Foto: Octav Ganea/Inquam Photos
Am ales să scriu acest articol pentru a va prezenta o serie de surprize neplăcute generate de piaţa imobiliară actuală şi influenţa acestora în procesul de tranzacţionare imobiliară. Nu ştiu cum se face că, deşi întotdeauna încerc să acord atenţie întamplărilor bune din viata mea, scriu în mod deosebit despre cele care ma deranjează, despre nedreptăţi, despre incapacitate, despre mândrie și prostie de cele mai multe ori inseparabile, dar si despre modul în care toate acestea afectează brandul comerciantului si comportamentul consumatorului.
Cu câţiva ani în urmă am fost parte a unei tranzacţii imobiliare şi pentru că această experienţă rămăsese relativ proaspătă pentru mine, am fost rugată de o prietenă să îi dau o mână de ajutor pentru a achiziţiona un apartament. În numai câţiva ani, am găsit multe lucruri schimbate şi din păcate, nu în bine. Colaborarea cu o agenţie am perceput-o ca pe relaţia dintre putere și opoziție în procesul de adoptare a modificărilor codului penal. Categoric că nu pot generaliza. Nu pot spune acelaşi lucru despre toate agenţiile, fiindcă mai sunt şi agenţii pe care nu le-am contactat încă, dar tendinţele pieţei m-au înspăimântat. Îndrăznesc să spun tendinţe pentru că eu numai peste astfel de exemple dăunătoare am dat până acum, încercând să îmi ajut prietena.
Multe dintre agenţiile imobiliare sunt firme mici care nu investesc într-un departament de marketing şi nici măcar într-un angajat cu studii în acest domeniu, funcţionând după principiul: „Ne descurcăm şi fără”. Important este să iasă banul, repede şi prin orice metode. Din acest motiv, în calitate de client, te poţi simţi în orice alt fel decât bine, atunci când lucrezi cu unele agenţii. Scriu acest articol şi cu speranţa că poate patronii unor astfel de agenţii vor citi, vor înţelege perspectiva clientului, vor analiza şi poate chiar vor întreprinde acţiuni pentru a îmbunătăţi relaţia cu clienţii.
Sa trecem direct la subiect! Primul lucru pe care îl faci când îţi cauţi un apartament este să culegi informaţii de pe internet, mai exact, de pe site-urile dedicate tranzacţiilor imobiliare. Acolo vei rămâne surprins de modalitatea agenţiilor, prin care acestea doresc să capteze interesul clienţilor. Nu te aştepta nicio clipă că ceea ce vezi postat să fie şi adevărat. La ce ar trebui să acorzi atenţie, când intenţionezi să achiziţionezi un apartament prin intermediul unei agenţii imobiliare?
1. Atenţie la anul în care a fost construit imobilul!
Agenţii imobiliari ştiu de exemplu că astăzi, cumpărătorii preferă apartamentele construite după anul 1977 (după cutremur). De aceea, orice bloc construit în anul 1976 sau 1977, va fi postat pe pagina de internet a agenţiei sau pe pagina publicitară ca fiind din 1978 sau chiar 1979. Astfel tu, în calitate de cumpărător te bucuri că imobilul nu a prins cutremurul din 1977 şi le dai un telefon în vederea stabilirii unei vizionări. Există varianta să nu îţi treacă prin cap că anul ar putea fi altul decât cel menţionat, să îi crezi pe cuvânt şi să cumperi apartamentul. Dacă nu insişti, nu prea ai de unde să afli exact, fiindcă în contractul de proprietate deţinut de vânzător şi de asemenea în cadastru, nu este menţionat acest an. Există şi situaţii, destul de rare, în care se menţionează data construirii în contract. Ai însă posibilitatea de afla acest an de la administraţia blocului care ar trebui să deţină o carte tehnică a imobilului, de la primărie, sau de la ICVL.
Să ne imaginăm că, în calitate de cumpărător, insişti să afli anul în care a fost construit imobilul şi spui agentului că vei lua legătura cu administraţia blocului. Agentul observă că vrei musai să ştii cu precizie anul de construire, moment în care acesta îţi comunică că va lua legătura cu proprietarul, urmând să revină la tine şi să confirme anul în care a fost construit imobilul. Uneori se poate merge până în punctul în care de comun acord, agentul şi proprietarul merg la risc pe varianta 1979. Dacă planul li se dă peste cap, atunci îţi spun că a fost o greşeală şi că angajatul angentiei care a postat anunţul pe internet este nou... nu se pricepe...etc., sau că proprietarul i-a dat greşit această dată fiindcă aşa îi spusese grădinarul blocului pe care l-a crezut. Ca fapt divers, aceste anunţuri sunt postate pe internet chiar de către agentul care se ocupă de tranzacţie, nu de alţi angajaţi, dar acestea sunt amănunte care nu mai contează. Deci, atenţie la anul în care a fost construit imobilul.
2. Atenţie la suprafaţă!
Dacă apartamentul este confort 2, atunci agenţiile trec în locul suprafeţei utile pe cea construită ca să pară mai mare. Fireşte că în dreptul rubricii destinate confortului, nu va fi completat nimic, pentru că speranţa că vor întâlni un prost care să cumpere un apartament confort 2 la preţ de confort 1 este de multe ori îndeplinită. Nu vei mai găsi apartamente unde agentul să spună omului franc: Omule, e confort 2!
Nu, din punctul lor de vedere în România nu mai există apartamente confort 2 sau 3!... Dintr-o mânuire de cifre, numită ulterior o greşeală, totul poate deveni confort 1. La aceste apartamente (confort 2) lipsesc de obicei şi fotografiile pentru că ţi-ai putea da seama (dacă eşti puţin cunoscător) că este un apartament confort 2, identificând câteva caracteristici: balconul este foarte îngust şi de obicei totul în casă este strâmb. Praguri, cada de la baie toate sunt puse parcă prin alunecare. Fereastra de la bucătărie (dacă există) este de asemenea îngustă. La baie e o ferestruică mică (dacă este), atât cât să îţi iasă capul pe fereastră fără să ai însă certitudinea că îl mai poţi trage înapoi. În fine, iată câteva caracteristici faine pe care le-am găsit pe blogul Equinox. În tabelul de mai jos se precizează care sunt valorile suprafeţelor (exprimate în metri pătraţi) care determină încadrarea unui apartament la un anumit grad de confort. Clasificarea a fost făcută în Decretul-Lege nr. 61 din 7 februarie 1990.
La calculul suprafeţei utile se iau în considerare toate încăperile (camere, baie, bucătărie, holuri, cămări, debarale) mai puţin suprafaţa balconului, boxa, beciul sau podul. Nu se include grosimea pereţilor exteriori sau interiori.
3. Atenţie dacă proprietarul include sau nu mobila în preţul de vânzare!
Sigur că şi aici agentul are o variantă. Îţi spune preţul fix al apartamentului şi apoi menţionează: „Apartamentul se poate vinde mobilat sau nemobilat” fără să menţioneze însă dacă în preţul de vânzare este sau nu inclus şi mobilierul. Alt motiv pentru care ai putea să dai un telefon agentului şi să întrebi. Eu am ales să las un mesaj agentului pe pagina de publicitate unde postase anunţul şi acesta mi-a răspuns că dacă doresc să aflu mai multe să îl sun. Urma să îmi spună că dacă doresc şi mobilierul preţul se ridică la... o anumită sumă. Cu cât suma de vânzare a apartamentului este mai mare cu atât comisionul agenţiei este mai mare deci interesul agentului este să ţină preţul sus, dar în acelaşi timp, are şi interesul să vândă.
4. Atenţie la contractul de vizionare!
Când te întâlneşti cu un agent imobiliar care îşi face meseria într-un mod profesionist, în momentul în care vei semna contractul de vizionare vei primi şi tu o copie şi eventual o carte de vizită a agentului. Am întâlnit însă o „agentă” care mi-a spus: „Eeeee, de unde să vă mai dau şi dumneavoastră o copie, noi suntem o agenţie mare, dacă am da la fiecare câte o copie, unde am ajunge?” Depăşită de situaţie şi fără dorinţa de a rupe contractul şi a pleca acasă, am făcut o fotografie după contractul semnat. Nu semnaţi niciodată un contract fără să aveţi o copie a acestuia! În acest mod am ştiut cel puţin cum se numea agenţia cu care nu voi mai colabora în veci. Am realizat că o agenţie „mare” ca a lor nu îşi permite să dea o copie, dar mi-au explicat franc în faţă că nu au un comision negociabil. Acesta este 3% bătut în cuie. Exceptând situaţia de mai sus, este util să deţineţi un contract de vizionare pentru a şti ce drepturi şi obligaţii vă revin după ce l-aţi semnat. Altfel cum ai putea să ştii? Odată semnat acest contract, nu mai puteţi cumpăra apartamentul vizionat de la altă agenţie sau direct de la proprietar. Un sfat suplimentar ar fi ca întotdeauna când semnaţi ceva, să citiţi cu atenţie şi să păstraţi o copie a documentului semnat.
5. Atenţie la adresa imobilului! (harta)
Este absolut firesc ca agentul să nu ofere date exacte legate de adresa pentru că ar da o şansă potenţialului cumpărător să contacteze direct vânzătorul. De aceea hărţile sunt utile doar pentru a localiza zona. Oricum şi pentru aceasta agentul are o strategie. Zona Pantelimon am înţeles că este mai puţin apreciată decât Iancului. Prin urmare orice apartament de pe Pantelimon va figura şi pe hartă şi chiar şi în descriere, pe Iancului. În acelaşi mod apartamente situate să spunem pe Mihai Bravu în apropiere de staţia de metrou cu acelaşi nume, vor figura ca fiind în apropriere de staţia Dristor. Zona aleasă contează. Este ideal să faceţi o plimbare pentru a vă alege zonele de interes înainte de a solicita vizionari. Acest lucru vă scuteşte atât pe dumneavoastră, dar şi pe agent de drumuri şi timp pierdut.
6. Atenție la exprimarea agențiilor când vine vorba despre expertize şi risc seismic!
Un exemplu: Un agent imobiliar menționează în anunțul publicitar că îţi intermediază vânzarea pentru un apartament din 1956 care se află într-un imobil fără risc seismic. Acest lucru nu înseamnă că la primul cutremur vei fi in siguranţă, ci înseamnă ca nimeni nu i-a făcut acelui imobil o expertiză pentru a identifica clasa de risc seismic în care se încadrează. Aşadar, rugaţi agentul să vă pună la dispoziţie o copie a expertizei si veţi avea in procent de 99% una dintre surprizele neplăcute despre care povesteam la începutul acestui articol. Aveti posibilitatea de a identifica ce clădiri au fost deja expertizate, accesând pagina PMB.
7. Atenţie la taxe!
Pentru a evita situaţiile tensionate, este bine să ţineţi cont de obligaţiile ce revin fiecărei părţi implicate în acest proces. Imobiliare.net, vă oferă posibilitatea de a calcula suma maximă pe care o poţi obţine printr-un credit şi rata lunară, dar şi taxele pentru cumpărarea apartamentului. Spre exemplu, când cumpăraţi fără credit, la un apartament care costă 80000 euro (Curs Euro 4,6296 lei), onorariul notarial este 4448 lei şi taxa de intabulare 556 lei, ambele sume urmând a fi achitate de cumpărător. Nu uitaţi să luaţi în calcul şi comisionul de transfer bancar.
8. Atenţie la comisionul perceput de agenţie!
Comisionul agentiei este o poveste. Uneori îl poţi negocia, alteori nu. Când agenţia spune iniţial că percepe un comision de 3% pentru tranzacţionare, este important de ştiut dacă TVA-ul este sau nu este inclus. De obicei comisionul variază între 1% şi 3%. Ca să te facă mai curios, agentul poate alege să posteze anunţul, în această formă: „Comisionul agenţiei este cel standard”, fără să spună cât şi fără să spună dacă are sau nu TVA inclus. Ca idee 3% din 80000 euro ar însemna 2400 Euro fara TVA, sau 2856 Euro cu TVA. Deci acest comision merită atenţia acordată. Cu siguranţă există în piaţă şi agenţii imobiliare profesioniste. Toate informaţiile de mai sus vă vor ajuta să le identificaţi.
Urmăriți Republica pe Google News
Urmăriți Republica pe Threads
Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp
Alătură-te comunității noastre. Scrie bine și argumentat și poți fi unul dintre editorialiștii platformei noastre.
Sa fie clar pentru toata lumea care citeste: intr-o piata libera NU exista notiunea de "prea scump" sau "prea ieftin". Intr-o piata libera nu exista asa ceva. In orice moment, in fiecare zi, pretul pietii este ajustat si se reflecta automat in pretul prezentat in oferta. Totul este reflectat acolo in pret. Taxe pe afacere, inflatie, salarii minime impuse de catre stat, cursul de schimb valutar, volatilitatea (impredictibilitatea) politicilor de guvernare, si asa mai departe.
Cine doreste servicii mai de calitate, mai avansate, poate platii costul unor servicii de tip "Premium". Cine NU este dispus sa plateasca astfel de servicii de tip "Premium" atunci primeste servicii mai modeste.
Vesnica problema a romanului este ca vrea sa se dea in Mercedes dar sa plateasca pret de Dacia-Logan. Asteparile tale nu coincid cu procentul (suma) pe care ai fi fost dispusa sa o platesti pentru serviciile prestate de catre o Agentie Imobiliara serioasa. Caci, altfel, ti-ai fi ales cu atentie de la bun inceput partenerul de colaborare, ai fi negociat termenii colaborarii, si ai fi avut si un buget suficient ca sa acopere toate asteptarile tale.
Lucrez de ceva ani in domeniul imobiliar, iar in momentul in care nu m-am mai regasit in agentia in care lucram am decis sa deschidem o agentie imobiliara, ImoPuls se numeste ea, care sa faca lucrurile altfel, eu zic ca am si reusit. Am avut placuta surpriza sa vad ca sunt oameni pregatiti sa primeasca si sa plateasca servicii de calitate. Nu vreau sa supar pe nimeni, insa serviciile unei agentii imobiliare nu sunt pentru toata lumea, sunt doar pentru aceia care isi permit.
Am citit intreg articolul si comentariile, foarte interesant cu toate ca nu am aflat nimic nou. In primul rand cred ca in momentul in care iei o decizie importanta, asa cum este aceea de a achizitiona/vinde un imobil, ar trebui sa te informezi bine pe cine iei langa tine sa te ajute. Daca singurul criteriu este comisionul, imi pare rau, nu poti sa ai pretentii la servicii de calitate. Pentru a nu avea si alti oameni experiente neplacute, puteti da recenzii acelor agentii, puteti spune ce nu v-a placut in colaborarea cu ei si usor - usor o sa puna lacatul pe usa...
Va doresc o zi frumoasa .
Ma numesc Badea Mihai si sunt Consultant Imobiliar si detinator de agentie imobiliara.
Doresc sa contribui la articolul dumneavoastra cu cateva completari si sfaturi:
1. Pentru a evita discutii inutile legate de anul constructiei va informez ca imediat dupa cutremur normele de constructie au fost schimbate si un prim reper ar fi aparitia baii de serviciu(inexistenta in blocurile anterior construite) la apartamentele de 3 camere.
2. Din nefericire a intrat in practica site-urilor de specialitate termenul de "suprafata construita", spun din pacate pentru ca aceasta suprafata nu a fost calculata la constructiile facute sau proiectate in perioada comunista, fiind specifica normelor de urbanism aplicabile constructiilor noi.
Pentru blocurile comuniste sunt de interes:
- "Suprafata utila" care este suprafata interioara cumulata a tuturor incaperilor exceptand suprafata balcoanelor, boxelor si eventual a garajului.
_"Suprafata Totala" care reprezinta Suprafata utila + suprafata balcoanelor, boxelor si eventual a garajului.
4. Cereti detalii despre serviciile incluse in comisionul solicitat din momentul in care sunati, nu exista comision standard (este interzis de consiliul concurentei), exista o astfel de exprimare folosita pentru a influenta opinia in privinta comisionului.
5. Ofertele promovate de agentii care au contract cu proprietarul au localizarile exacte, celelalte....
6. Va recomand consultarea http://amccrs.pmb.ro/docs/Lista_imobilelor_expertizate.pdf
7. Recomand consultarea notarului cu care veti semna actele in privinta taxelor.
8. Comisionul este, in opinia personala, reflexia valorii adaugate de agentul imobiliar in tranzactia realizata. Repet, nu exista standard.
Spor in orice demers!
Cel mai bine atunci cand vrei sa-ti cumperi un apartament este sa iei legatura direct cu proprietarul/constructorul...
Tot ce fac ele este sa-ti permita contactarea vanzatorului in schimbul unei "taxe de protectie" (comisionul, adica).
Sunt de acord cu majoritatea aspectelor semnalizate de acest articol, si mai sublieniez ca a gasi o locuinta este extrem de important, fie ea de cumparat sau de inchiriat, la urma urmei joaca rol de adapost.
1.In cele mai multe cazuri companiile de profil sunt superficiale, nu au departamente juridice, marketing, HR etc.Investesc foarte putine resurse intr-un business care are o piata foarte mare, ar trebui gandit bine si sustinut cu investitii serioase.
2.Mentalitatea e cea care ne omoara.Pe de o parte, o buna parte din agentii uita ca rolul lor e sa colecteze informatia, sa o verifice, sa o prezinte corect, sa o prezinte frumos.Apoi sa nu uitam de consultanta adica impartasirea acelei experinte de care clientul are nevoie, un agent care vede saptamanal min 30 proprietati si incheie multe tranzactii va acumula o experienta extrem de pretioasa daca stie cum sa o valorifice.
De cealalta parte mentalitatea romanilor despre angajatii din agentiile imobiliare e distrugatoare.Oamenii care nu te cunosc ajung sa te considere un sobolan fara scrupule doar pentru ca lucrezi in domeniu, nu conteaza ca tu faci o munca de calitate, nici nu ai sansa sa demonstrezi acest lucru.Si ce e drept ambele parti au partea lor de adevar, clientii se feresc de agentii din cauza unor comportamente total neprofesioniste, iar agentiile se apropie greu de clienti pentru ca acestia nu ii trateaza ca pe niste oameni si ca pe mafioti fara a le permite sa demonstreze contrariul.
3.Cea mai mare problema este viziunea despre bani si servicii.Agentiile nu stiu sa explice clar ce stiu sa faca si de ce isi merita banii, clientii in mod paradoxal apeleaza la serviciile agentiei chiar daca nu isi permit sau nu doresc sa plateasca pentru astfel de servicii.Astfel e un joc absurd, clientul iti reposeaza ca ii percepi bani culmea pe niste servicii pe care el si le-a dorit, agentul ajunge sa se simta prost ca trebuie sa perceapa bani pentru serviciile prestate.
In Romania pana nu creste standardul serviciilor, nu se schimba mentalitatea, si nu creste nivelul de INCREDERE dintre parti nu prevad un viitor stralucit in acest gen de colaborari.