Doamna Vali Vasilica Vasilescu depășește plafonul de TVA: procedura obligatorie de înregistrare și opțiunea de taxare a chiriilor

getty images

Doamna Vali Vasilica Vasilescu este o persoană fizică rezidentă fiscal în România cu domiciliul și cetățenia în România. Aceasta deține pe teritoriul României mai multe clădiri cu destinație de birouri. Persoana fizică închiriază aceste clădiri către societăți, persoane juridice, și obține venituri din cedarea folosinței bunurilor. Ce procedură urmărim din perspectiva obligației înregistrării în scopuri de TVA la depășirea plafonului de scutire de TVA și din perspectiva aplicării TVA după înregistrarea în scopuri de TVA?

La emiterea acestei analize, în contextul plafonului de scutire de TVA de 395.000 lei, vom considera că această persoană fizică nu se comportă ca un simplu proprietar ce încasează o chirie de la un potențial client, ci are drept obiectiv obținerea de venituri din închiriere într-o formă continuă, ca activitate economică, fapt ce îl transformă într-o persoană impozabilă din perspectiva TVA dacă ne raportăm la art. 269 alin. (1) și (2) din Codul fiscal, astfel: 

„(1) Este considerată persoană impozabilă orice persoană care desfășoară, de o manieră independentă și indiferent de loc, activități economice de natura celor prevăzute la alin. (2), oricare ar fi scopul sau rezultatul acestei activități.

(2) În sensul prezentului titlu, activitățile economice cuprind activitățile producătorilor, comercianților sau prestatorilor de servicii, inclusiv activitățile extractive, agricole și activitățile profesiilor liberale sau asimilate acestora. De asemenea constituie activitate economică exploatarea bunurilor corporale sau necorporale în scopul obținerii de venituri cu caracter de continuitate”.

Astfel, vom extinde analiza pornind de la această prezumție prin care persoana fizică realizează venituri din cedarea folosinței bunurilor ce sunt asimilate prestărilor de servicii din perspectiva TVA – art. 271 alin. (3) lit. a) din Codul fiscal.

Din punctul de vedere al TVA, veniturile din închirierea bunurilor imobile sunt reglementate de art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal, iar acestea sunt scutite de TVA fără drept de deducere.

Componența plafonului cifrei de afaceri de 395.000 lei este reglementată de art. 310 alin. (2) din Codul fiscal, astfel: „(2) Cifra de afaceri care serveşte drept referinţă pentru aplicarea alin. (1) este constituită din valoarea totală, exclusiv taxa în situaţia persoanelor impozabile care solicită scoaterea din evidenţa persoanelor înregistrate în scopuri de TVA, a livrărilor de bunuri şi a prestărilor de servicii efectuate de persoana impozabilă în cursul unui an calendaristic, taxabile sau, după caz, care ar fi taxabile dacă nu ar fi desfăşurate de o mică întreprindere, a operaţiunilor scutite cu drept de deducere şi, dacă nu sunt accesorii activităţii principale, a operaţiunilor scutite fără drept de deducere prevăzute la art. 292 alin. (2) lit. a), b), e) şi f), cu locul în România. Prin excepţie, nu se cuprind în cifra de afaceri prevăzută la alin. (1) livrările de active fixe corporale, astfel cum sunt definite la art. 266 alin. (1) pct. 3, şi cesiunea/transferul de active necorporale, efectuate de persoana impozabilă”.

Din lecturarea textului normativ observăm faptul că activitățile reprezentând închirierea bunurilor imobile reglementate de art. 292 alin. (2) lit. e) din Codul fiscal se cuprind în acest plafon.

Astfel, începând cu data (ziua) în care s-a atins acest plafon persoana fizică trebuie să se înregistreze în scopuri de TVA. Extindem analiza fiscală pornind de la faptul că și după înregistrarea acestei persoane fizice în scopuri de TVA facturarea chiriei se va realiza tot în regim de scutire de TVA fără drept de deducere prin efectul legii.

Acest lucru conduce la anularea deducerii TVA de la eventuale achiziții utilizate în scopul realizării chiriei, cum ar fi serviciile de utilități, serviciile de telefonie și internet, etc. 

Această persoană fizică are dreptul să opteze pentru facturarea cu TVA a chiriei depunând în acest sens o notificare la autoritatea fiscală, posibilitate reglementată de art. 292 alin. (3) din Codul fiscal.

Dacă chiriașul este înregistrat în scopuri de TVA, această opțiune de facturare cu TVA a chiriei ar putea să fie chiar un element de optimizare fiscală în sensul că persoana juridică deduce TVA de la chirie, iar persoana fizică deduce TVA de la achizițiile utilizate pentru spațiul închiriat.

Urmăriți Republica pe Google News

Urmăriți Republica pe Threads

Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp