Sari la continut

Un singur om poate să schimbe cu mintea lui o țară

De cinci ani, peste 500 de contributori își scriu ideile pe această platformă, construiesc împreună cu noi o comunitate, un spațiu al celor care știu că România poate să arate altfel. Te invităm să scrii și tu!

Dezvoltatorii imobiliari sperie lumea că „apartamentele se vor scumpi cu cel puțin 25% din cauza scumpirii materialelor de construcții”. De ce scumpirea nu ar trebui să fie mai mare de 6%

apartament nou

Foto: Getty Images

Dezvoltatorii imobiliari manipulează și sperie lumea că „apartamentele se vor scumpi cu cel puțin 25% din cauza scumpirii materiilor prime și materialelor de construcții …” și că „scumpirile nu se vor opri aici”. Nu mergeți după fentă! Vă explic mai jos de ce scumpirea cauzată de acest fenomen ar trebui să fie de maximum 6%, după ce am analizat situațiile financiare ale dezvoltatorilor imobiliari:

- pentru fiecare cost de construcție de 100 lei, prețul final la vânzare este circa 250 lei

- din costul de construcție de 100 lei, materiile prime și materiale construcții reprezintă 30 lei (restul este terenul, salarii, servicii furnizori, cost finanțare, taxe etc.)

- dezvoltatorii susțin că scumpirile medii variază, per total, între 60% - 80%. OK, să spunem că este chiar 100% (dublare)

- rezultă: impactul final în preț este de 30 lei : 250 lei = 12%. Totuși, un bloc se construiește în 2 ani, iar scumpirile vor dura maximum 1 an (oferta și cererea se vor regla pe materiale construcții). Deci, impactul final total în prețul unui apartament dintr-un bloc nou ar trebui să fie de 6%. După scăderea TVA planificată pentru anul următor, prețul total ar trebui să fie chiar mai mic. 

Acum, alte raționamente fundamentale:

- ca să poți creste prețul din cauza scumpirii materialelor, trebuie să fie și putere de cumpărare și spațiu de îndatorare adițional din partea clienților. Ambele sunt reduse în România.

- scumpirea apartamentelor nu este compatibilă cu scăderea chiriilor și a gradului de ocupare. Dacă investești într-un apartament pe care să-l oferi spre închiriere, randamentul mediu net anual nu depășește 5%. Foarte puțin și efort mare! Nu merită!

Foto: Getty Images

Mai mult decât atât, dacă considerăm iarna foarte dificilă (scumpirea energiei, gazelor, combustibilului), puterea de cumpărare limitată a populației, scăderea chiriilor și a gradului de ocupare (prelungirea pandemiei și continuarea lucratului de acasă, inclusiv din alte orașe mai mici), precum și iminenta scădere a TVA pentru locuințe începând cu 2022, atunci prețurile acestora ar trebui chiar să scadă.

Precum în orice piață, va decide cererea și oferta. Eu nu fac decât să deschid ochii cumpărătorilor, să învețe de unde să obțină informații corecte, să negocieze transparent și onest (pe baza situațiilor financiare ale dezvoltatorilor, nu pe impresii) astfel încât cererea să fie educată. Nu vreau să fiu dușmanul nimănui, ci prietenul românilor.

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere
  • Domnule Guda - de ani de zile ne spuneti ca preturile la imobiliare ar trebui sa scada. Si, teoretic, aveati dreptate. Si eu am considerat la fel pana la un moment dat, dar cu alte argumente, in principal legate de migratia neta si usurinta oamenilor de a pleca de oriunde catre alte state europene, fara necesarul unui "stagiu" in marile orase cum era pana in 2010-2013. Nu s-a intamplat. Si nici nu o sa se intample atat timp cat dobanzile sunt mici. Exista o puzderie de investitori in imobiliare, care isi finanteaza achizitiile prin credit bancar urmarind un castig modic din inchiriere (care sa finanteze ratele) si castig din aprecierea pretului. Cunosc multe persoane care au 4-8 proprietati. Eu personal cred ca numai o crestere semnificativa a dobanzilor va dobori piata imobiliara. Doar atunci cererea limitata la inchiriere va forta acesti investitori sa scoata la vanzare proprietati punand presiune in jos pe pret.

    Strict pe ce ati scris acum: nu creste doar pretul materialelor. Toate merg in tandem - va creste si pretul terenurilor si costul fortei de munca. Cat? Nu stiu, dar va creste, este firesc in mediu inflationist. Paradoxul inflatiei, atunci cand aceasta se dovedeste a nu fi tranzitorie (asa cum ne tot bat la cap bancile centrale) este ca MARESTE cererea. Mai ales la bunuri de folosinta indelungata. Impactul psihologic. Trebuie sa tineti cont ca exista cam 75 de miliarde de EUR in depozite bancare. Hai, jumatate in depozite over-night care sunt de fapt pentru cheltuieli curente, dar cealalta jumatate este disponibila pentru investitii. Va veni romanul sa "se joace la bursa"? Nu. Pentru ca singurele cunostinde despre bursa le are dupa vizionarea "The Wolf of Wall Street", de unde a inteles ca doar smecherii castiga si prostii pierd. Ceea ce este adevarat daca bagi banii ca prostul pe bursa, dar complet fals daca ii investesti cu cap. Doar ca pana vor intelege oamenii asta mai trebuie sa treaca 3-4 generatii.

    In concluzie, in lipsa unei crize sau a unui soc pe dobanda (sper sa nu existe pentru ca ar putea antrena efecte de domino greu de imaginat) eu nu vad pretul imobiliarelor sa scada, ba chiar il vad crescand in continuare nejustificat de mult.
    • Like 0
  • Ah, da, educația financiară/economică, din nou. Aia care nu se face la școală, decît poate de la liceu în sus (și ăla dacă e de profil).
    • Like 0


Îți recomandăm

Dove cover

De ce au nevoie adolescenții pentru a-și dezvolta o imagine sănătoasă de sine? De mai mulți factori protectori, dintre care cel mai important este relația de încredere și apropiere cu adulții din viața lor, cu precădere părinții.

Citește mai mult

Mădălina Stănescu

„Nu ar trebui să existe business de niciun fel care să nu aibă prezență minimă în online, iar aici mă refer la website în primul rând și apoi la pagini pe rețelele de socializare. Încă mai sunt afaceri care au numai prezență pe Facebook, iar noi le spunem că nu e sănătos să-ți pui tot ce ține de identitatea și brandul tău pe o singură platformă, care, iată, acum ceva săptămâni, a picat 6 ore, nu a mai funcționat deloc”, spune Mădălina Stănescu, fondator Optimized,

Citește mai mult