Foto: Inquam Photos / Octav Ganea
După cazul NORDIS, am analizat toate companiile din România din sectorul dezvoltatorilor imobiliari, pentru a identifica probleme/cazuri sau riscuri similare. Incredibil ce am găsit! Aproape o treime din rulajele acestui sector par să fie într-o situație similară, cu datorii la clienți care au plătit avansuri de circa 7,7 miliarde RON.
Cifre explozive despre dezvoltatorii imobiliari din România (CAEN 4110)
- Sunt 4.065 companii active în România în acest sector, dar jumătate (1.911) au grad de îndatorare peste 75% și construiesc majoritar pe baza avansurilor primite de la clienți (vezi grafic 1).
- Dintre acestea, 254 au venituri peste 1 milion de euro în 2023, cu o cifră de afaceri totală de circa 6 miliarde RON (aproximativ o treime din tot sectorul de 20 miliarde lei / 2023). Sunt companii cu riscuri semnificative. Nu zic că toate sunt identice cu NORDIS, dar au același profil: finanțare peste 90% din avansuri de la clienți care depășesc cu mult valoarea stocurilor (mixul de apartamente în curs de execuție sau finalizate)
Companiile din acest segment (cele 254 firme mari cu datorii ridicate), au active de 20,6 miliarde RON și datorii de 20 miliarde RON … deci finanțează din fonduri proprii doar 3% (fix cum făcea NORDIS) – vezi grafic 2.
Datoriile pe termen scurt (majoritatea avansuri de la clienți în contul comenzilor) sunt de 7,7 miliarde RON la finalul anului 2023, mult peste valoarea contabilă a stocurilor, 4,5 miliarde RON la finalul anului 2023. (vezi grafic 3)
Ce voi face eu? Săptămâna aceasta voi scrie un articol pe blogul meu unde voi publica această analiză și lista celor 254 companii. Oricine le poate descărca, va fi gratuit. Nu spun că sunt companii care vor ajunge fix ca NORDIS, unele fac parte din grupuri financiare puternice și sunt solide. Dar majoritatea au cam aceleași trăsături în bilanț și cash flow. Asta pentru că tot mi s-a cerut: să nu mai fac analize postmortem, deși la TV prezint aceste tehnici de peste 5 ani (acolo NU am voie să pronunț nume de branduri, indiferent dacă mesajul este pozitiv / negativ, amenda CNA de reclamă ascunsă).
Ce trebuie să facă politicienii? Să protejeze interesele cetățenilor, nu ale unor grupuri de interese cu legături puternice (unele chiar de soț / sotie, precum la NORDIS). Avansul negarantat plătit de clienți pentru construcții imobiliare în derulare trebuie limitat la 10%. Dacă se plătește un avans mai mare, obligatoriu garanție de bună execuție emisă de un asigurator, o terță parte cu reputație bună (în baza căreia clienții să fie despăgubiți dacă nu se respectă contractul). De asemenea, toate avansurile plătite de clienți să fie blocate într-un cont escrow din care dezvoltatorii să tragă bani exclusiv pe bază de factură și doar dacă are legătură cu dezvoltarea proiectului imobiliar pentru care clienții au plătit avans. Pentru claritate, aceasta implică organizarea fiecărui proiect imobiliar pe o companie diferită (dedicată proiectului). Plus interzicerea vânzării unui apartament pe care există promisiune de vânzare unui alt client, fără informarea și acordului primului client care a semnat promisiunea (astăzi nu se întâmplă așa).
Urmăriți Republica pe Google News
Urmăriți Republica pe Threads
Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp
Alătură-te comunității noastre. Scrie bine și argumentat și poți fi unul dintre editorialiștii platformei noastre.
Pe de alta parte, eu nu vad o problema cu nivelul avansului. Chiar e recomandat sa se construiasca cu banii clientilor, pentru sunt gratis, ceea ce influienteaza pozitiv pretul final al constructiei. Problema e garantarea restituirii avansului in cazul neonorarii obligatiilor dezvoltatorului. Acest risc trebuie sa fie controlat atat de dezvoltator cat si de beneficiarii proiectelor imobiliare rezidentiale prin incheierea unor polite de asigurare care sa protejeze interesele ambelor parti, evitandu-se blocajele de natura juridica.
Nu in ultimul rand, o problema foarte serioasa e coruptia la nivelul administratiilor locale. Fiind in joc multi bani, concurenta, inclusiv neloiala e acerba. Un control inopinat la santier, trimis la ordin, poate falimenta un dezvoltator. De aceea, banii din imobiliare sunt folositi la negru, pentru putea fi blocate proiectele in stadiile de executie. Intotdeauna, imobiliarele au fost mecanisme de spalare a banilor murdari, din lumea interlopa. Pentru a preveni acest fenomen, ar trebui ca persoanele implicate in constructiile imobiliare sa fie autorizate si controlate temeinic de stat.
O singura problema, pare ca legiuitorii sunt parte din acest tip de afacere si nu au chef sa faca ceva in sensul protejarii intereselor oamenilor care le platesc salariile (si sporurile si pensiile speciale).