Sari la continut

Un singur om poate să schimbe cu mintea lui o țară

De cinci ani, peste 500 de contributori își scriu ideile pe această platformă, construiesc împreună cu noi o comunitate, un spațiu al celor care știu că România poate să arate altfel. Te invităm să scrii și tu!

Pentru un apartament care se poate închiria cu 400 de euro/lună, nu ar trebui să plătești mai mult de 57.600 euro. Care e formula care stabilește valoarea unei proprietăți

familie - apartament.

Foto: Getty Images

În acest episod vom vorbi despre cum se stabilește valoarea unei proprietăți. Valoarea este importantă pentru a decide dacă prețul este corect. Un cumpărător înțelept decide să facă tranzacția atunci când prețul este mai mic sau egal cu valoarea, în timp ce un vânzător înțelept va dori ca prețul să fie cât mai mare.

Înainte, vreau să distrugem câteva capcane și erori de logică pe care le observ atunci când lumea vorbește despre imobiliare:

- În primul rând, unii manipulează și spun că nu trebuie să te intereseze valoarea atunci când cumperi proprietatea pentru a locui cu familia, pentru că nu faci achiziția pentru investiție. Fals! Indiferent de scopul achiziției, este înțelept să știi pe ce ai dat banii, cât valorează. Motivul este simplu, banii nu se obțin gratis. Ai muncit, ai luat un credit și vei plăti dobândă sau ai pierdut alte oportunități de investiții. Întotdeauna trebuie să știi valoarea imobilului.

- În al doilea rând, unii manipulează și folosesc reperul prețului tranzacțiilor recente din zona unde este amplasat imobilul. Aceasta nu spune nimic despre valoarea pe termen lung a imobilului. Folosind această analiză relativă, o garsonieră medie era evaluată în mod greșit la 70 – 80.000 de euro în 2008.

- În al treilea rând, unii consideră că e mai bine să plătească o rată la bancă și să devină proprietar, decât să plătească o chirie și să nu rămână cu nimic. Această gândire este limitată și trebuie extinsă cu analiza preț-valoare. Spre exemplu, dacă ai cumpărat un apartament de 2 camere la un preț de 100.000 EUR, în condițiile în care valoarea este de 60.000 EUR, tocmai ce ai plătit 40.000 EUR pentru nimic, un preț supraevaluat. Dacă achiziția este făcută prin credit pe 30 de ani, tocmai ce ți-ai asumat răspunderea că vei plăti aproape dublu, respectiv 80.000 EUR pentru componenta supraevaluată, bani pe care îi puteai folosi pentru educația și sănătatea familiei.

- Nu în ultimul rând, unii vând iluzia că imobiliarele sunt cea mai bună investiție deoarece prețul crește pe termen lung. Nu este adevărat, deoarece prețul fluctuează în funcție de cerere și ofertă. Ca atare, prețul mediu de astăzi în imobiliare este încă la -40% față de media din 2008, și a scăzut cu aproximativ 100 de EUR / mp în primele 4 luni de la declanșarea pandemiei.

Și acum, ajungem la întrebarea esențială: Cum se stabilește valoarea?. Ei bine, valoarea depinde de cât produce imobilul respectiv prin veniturile potențiale încasate din chiria viitoare.

Formula folosită pentru determinarea valorii este: Chiria lunară x 12 luni x 15 ani din care scazi 20% pentru plata taxelor, reparații uzură sau faptul că gradul de ocupare nu este 100%.

Astfel, pentru un apartament care se poate închiria cu 400 de EUR / lună, nu ar trebui să plătești mai mult de 57.600 EUR. În același timp, ar trebui să plătești un preț de 144.000 de EUR (TVA inclus) doar dacă apartamentul respectiv se poate închiria cu 1000 EUR / lună.

În mod excepțional, atunci când o locuință îți oferă niște avantaje suplimentare, poți considera un timp de recuperare a investiției de 17 ani. Prin avantaje suplimentare înțelegem: apropierea față de zonele de interes ale orașului, un cartier cu infracționalitate scăzută, accesul facil, școli sau licee competitive, zone de recreere ori centre comerciale.

În această situație, un apartament care se poate închiria cu 400 de EUR / lună, valorează 65.280 EUR, și poate ajunge până la 163.200 EUR dacă se poate închiria cu 1000 EUR / lună.

În episodul următor o să vedem ce se află în spatele intervalului de 15 - 17 ani pentru recuperarea investiției. Este vorba de randamentul minim pe care trebuie să-l genereze o achiziție imobiliară, astfel încât investiția să justifice riscul. De asemenea, o să vorbim și despre cum se poate verifica gratuit situația dezvoltatorului pentru a evita situații neplăcute.

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere
  • Nu calculele ci felul în care puneți problema cand în care faceți aceste calcule este total greșita. Nu chiria este hotărâtoare în valoarea imobilului precum nici valoarea imobilului nu va fi hotărâtoare în nivelul chiriei obținute.
    Ceea ce încercați sa spuneți este ca nu merita sa investești în proprietăți imobiliare rezidențiale deoarece randamentul obținut din închiriere este prea mic. În situația asta calculul ar trebui făcut exact invers. Pentru o proprietate cumpărată cu prețul x randamentul a anual obținut este de doar y%. Sau conform calculelor de mai sus nu merita sa investești decât dacă obții un randament brut anual de 8,33%, practic cam cât este dobânda bancara pentru un credit ipotecar. Poate nu merita pentru România, sau poate nu merita pentru dumneavoastră, dar în UK spre exemplu, un randament de 3% dintr-o proprietate imobiliara rezidențială este văzut ca fiind foarte bun. Asta ar duce calculul la o amortizare a investiției de puțin peste 30 de ani.
    La aprecierea dacă merita sau nu, trebuie luat în considerare apetenta sau aversiunea fiecăruia fata de risc, iar foarte mulți oameni au o aversiune fata de risc și deci fata de investiții mai profitabile, dar mai riscante, mai cu seamă pentru cei care își câștiga existenta din salarii lunare fixe. Pentru ei, investiția imobiliara este una dintre cele mai sigure cu atât mai mult cu cât este palpabila. Un element care trebuie luat în considerare este ca investiția într-o proprietate imobiliara este o investiție pe termen lung sau foarte lung în majoritatea cazurilor, deoarece aceasta investiție se face nu doar pentru obținerea unui randament din chirie ci și ca modalitate de economisire în cazul celor care apelează la credit sau stocare a valorii monetare pentru cei are fac investiția din surse proprii.
    Aceste explicații sunt necesare și chiar obligatorii pentru a prezenta un punct de vedere corect asupra rentabilității unei investiții imobiliare rezidențiale, ca să nu mai vorbim de faptul ca evaluările imobiliare nu se fac exclusiv după formulele prezentate.
    Evaluarea corecta a unui imobil se face în funcție de valoarea de piață a unor imobile asemănătoare și după valoarea de înlocuire (pretul construirii unui imobil nou).
    Ceea ce dumneavoastră prezentați ca fiind evaluarea unui imobil este doar evaluarea rentabilității unei investiții imobiliare ceea ce nu e același lucru cu valoarea unei proprietăți imobiliare cum în mod eronat, intenționat sau nu, ați precizat în titlu.
    • Like 0
  • Formula cu 15 ani e prea frumoasa ca sa functioneze la noi. Probabil merge in America. Acolo se traieste pentru profit. In Romania nu se cumpara o casa pentru profit.
    La noi iti iei o casa in care sa traiesti, sa-ti cresti copii, poate si nepotii. Si daca se intampla asa (si toata lumea spera ca va fi asa) atunci consideri ca a fost profit maxim. Indiferent de cost.

    Poate ca daca statul nu ar opri CAS pentru pensie si banii ar ajunge la salariat, care ar trebui sa aiba grija singur de pensia lui si ar trebui sa investeasca in ceva, poate in imobiliare, atunci poate ca formula ar fi aproape de realitate. Ar fi alt fel de piata.
    Dar sunt prea multi "poate" aici.
    • Like 2
  • Acest domn ne spune ca a plăti o rata în loc de chirie este cumva o gândire limitata. După care ne da un exemplu de ce nu e bine, exemplu care nu are legătură logica cu a cumpăra un apartament sau a sta în chirie.
    Regula e simpla : decât sa plătești 400 euro chirie mai bine plătești 400 euro rata. Astfel orice mărire a prețului locuinței e băgată în buzunar (cu un efect de levier deoarece noi punem doar 15-20 % din suma) dar pierdem dacă ea scade. De asemenea parte din cei 400 euro rata se duc nu doar în dobanda și mai câștigăm și ceva de acolo. Alternativa fiind sa pierdem 400 euro pe luna ca și chirie(nu sunt bani pierduți ca noi închiriem o locuință dar se înțelege ca și pierdut din punct de vedere al valori nete a individului).
    • Like 0
  • Nu corespunde cu realitatea. Nici unde in Europa formula nu merge. Iti imaginezi ca de ex in Germania nu ar mai sta nimeni in chirie daca locuintele ar costa 163.000. Cu 165000 in Germania nu iti iei nici un cotet , dar chiriile sunt in jurul de 1000. Nu stiu de unde scoate formulele Guda asta , eu cred ca seara viseaza si ziua transcrie , alta explicatie nu am . Inca o precizare , in Romania randamentul cost locuinta/ chirie , ii foarte bun fata de restul tarilor. Plus ca se exprima gresit , " recuperarea investitiei" . Ca sa recuperezi ceva trebuie sa pierzi mai intai , daca cumperi de 80000 de euro un apartament , valoarea ii tot 80000 a doua zi , nu ai pierdut nimic , nu trebuie sa "recuperezi" nimic. Tu din prima luna faci profit. Iar intr-o lume normala , profitul la o investiei ii de in jur de 4% pe an. Eu cred ca o chirie de 400 la un apartament de 80000 bate acea marja de profit. Dar na , cand esti habarnist , ce sa faci? Scrii articole pe republica.ro . Daca bagi 57600 in actiuni Apple de exemplu , in cati ani iti recuperezi banii din dividente? ( ca tu esti ala care spune sa investim mai bine in actiuni decat in imobiliare)
    • Like 1
  • Domnule Guda. Evaluarea proprietății imobiliare este o profesie recunoscută și reglementată în țara noastră; dobândirea calității de expert evaluator presupune un examen național, un curs de formare de 150 ore, un examen de absolvire care cuprinde mai multe probe (teme de casă și teste pe parcurs, un test final și un proiect de absolvire ce trebuie și susținut); adăugând și stagiatura (alte proiecte și un examen) totul durează aproximativ 2 ani și reprezintă un efort semnificativ pentru cei care absolvă.
    Dumneavoastră nu ați parcurs aceste etape și nu vă numărați printre experții evaluatori autorizați! Desigur nu vă contestă nimeni dreptul a de a vă afirma opiniile dar ar trebui să le însoțiți de mențiunea că sunt opiniile dumneavoastră personale și, mai ales, neprofesionale. În caz contrar, vă înrolați în rândul celor care susțin sau contestă, după caz, acte medicale, juridice, administrative, etc.: acei „guru” fără pregătire specifică a căror singură „contribuție” este adâncirea confuziei și dezorientării în societatea noastră.
    Cu articolul de față, de fapt „reîncălziți supa” din septembrie 2018 (https://republica.ro/piata-imobiliara-este-supraevaluata-cu-cel-putin-25-30-iar-preturile-incep-sa-scada); ambele articole nu au prea multă legătură cu piața imobiliară și orice profesionist în domeniu poate identifica în ele erori științifice.
    Pentru cititori: „ca să știți”... (vorba unui post de radio) :-)
    • Like 2
    • @ Cristian Dumitru
      Evaluatorii autorizati sunt cei care in 2008 evaluau o garsoniera la 80 de mii de euro cand cumparai cu credit de la banca?
      Daca da, atunci nici ei nu prea sunt de incredere.
      • Like 2
  • Razvan G check icon
    Calculele sunt calcule si nu le contesta nimeni dar, de la ele la realitate este un drum de parcurs. Pana la urma, fiecare stie mai bine ce face cu banul, cu munca si planurile sale. Sunt atatia factori care influenteaza decizia de a cumpara o casa, incat sa faci doar apologia randamentului este, cred, prea simplist.
    Ce observ eu este ca unii formatori de opinie incearca pe toate caile sa ne faca sa ne simtim "neinspirati". Pacat. Nu cred ca acesta este scopul.
    Inchei cu o interbare, probabil retorica - Iancu, tu cat ai dat pe apartamentul tau? Ai respectat formula?
    • Like 3
    • @ Razvan G
      ba da, calculele sunt contestabile! Dumneavoastră, de bun simț, ați sesizat fractura dintre ele și „realitatea din piață”; pentru ca acele calcule să fie, haideți să nu spunem doar corecte, ci adecvate, ar fi trebuit să țină cont de factorii relevanți care, în piață, influențează decizia de cumpărare...
      • Like 0
    • @ Cristian Dumitru
      Razvan G check icon
      Multumesc pentru clarificari. Ati sesizat corect intentia mea.
      • Like 0
  • Dupa transfer, Messi cauta casa de inchiriat la Paris. I s-a oferit una care ar corespunde tuturor cerintelor lui, cu o chirie de 45.000 Euro pe luna. Nu am scris gresit; 45.000. Casa e mobilata, se afla pe Neuilly-sur-Sene, are 5 camere, piscina, sala de sport., e ferita de priviri indiscrete etc.
    Intrebare: cat ar trebui sa coste acel apartament in cazul in care s-ar vinde, conforma cestei formule de calcul?
    Raspuns: 45.000 x 12 x 15 = 8.100.000 Euro. Da, cred ca e o formula corecta.
    • Like 0
    • @ Tudor Bucur
      Corina check icon
      ... "din care scazi 20% pentru plata taxelor, reparații uzură sau faptul că gradul de ocupare nu este 100%", mai zice.
      • Like 0
  • Marga check icon
    De unde este regula aceasta de amortizare prin chirie in doar 15 sau 17 ani? De ce nu in 30 de ani sau chiar mai mult? Folosesti locuinta toata viata si o lasi si mostenire. Deci iti recuperezi banii si daca se amortizeaza in 50 de ani. Daca platesti chirie, o platesti toata viata. Deci ce cu ce comparam?
    • Like 1
    • @ Marga
      mhm check icon
      putintica rabdare. zice autorul asa; "În episodul următor o să vedem ce se află în spatele intervalului de 15 - 17 ani pentru recuperarea investiției."
      • Like 3
    • @ mhm
      Marga check icon
      Am retinut si voi citi. Dar cu orice explicatie ar veni, nu cred ca va fi convingatoare; sa ne facem calculul pt. o amortizare in 15-17 ani pt. o casa care e folosita minim 100 de ani si pt. care, daca nu o avem, platim chirie cat e viata noastra de lunga.
      • Like 0
    • @ Marga
      Completeaza autorul, legat de cei 15-17 ani:
      "Este vorba de randamentul minim pe care trebuie să-l genereze o achiziție imobiliară, astfel încât investiția să justifice riscul. "

      Exista o corelatie intre risc si randament, iar cele mai proaste investitii sunt evident cele cu risc mare si randament mic.
      Or daca vorbim despre o amortizare in 100 de ani e clar ca investitia a fost teribil de proasta.
      • Like 2
    • @ Ovi Tamasan
      Mr.Oh check icon
      Deci daca fac viata pe Planeta mai buna si nepotii mei se vor bucura de aceasta inseamna ca sunt un Idiot?
      In consecinta neaparat trebuie sa am bani la banca si atunci sunt destept.

      Smecheria e de fapt alta. Cu cat muncim mai mult si tranzactionam intre noi bani cu atat se imbogatesc banciile si priopretarii lor mai mult. De aceea exista consumism. Cu cat consumam mai mult cu atat noi devenim mai saraci iar bancile mai bogate. Banca functioneaza precum tva. Taxe pe valoarea adaugata. Nu poti crea valoare fara sa treaca pe la banca. De mii de ani se stie asta.

      De aceea exista creditul ptr consum.
      • Like 0
    • @ Mr.Oh
      check icon
      Sigur că da, de aceea a pierdut Decebal bătălia de la Tapae și restul.
      In altă ordine de idei, cred că formula dlui Guda, așa adacadabrantă cum e, nu e destinată caselor din chirpici.
      • Like 0
    • @ Ovi Tamasan
      Marga check icon
      Dar sa plates aceeasi suma, lunar, 70-80 de ani, drept chirie, cand as putea-o plati doar 30 de ani, ca rata, sau economisind-o pana cand strang suma necesara nu este o investitie si mai teribil de proasta?
      • Like 0
  • Si atunci ce ne facem cu apartamentele din Cluj? Inseamna ca un tanar nascut si crescut in Cluj nu ar mai trebui sa isi cumpere garsoniera sau apartament in orasul natal? In conditiile in care nu toti sunt IT-isti (mai trebuie sa fie si instalatori, mecanici, ospatari, secretare, curieri, etc?)
    • Like 0


Îți recomandăm

Tânără la calculator

Academia prietenoasă de IT Wantsome și-a făcut în ultimii patru ani o misiune din a ajuta profesioniști din toate domeniile să facă tranziția spre o carieră de succes în domeniul tehnologiei informației, prin cursuri care urmează atent cerințele companiilor IT, prin sesiuni de practică și printr-o activitate intensă de mentorat calibrată pe nevoile lor. (Foto: Getty Images)

Citește mai mult

Marc Areny

Marc Areny este de origine catalană, este cetățean spaniol și francez și a venit în România în urmă cu 10 ani. Este unul dintre primii din Europa care a identificat o nouă nișă de piață: convertește mașini cu motor termic în mașini electrice.

Citește mai mult