Impozitarea clădirilor cu regim mixt aflate în proprietatea persoanelor fizice - exemple practice

Vom trata în articolul de față problematica clădirilor cu destinație mixtă aflate în proprietatea persoanelor fizice și la adresa cărora se află sediul social sau sedii secundare ( puncte de lucru ) al unor societăți comerciale ( persoane juridice ) sau PFA ( persoane fizice autorizate ), cabinete medicale, notariale, avocatura, contabilitate, consultanta fiscala etc. , atât sub aspectul impozitării acestora cât și a documentelor necesare a se depune la Direcțiile de Impozite și Taxe Locale în vederea impunerii pe anul 2016.

Și vom lua mai multe exemple pentru a putea înțelege mai bine. În toate exemplele persoana fizică este proprietarul clădirii respective.

Conform Normelor de aplicare a Codului Fiscal :

“(2) Prin sintagma ”cheltuieli cu utilitățile” se înțelege: cheltuieli comune aferente imobilului, energia electrică, gaze naturale, termoficare, apă, canalizare.” Prin decontarea utilităților se înțelege înregistrarea în evidențele contabile ale persoanei ce desfășoară activități economice a uneia dintre acestea enumerate mai sus și începând cu anul 2016, indiferent dacă au fost sau nu decontate în anii anteriori.

EXEMPLUL 1 : SEDIU SOCIAL (cu suprafațele nerezidențial / rezidențial – delimitate sau nedelimitate )

- La adresa clădirii nu se desfășoară nicio activitate economică și nu se decontează utilitățile imobilului respectiv ;

- se depune până la 31.03.2016 declarația model ITL 001 la care se completează secțiunea I , IV si VII pct a ) împreună cu o declarație pe proprie răspundere a proprietarului sau a persoanei împuternicite, după caz, prin care se atestă faptul că “la adresa respectiva nu se desfășoară activități economice și nu se decontează utilități “ ;

- Nu se depune niciun alt document justificativ ( raport de evaluare, certificat constatator de la ORC, acte de la ANAF, balanțe , contracte de închiriere, comodat etc)

- Impozitul calculat va fi rezidențial- cf art 457 din Codul Fiscal

EXEMPLUL 2 : SEDIU SOCIAL (suprafețele nerezidențial/rezidențial – delimitate sau nedelimitate)

- La adresa clădirii se desfășoară activități economice și nu se decontează utilitățile imobilului respectiv ;

- se depune până la 31.03.2016 declarația model ITL 001 la care se completează sectiunea I , IV si fără Sectiunile V-VII , împreună cu o declarație pe proprie răspundere a proprietarului sau a persoanei împuternicite, după caz, prin care se atestă faptul că „la adresa respectivă se desfășoara activitati economice iar cheltuielile cu utilitățile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică “

- Nu se depune niciun alt document justificativ ( raport de evaluare, certificat constatator de la ORC , acte de la ANAF , balanțe , contracte de închiriere, comodat etc )

- Impozitul calculat va fi rezidențial - cf art 457 din Codul Fiscal 

EXEMPLUL 3 : SEDIU SOCIAL ( suprafețele nerezidențial/rezidențial – delimitate )

- La adresa clădirii se desfășoară activitati economice, iar utilitățile se decontează pe activitate;

- se depune pana la 31.03.2016 declaratia model ITL 001 la care se completeaza sectiunea I , IV si V in care se va preciza exact ce suprafata este alocata activitatii economice ( nerezidentiala ) si pt partea rezidentiala .

- In acest caz este nevoie de un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat UNEAR iar impozitul va fi calculat prin însumarea impozitului pentru partea rezidențială cu cea nerezidențială;

- Conform Normelor de aplicare a Codului Fiscal de la art 459 :

“45. Delimitarea suprafeţelor pentru stabilirea impozitului, în funcţie de destinaţia rezidenţială sau nerezidenţială, rezultă din documentul anexat la declaraţia depusă de contribuabil la organul fiscal local competent, care poate fi, după caz:

a) contractul de închiriere, în care se precizează suprafaţa transmisă pentru desfăşurarea activităţii economice;

b) contractul de comodat încheiat conform art. 2.146 - 2.157 din Codul civil, în care se precizează suprafaţa în care se precizează suprafaţa transmisă pentru desfăşurarea activităţii economice;

c) autorizaţia de construire şi/sau de desfiinţare, după caz, privind schimbarea de destinaţie a clădirii, în condiţiile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată, cu modificările şi completările ulterioare;

d) documentaţia cadastrală;

e) orice documente doveditoare, altele decât cele prevăzute la lit. a) - d);

f) declaraţia pe propria răspundere a proprietarului clădirii înregistrată la organul fiscal, în cazul în care nu există alte documente doveditoare.”

46. În aplicarea prevederilor art. 459 alin. (1) din Codul fiscal, pentru calculul impozitului/taxei pe clădiri atunci când suprafeţele folosite în scop rezidenţial şi cele folosite în scop nerezidenţial rezultă din alte documente decât din documentaţia cadastrală şi au fost puse la dispoziţia organului fiscal prin declaraţia pe propria răspundere a proprietarului se efectuează următoarele operaţiuni:

a) se determină suprafaţa construită desfăşurată a clădirii. Suprafaţa construită desfăşurată a clădirii care nu poate fi măsurată pe conturul exterior se stabileşte prin măsurarea suprafeţei utile, delimitată de conturul interior al încăperilor, iar rezultatul se înmulţeşte cu coeficientul de transformare de 1,4;

b) se determină suprafaţa construită desfăşurată a încăperilor care sunt folosite în scop nerezidenţial;

c) se determină cota procentuală din clădire care corespunde încăperilor care sunt folosite în scop nerezidenţial, prin împărţirea suprafeţei prevăzute la lit. b) la suprafaţa prevăzută la lit. a);

d) se determină valoarea încăperilor care sunt folosite în scop nerezidenţial, prin înmulţirea valorii clădirii rezultată dintr-un raport de evaluare nerezidenţial, cu cota procentuală determinată la lit. c);

e) se determină impozitul pe clădiri corespunzător încăperilor care sunt folosite în scop rezidenţial, în conformitate cu prevederile art. 457 din Codul fiscal;

f) se determină impozitul pe clădiri corespunzător încăperilor care sunt folosite în scop nerezidenţial, în conformitate cu prevederile art. 458 din Codul fiscal;

g) se determină impozitul total, prin însumarea impozitului determinat la lit. e) cu impozitul determinat la lit. f) şi aplicarea rotunjirilor, conform pct. 11 lit. n) din prezentele norme.”

EXEMPLUL 4 : SEDIU SOCIAL ( suprafețele nerezidențial/rezidențial –nedelimitate )

- La adresa clădirii se desfășoară activități economice iar utilitățile sunt în sarcina persoanei juridice sau PFA etc .

- se depune până la 31.03.2016 declarația model ITL 001 la care se completează secțiunea I , IV si V , VII b ).

- În acest caz este nevoie de un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat UNEAR, iar impozitul va fi nerezidențial calculat cf art 458 :

- Conform Normelor de aplicare a Codului Fiscal de la art 458 :

“ART. 458 - Calculul impozitului pe clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice

(1) Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2 - 1,3% asupra valorii care poate fi:

a) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referință, depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referință;

b) valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă;

c) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă. Norme metodologice

(2) Cota impozitului pe clădiri se stabileşte prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului Bucureşti, această atribuţie revine Consiliului General al Municipiului Bucureşti.”

EXEMPLUL 5 : SEDIU SECUNDAR – PUNCT DE LUCRU ( adică destinația nu mai e mixtă – e exclusiv alocată persoanei juridice sau PFA etc )

- La adresa clădirii se desfășoară sau nu activități economice ;

- Nu contează cine decontează utilitățile ;

- se depune până la 31.03.2016 declarația model ITL 001 la care se completează secțiunea I , IV , V si VII b ).

- În acest caz este nevoie de un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat UNEAR iar impozitul va fi calculat nerezidențial cf art 458 :

- Conform Normelor de aplicare a Codului Fiscal de la art 458 :

“ART. 458 - Calculul impozitului pe clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice

(1) Pentru clădirile nerezidenţiale aflate în proprietatea persoanelor fizice, impozitul pe clădiri se calculează prin aplicarea unei cote cuprinse între 0,2 - 1,3% asupra valorii care poate fi:

a) valoarea rezultată dintr-un raport de evaluare întocmit de un evaluator autorizat în ultimii 5 ani anteriori anului de referință, depus la organul fiscal local până la primul termen de plată din anul de referință;

b) valoarea finală a lucrărilor de construcţii, în cazul clădirilor noi, construite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă;

c) valoarea clădirilor care rezultă din actul prin care se transferă dreptul de proprietate, în cazul clădirilor dobândite în ultimii 5 ani anteriori anului de referinţă. Norme metodologice

(2) Cota impozitului pe clădiri se stabileşte prin hotărâre a consiliului local. La nivelul municipiului Bucureşti, această atribuţie revine Consiliului General al Municipiului Bucureşti.”

In aplicarea art 495 din Codul Fiscal Normele ce vor aparea - proiectul de norme urmează să fie aprobat până la sfârșitul acestei luni, conform declarațiilor ministrului de Finanțe, Anca Dragu - fiind publicate deja pe site-ul MFP , se stabilesc urmatoarele :

“„(1) În aplicarea art. 495 din Codul fiscal, pentru stabilirea impozitelor şi taxelor locale

pentru anul fiscal 2016 se stabilesc următoarele:

a) persoanele fizice care au în proprietate clădiri nerezidenţiale sau clădiri cu destinaţie

mixtă au obligaţia să depună declaraţii până la 31 martie 2016. Depun declaraţii și persoanele fizice care au în proprietate clădiri cu destinaţie mixtă la adresa cărora nu se desfășoară nicio activitate economică;

b) declaraţiile depuse de persoanele menționate la lit. a) vor fi însoţite, după caz, de:

(i) raportul de evaluare întocmit de un evaluator autorizat, în conformitate cu

standardele de evaluare a bunurilor aflate în vigoare la data evaluării, care reflectă valoarea clădirii ulterioară datei de 1 ianuarie 2011;

(ii) procesul-verbal de recepţie finală, din care reiese valoarea clădirii, în cazul unei

clădiri finalizate în ultimii 5 ani;

(iii) actul de dobândire a dreptului de proprietate asupra unei clădiri, în ultimii 5 ani,

din care reiese valoarea clădirii; în cazul în care valoarea clădirii nu se evidenţiază distinct, impozitul pe clădiri se va stabili la valoarea totală din actul respectiv; 

c) nu se depun documentele prevăzute la lit. b) în cazul clădirilor cu destinație mixtă:

(i) dacă la adresa clădirii nu se desfășoară nicio activitate economică;

(ii) dacă la adresa clădirii se desfășoară activitate economică, suprafețele folosite în scop rezidențial și cele folosite în scop nerezidențial nu pot fi evidențiate distinct și cheltuielile cu utilitățile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitatea economică;

(iii) nu se depun documente justificative, în cazul în care la adresa clădirii nu se desfășoară activitate economică sau când cheltuielile cu utilitățile nu sunt înregistrate în sarcina persoanei care desfășoară activitate economică.

d) persoanele fizice care deţin în proprietate clădiri cu destinaţie nerezidenţială şi care nu depun niciunul dintre documentele menţionate la lit. b), cota impozitului pe clădiri este cea prevăzută la art. 458 alin. (4) din Codul fiscal; “

După cum se observă din exemplele de mai sus atunci când suprafețele sunt individualizate, fiind delimitate pentru partea care este afectată activității se datorează impozit ca pentru clădiri nerezidențiale doar în cazul în care se decontează utilitățile .

Delimitarea aceasta a intervenit doar după anul 2010 când legea 31/1990 a fost modificată prin OUG 54/2010, la articolul 17, unde se prevede că la înmatricularea societății și la schimbarea sediului social se vor prezenta la Registrul Comerțului documentul care atestă dreptul de folosință asupra spațiului cu destinație de sediu social înregistrat la Fisc și un certificat emis de Fisc care arată că pentru imobilul cu destinație de sediu social nu a fost înregistrat un alt document ce atestă cedarea dreptului de folosință , iar acest certificat emis de ANAF nu poate fi obtinuț decât dacă suprafețele afectate activității economice sunt clar identificate în contractele de comodat ori în contractele de închiriere .

Impozitul fiind nerezidențial este nevoie de un raport de evaluare, care poate fi întocmit până cel târziu pe 31 martie, dată până la care există și obligația de a depune declarația la direcția de impozite și taxe locale.

În caz contrar în lipsa acestui raport pentru suprafața nerezidențială cota de impozit va fi, automat de 2%, aplicată la valoarea impozabilă stabilită conform art 457 ( intre 0,08% - 0,2% ) ceea ce va duce automat la o crestere de 10 pana la de 25 de ori . 

Pentru a înțelege mecanismul impozitării prezentăm și o schemă pe care reprezentanții Ministerului de Finanțe, în speta Gheorghe Marinescu - șef serviciu Impozite și taxe locale - din Ministerului Finanțelor Publice o prezintă celor din direcțiile de impozite și taxe locale, în cadrul unor seminarii privind modalitatea de stabilire a noilor taxe pentru clădiri mixte.

Vedeți aici schema mărită.

Urmăriți Republica pe Google News

Urmăriți Republica pe Threads

Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp