Dintre multiplele modificări aduse Codului fiscal, una dintre cele foarte puțin mediatizate este determinarea bazei de calcul pentru impozitul pe clădiri deținute de persoanele juridice.
În acest sens, pentru a vedea cât de mari sunt diferențele, amintim faptul că în anul 2015 impozitul pe construcții se aplica la valoarea de înregistrare în contabilitate a acelei contrucții, valoare ce era dată fie de costul de achiziție sau de construcție, fie de valoarea reevaluată a acelei construcții, evaluare făcându-se la valoarea de piață, așa cum putea fi stabilită ea de către un evaluator autorizat.
Începând cu anul 2016 vom reține că impozitul pe construcții nerezidențiale deținute de persoanele juridice nu se mai calculează la valoarea contabilă, ci la o valoare impozabilă. Prin urmare, întrebarea firească este: ce reprezintă valoarea impozabilă a unei clădiri din perspectiva taxelor locale, conform noului Cod fiscal?
Răspunsul este dat de art. din Codul fiscal, după cum urmează:
„(5) Pentru stabilirea impozitului/taxei pe clădiri, valoarea impozabilă a clădirilor aflate în proprietatea persoanelor juridice este valoarea de la 31 decembrie a anului anterior celui pentru care se datorează impozitul/taxa şi poate fi:
a) ultima valoare impozabilă înregistrată în evidenţele organului fiscal;
b) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării;
c) valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în cursul anului fiscal anterior;
d) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în cursul anului fiscal anterior;
e) în cazul clădirilor care sunt finanţate în baza unui contract de leasing financiar, valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării;
f) în cazul clădirilor pentru care se datorează taxa pe clădiri, valoarea înscrisă în contabilitatea proprietarului clădirii şi comunicată concesionarului, locatarului, titularului dreptului de administrare sau de folosinţă, după caz.
(6) Valoarea impozabilă a clădirii se actualizează o dată la 3 ani pe baza unui raport de evaluare a clădirii întocmit de un evaluator autorizat în conformitate cu standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării.”.
Dacă analizăm cu maximă atenție temeiul normativ, observăm că valoarea impozabilă a unei construcții este egală cu valoarea contabilă a acesteia doar dacă achiziția sau construcția respectivei clădiri s-a efectuat în anul anterior. Practic, toate societățile ce au achiziționat sau construit o clădire în anul 2015 pot folosi valoarea de înregistrare în contabilitate ca valoare impozabilă iar toate celelalte societăți ce au dobândit construcții anterior anului 2015 vor trebui să apeleze la un evaluator autorizat pentru a stabili valoarea impozabilă a respectivelor construcții.
Reamintim faptul că toate societățile ce au în proprietate o construcție la data de 31 decembrie 2015 au obligația să depună declarații de impunere la direcția de specialitate a primăriei cu valoarea de impozitare până la data de 31 martie 2016.
Cum se stabilește de către evaluator valoarea impozabilă a unei construcții pentru primărie? Este una și aceeași cu valoarea de piață?
Recent, ANEVAR a finalizat metodologia de determinare a valorii impozabile pentru clădirile nerezidențiale deținute de persoane fizice sau juridice.
În determinarea valorii impozabile se poate aplica doar o singură abordare în evaluare, în condiţiile în care nu există informaţii suficiente pentru aplicarea celorlalte abordări, dintre următoarele:
- abordarea prin cost,
- abordarea prin venit,
- abordarea prin piaţă.
Abordarea prin cost constă în estimarea costului de nou din care se vor deduce uzura fizică şi/sau deprecierea funcțională, după caz. Nu se vor aplica deprecieri economice/ externe. Se recomandă aplicarea costului de înlocuire, iar dacă nu este posibil, se aplică costul de reconstruire, argumentând de ce a fost luat în considerare acest cost.
Abordarea prin venit se aplică numai în cazul în care terenul aferent proprietăţii imobiliare, din care face parte clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cota indiviză şi dacă contribuabilul a pus la dispoziţia evaluatorului informații documentate privind suprafaţa terenului corespunzătoare clădirii subiect. Abordarea prin venit va fi aplicată pentru evaluarea proprietăţilor imobiliare închiriate şi pentru proprietăţile imobiliare pentru care există o piaţă activă a închirierilor.
Abordarea prin piaţă se aplică numai în cazul în care terenul aferent proprietăţii imobiliare, din care face parte clădirea evaluată pentru impozitare, nu este în cotă indiviză şi contribuabilul a pus la dispoziţia evaluatorului informaţii privind suprafaţa terenului. Abordarea prin piaţă aplicată atât pentru întreaga proprietate imobiliară cât şi doar pentru teren, va avea în vedere comparabile identificabile din punct de vedere fizic.
Observăm că cea mai simplă și cea mai des folosită metodă va fi abordarea pe costuri. Pentru celelalte abordări procedurile sunt mai complicate și ar presupune și furnizarea de către societate a unor date suplimentare, date inexistente mai ales dacă clădirile nu sunt destinate vânzării.
În această situație, prin metoda prin cost este posibil ca baza de impozitare a clădirilor să fie mai mare decât valoarea contabilă a acestora de la acel moment, având în vedere că sunt luate în considerare doar elemente fizice de depreciere și nu toate elementele concrete ce ar influența o valoare justă. Doar d-asta adoptă legiuitorul metode diferențiate de calcul al valorii – mai mulți bani la bugetul local înseamnă mai mulți bani la bugetul general consolidat și mai multe pensii speciale!
De aici se nasc câteva întrebări:
1. Această valoare impozabilă va fi înregistrată în contabilitatea societății?
Opinia unanimă - dar nu neapărat și cea corectă -, în lipsa altor prevederi normative, a fost că această valoare nu se înregistrează în contabilitate.
2. Dacă societatea decide să reevalueze construcțiile la valoarea de piață având acest drept conform reglementărilor contabile în vederea prezentării activelor imobilizate la valoarea corectă, are această posibilitate?
Răspunsul este cu siguranță da, iar această valoare reevaluată se va înregistra în contabilitate. Practic, aici vor fi două rapoarte de reevaluare cu privire la aceeași construcție: evaluarea pentru primărie și evaluarea pentru situațiile financiare anuale.
Pentru anul 2016, pentru clădirile cu destinație nerezidențială, impozitul se calculează într-un procent de 0,2-1,3% din valoarea impozabilă dacă clădirile sunt reevaluate în ultimii 3 ani și cu un procent de 5% dacă acestea nu sunt reevaluate în ultimii 3 ani.
Urmăriți Republica pe Google News
Urmăriți Republica pe Threads
Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp
Alătură-te comunității noastre. Scrie bine și argumentat și poți fi unul dintre editorialiștii platformei noastre.