițiile în piața de capital, instrumente financiare sau fonduri de investiții care generează un randament bun și îți maximizează averea.
Potrivit celui mai recent Raport asupra stabilității financiare publicat de Banca Națională a României, averea românilor este concentrată în proporție de 77% în imobiliare și 12% în depozite și numerar, ceea ce înseamnă cumulat aproape 90%. În schimb, în zona euro, locuințele au o pondere de 58% din total avuție, iar în SUA imobilele reprezintă doar 28% din averea populației.
Am ajuns aici din cauza mentalității de dinainte de ’89 și a lipsei de educație financiară din școală și societate. Aveți încredere, împreună putem schimba toate acestea, pentru a construi o nouă generație independentă financiar.
Începem cu începutul si clarificăm problematica dimensiunii creditului imobiliar. Întrebarea greșită pe care o adresează majoritatea celor care vor să cumpere o locuință este următoarea: care este creditul maxim la care ma încadrez? În schimb, întrebarea corectă este: câtă casă îmi permit? Răspunsul, în articolul următor!
Urmăriți Republica pe Google News
Urmăriți Republica pe Threads
Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp
Alătură-te comunității noastre. Scrie bine și argumentat și poți fi unul dintre editorialiștii platformei noastre.
Personal in Romania am preferat sa cumpar imobil si sa locuiesc/peste ani sa il inchiriez. Alternativa de a investi la bursa acum 20 de ani nu era, pensiile private erau o minciuna, asa ca eu ca si multi alti romani ne-am orientat spre ceva basic: real estates. Si pt un 5-8% ROI la o investitie cu banii altora, cred ca multi in bucuresti au facut o alegere buna (rata de 500 lei care primii ani mi-a dat griji si ingrijorari a devenit azi o chirie de 250 euro).
Mai mult, cine a stat in chirie intelege cel mai bine ca chiria nu se termina dar rata da, ca inflatia diminueaza o rata fixa, ca chiriile cresc. Daca la 25 ani plateam usor chiria, la 55 de ani nu ma vad cu chirie.
Asta e un factor pt care multi romani si mai ales peste o varsta sunt ancorati in proprietate si sa judeci oamenii ca au ales ceva cand NU AVEAU DE ALES e gresit.
Alta informatie nementionata aici e ca un sfert din locuintele romanesti sunt insalubre (toaleta in curte, apa la fantana, casa nelocuita care se surpa in curand, sa nu mai zicem de acele blocuri confort 3 care cedeaza) - dar rencesamantul numara 97% din romani proprietari (banui ca au declarat buletinul acolo la mama ...) . Nici locuintele in care am stat in chirie in Bucuresti nu erau toate nemaipomenite si nici proprietarii dornici sa le repare, am mai reparat singura pe banii mei ca chirias dar nu m-a incantat.
Tinerii de astazi insa au alte nevoi si alte prioritati, si alte cunostinte, si alta dinamica, viata a evoluat in ultimii 30 de ani, chiar daca uneori bombanim nemultumiti de toate si nimic.
Paradigma s-a schimbat: în câteva luni ROBOR va fi 4%, salariile nu mai cresc dar prețurile curente, da! Ciclul economic de creștere cantitativa s-a încheiat, urmează ajustări ale economiei impuse de PNRR și de tratatele de aderare.
`Ceea ce spune el este perfect adevarat, strict financiar si am sa o demonstrez in cifre, atat cat se poate pe acest site (nu pot posta print screens). Inainte de asta, o sa adresez cateva idei din comentariile anterioare:
1. Da, unii oameni in vest nu isi cumpara proprietati pe care sa le foloseasca in scop personal, pentru ca nu renteaza, nu prentru ca nu au bani. Am un prieten in Londra care are 3 apartamente cumparate prin credit si pe care le inchiriaza, la randul lui stand intr-un apartament inchiriat. De ce? Pentru ca aranjamentul "buy to let" pe care il are cu banca si flexibilitatea pe care i-o ofera proprietatea inchiriata (de a se muta mai aproape de servici atunci cand il schimba) este mai avantajos decat daca ar folosi unul dintre cele 3 apartamente.
2. Daca te duci la bursa "sa joci", atunci sigur iti vei pierde banii. Asta este o sintagma foarte pacatoasa, pe care o folosesc cei care nu cunosc bursa si nici nu vor sa ii lase pe altii sa le explice ce si cum. Bursa nu este un teren de joaca, pe bursa daca vrei sa castigi (nu sa te imbogatesti peste noapte!) investesti pe termen lung si cu cap, nu in toate parascoveniile - companii mari si stabile, cu politica de dividend, cu guvernanta corporatista, cu o piata in crestere sau macar stabila pe un orizont previzibil de timp.
Am precizat ca nu am cum sa postez imagini/grafice, asta imi ofera site-ul din pacate. De aceea, o sa ma rezum la rezultatele unui calcul cu urmatorii parametri:
1. Calculam ce este mai eficient: sa cumparam o proprietate imobiliara sau sa investim in bursa
2. Valoarea proprietatii achizitionate este de 100.000 EUR, din care va trebui sa depuneti un avans de 25.000 EUR (asta este de fapt amanuntul care scapa multora - faptul ca trebuie sa imobilizezi niste bani ca avans)
3. Creditul de 75.000 EUR pe 30 de ani, cu dobanda fixa de 5% p.a., calcul regresiv (la sold anual ramas)
4. Randamentul mediu bursier pe perioada celor 30 de ani: 12%. Investitia initiala este de 25.000 de EUR (avansul pe care nu il platesti, pentru ca te-ai decis sa stai cu chirie). 12% p.a. la o investitie pe 30 de ani este cat se poate de modest (daca nu te duci sa te joci)
5. Chiria lunara la acel apartament: 550 EUR/luna reprezentand un randament pentru proprietarul care da in chirie de 6.6% p.a. (la care se adauga si cresterea de pret). Pretul chiriei ar putea creste, dar si dobanzile ar putea creste si nu va ofera de fapt nimeni o dobanda fixa pe 30 de ani. Deci riscul exista in ambele situatii
6. Pretul apartamentului creste cu inflatia+2% p.a., am considerat o crestere de 5% p.a. in medie
Calculul arata cam asa (sper sa ramana aliniat dupa postare:
Sume in EUR Cumparare apartament Chirie+investire
Pret apartament in anul 30 432,194
Avans platit/investitie initiala -25,000 -25,000
Principal rambursat -75,000
Dobanda platita anul 1-30 -58,125
Acumulat net investitii bursiere 748,998
Chirie platia anul 1-30 -198,000
Net cash-flows 274,069 525,998
Ce se observa? Ca desi cel care cumpara apartamentul plateste mai putin pe perioada de 30 de ani decat cel care inchiriaza, totus cel care ia in chirie are o avere mai mare decat cel care cumpara. De ce? Pentru ca pe de-o parte a platit, dar pe de cealalta parte a castigat din investitie. In cazul cumparatorului de proprietate, acesta doar a platit. Nu complic calculul cu valori prezente - nu ar schimba cu nimic concluzia.
In sumar, cumparatorul la finalul celor 30 de ani va avea o casa de 432 mii eur+diferenta presupus economisita din faptul ca nu a platit chirie, de 39.8 mii EUR, deci cam 472 de mii de EUR. Cel care a investit, are la sfarsitul perioadei 748 de mii de EUR din care ar putea sa isi cumpere casa de 432 mii si sa ii mai ramana vreo 316 mii.
Dar credeti ca isi va cumpara casa aia? Aici vine frumusetea. NU! De ce? pentru ca in anul 30, randamentul anual al investitiei sale este de ~80 mii EUR din care isi poate plati linistit chiria si sa traiasca pe langa (in termeni de data asta actualizati cu valoarea timpului la 5%, chiria in anul 30 ar fi de ~28 mii de eur/an).
Nu este la indemana oricui sa faca genul asta de calcul si este normal sa fie asa. Dar nu este normal ca cei care nu au cunostiintele necesare sa faca afirmatii jignitoare la adresa celor care le au - consultanti financiari, economisti in general, care nu scriu ca sa minta pe cineva - ce castiga Guda ca scrie asta? - ci incearca ca incet, incet sa propage un minim de cultura economica in randul oamenilor.
1.Da , ii adevarat, educatia financiara ii foarte scazuta in Romania , dar asa ii facut Sistemul de invatamant ( te pune sa inveti teorema lui Pitagora , dar nimeni nu iti explica ce ii TVA) .
2. Nu cred ca ca randamentul la bursa ii de 12% p.a. Maxim de 8 -9 % , din care trebuie sa scadem cheltuielile fondului de investitie , aprox 2% , deci ramane intr-un caz fericit 7%.
3. Diferenta ii foarte mare daca iti iei apartament ca investitie , sau sa locuiesti el. Un apartament inchiriat produce profit, si ai niste deduceri de taxe ( cel putin in strainatate).
4. Cine spune ca nu merita investitia intr-un apartament trebuie sa mentionez din propria experienta ca am luat un apartament in Timisoara in 96 cu 8000 de marci , iar anul trecut l-am vandut cu 64.000 de euro. Nu bate bursa randamentul asta ( 800%) , nici nu mai pun chiria la socoteala. Alt exemplu , tot personal , dar in Germania. In 2013 am luat un apartament cu 82000 , acum valoreaza peste 250.000 ( randament de peste 300%) , dar nu il vand ca in opinea mea chiria de 800 care o i-au lunar ii mai mult decat decenta.
5. Sa vorbim si de "BURSA" . De ce bursa vorbim ? De BVB? BvB ii vai si amar de capul ei , politizata si pline de interese. SIF-uri? Sunt mai rele decat BVB. Firmele au multe probleme , care si le mascheaza frumos. Atat timp cat ANAF nu isi face treaba , nu poti sa ai incredere in bilanturile firmelor din Romania. Si apoi ce facem? Investim in bursele din occident? Muncim aici pe coate ca sa investim in SUA de exemplu? Ca sa poata ei castiga 100k pe an si noi ne chinuim cu 6k pe an. Eu nu imi explic de exemplu cum de ex Tesla are o valoare mai mare decat BMW , MERCEDES-BENZ, VW , la un loc , cand cei de la Tesla nu produc nici macar cat VW la nr de masini electrice. De Facebook cat de umflat ii , nici nu vorbesc. Si multe alte firme americane , sau alte produse care sunt jucate pe bursa.
Trebuie sa investim in Romania , iar bursa sa devina ceea ar trebuii , adica o alternativa de finantare pentru firmele romanesti , ca sa creasca toata economia. Dar la bursa de la Bucuresti , fie devii singur broker , fie esti mancat de comisioanele care le percep intermediarii.
Sa ne mai lase Guda cu lectile demagogice , ca si eu pot sa il sfatui pe el , sa nu investeasca pe Bursa , ci sa isi deschida propria firma , Bezos cum o reusit? ( ironic) Dar lumea ii plina de "profesori" , care nu au reusit in viata , dar dau lectii la altii.
Cunosc destui oameni care au investit in imobiliare , iar acum sunt milionari , dar nu cunosc nici un roman care a devenit milionar jucand la bursa( o fi Guda primul). Romanii sau ars cu FNI si cu alte scheme Ponzi , iar acum sufla si in iaurt.
Nu stiu de unde v-ati format impresia. Traiesc in Romania si investesc in BVB-ul asta de care dvs. spuneti ca este vai de mama lui din 2003. Deci, m-as aventura sa spun ca am ceva experienta.
Apartamentul dvs. de 8000 de marci in echivalent EUR a fost ~4000 de EUR in 1996 (nu aparuse EUR, am folosit ~ rata de la conversia initiala) ar valora astazi, la randamentul de 12% p.a. despre care am scris, 76,160 EUR.
Cresterea de capital pentru apartamentul din Germania nu este de 300%, este de ~200% ((250-82)/82).
In perioada 1998 - pana astazi, indicele BET (fara dividende!) a oferit un randament de 12.8% p.a. Din 2013 pana astazi, indicele BET (fara dividende!) s-a apreciat cu 165%. Din 2014 (de cand a aparut), indicele BET-TR (care tine cont si de dividende) s-a apreciat cu 302%, echivalentul unui randament de 16% p.a. De aceea, am folosit un randament modest de 12% p.a. in rationamentul meu. Nu platesti nimic vreunui fond daca iti plasezi singur banii.
Randamentul pe care vi-l aduce apartamentul in prezent este de 3.84% p.a. daca spuneti ca valoarea lui de piata este de ~250k EUR. Evident mai aveti cheltuieli cu intretinerea, impozite etc., deci randamentul net este chiar mai mic. Daca va calculati randamentul la suma investita initial este gresit, pentru ca aveti un cost de oportunitate. Chiar si in pietele dezvoltate la bursa randamentul este undeva ~6.85% peste randamentele titlurilor de stat. Deci o investiutie pe termen lung in DAX v-ar aduce 5.85% in conditiile actuale ale dobanzilor
Complet gresit, nu mai este de mult asa. Vedeti niste surse mai actuale, gen:
https://en.wikipedia.org/wiki/List_of_countries_by_GDP_(PPP)_per_capita
Autorul stie foarte bine ca in economie si finante increderea e aspectul cel mai de pret. Se castiga extrem de greu si dupa ce ai pierdut-o e adio.
In schimb legat de imobiliare, sunt 2 aspecte: (1) cine va locui in multitudinea de case si blocuri, tinand cont ca de declinul demografic accentuat din Romania (2) increderea oamenilor in sectorul imobiliar dupa urmatorul cutremur major din zona Vrancea (care sigur va veni, dar nu se stie cand).
- de ce o familie cu doi copii, care locuiesc intr-un apartament de trei camere, sa plateasca 500- 700 EURO chirie pe luna toate viata in loc sa cumpere un apartament sau o casa cu acesti bani?
- in Vest lumea nu isi cumpara apartamente pentru ca nu vor sau nu isi permit? Se stie deja ca in Londra nu poti sa cumperi un apartament intr-o zona mai spalata fara cateva sute de mii sau chiar mai mult de lire sterline? Sunt chiar toti vesticii - care stau in chirii - mari investitori si jucatori pe bursa sau macar la fonduri mutuale?
- suntem saraci ca ne cumparam apartamente sau suntem saraci pentru ca nu suntem lasati sa ne "imbogatim" sau nu suntem TOTI educati ca stim stim cum sa ne "imbogatim"?
- o prima sursa de venit - daca nu cea mai importanta este salariul pentru inceput. Daca salariul mediu este de 2.500 lei si cosul mediu lunar pentru o familie cu doi copii este de 7.500 lei cum ar putea cineva sa economiseasca ca sa investeasca?
- de ce intotdeauna ca incep discutii referitor la salarii in Romania, apar tot felul de consultanti care ne spun ca daca crestem salariile - "foarte mari" de altfel in Romania - pleaca toti investitorii din tara spre Asia si o sa murim toti de foame? Pai atunci din ce sa faci economii ca sa investesti?
- avem o tara a extremelor cu siguranta. Dar de ce? Care este motivul?
Văd tot mai des pe republica tot felul de consultanți, analiști, hr-iști, habarniști, pseudo-antreprenori ș.cl., care emit idei, opinii bazate pe argumente (când există) jalnice.
S-a stricat și republica, no wonder.
Sîntem saraci pt. ca ne lasam furati. Sau pt. ca fiecare individ e prea egoist ca sa poata avea încredere în alte persoane.
Lumea ar putea economisi daca statul ar limita anumite aberatii. Majoritatea preferam sa nu credem într-un astfel de stat.
Faza cu Asia se aplica prin cam toata Europa...
Motivul situatiei actuale e în parte la nivel global. Cît ca daca românii de rînd ar decide sa nu se lase furati s-ar mai reduce din extreme. Copiind prostia globala însa... nu prea avem sanse.