Sari la continut

De opt ani suntem împreună. Vă mulțumim!

Găsim valori comune, sau scriem despre lucruri care ne despart. Ne unesc bunul simț și credința că putem fi mai buni. Suntem Republica, sunteți Republica!

Chirie sau rată la credit ipotecar în 2023? Verdict dur pentru proprietarii de „cărămizi”

Iancu Guda.

Foto: Facebook Iancu Guda

Chirie sau rată la credit ipotecar în 2023? Cea mai bună variantă este chiria pentru următorii 2-3 ani, din mai multe motive:

  • chiriile nu pot crește decât cu 5% – 6% (reprezintă deja 50% din salariul mediu net, cel mai ridicat nivel din UE, puterea de cumpărare este mică din cauza inflației)
  • ratele bancare sunt mai mari cu 50% – 70% și vor rămâne la acest nivel din cauza inflației persistente
  • prețurile actuale sunt foarte mari (supraevaluate cu cel puțin 30%) și ar trebui să scadă, cererea se prăbușește (numărul de tranzactii a scăzut în trimestrul 4 din 2022 cu peste 30% – ANCPI), creditele sunt diminuate din cauza dobânzilor mari și oferta continuă să crească din inerție (2-3 ani pentru finalizarea proiectelor deja începute).

Dacă există orașe unde oferta de locuințe noi scade, precum se prefigurează în București (din cauza blocajului administrativ), o să crească prețul?

Nu cred. Locuințele noi livrate în România au depășit ușor pragul de 70.000 în 2022, ceea ce reprezintă sub 1% din fondul locativ total. Toate locuințele noi construite după 2000 reprezintă 15% din totalul locuințelor din România. Deci, chiar dacă oferta de locuințe noi scade la jumătate, impactul este de 0,5% din fondul locativ. Pe de altă parte, mai mulți își vor vinde anumite proprietăți din portofoliu de teama scăderii prețurilor, nevoia de cash („king” în recesiune) sau pentru că nu produc bani, întrucât nu au chiriași. Deci, oferta efectivă (locuințe disponibile spre vânzare) va crește. Cu cerere în scădere semnificativă, prețul nu o poate lua decât în jos.

Știu, agenții imobiliari ne amenintă în fiecare an că prețurile vor crește, mereu vor spune asta, chiar dacă nici ei nu cred.

Pierd bani dacă stau în chirie? Pe termen scurt (2-3 ani), NU. Este un mit că „dau bani degeaba”. La un credit nou, peste 90% din plățile realizate în primii 3 ani se duc către dobândă, deci banii nu rămân la tine, se duc la creditor (dobânda) sau proprietar (rata).

Când să devin proprietar?

Oricând se respectă cumulativ cele 3 condiții:

1. Cumpăr casa la prețul corect (fair value), adică egal cu chiria x 15 ani x 80%;

2. Cumpăr casa pe care mi-o permit (venitul familiei x 5 ani – 20%);

3. Gradul de îndatorare este maximum 25%, deci rata lunară la bancă nu depășește un sfert din venitul familiei. Acum, nu se respectă aceste condiții, deci nu cumpărați. Casa în care stai ar trebui să reprezinte o treime din avuția familiei la mediana vietii (40-45 ani). Acum, media în România este 77%, semn că se cumpară case prea scumpe, prea devreme în viață și nu mai avem bani să facem economii și investiții.

Ca idee generală, nu recomand să dețineți alte proprietăți imobiliare, cu excepția casei în care locuiți, nu respectă condițiile pentru o investiție bună:

  • randament mediu foarte mic (acum doar 4% – 5% din chirie, până și depozitele bancare plătesc mai mult);
  • taxe ridicate (plătești taxe notariale la întreg prețul de vânzare, chiria e taxată 10%);
  • nu ai granularitate (nu poți investi lunar sume mici de bani)
  • lichiditate foarte proastă (vinzi / cumperi greu). Eu am un principiu: dacă nu o poți face cu telefonul în maximum o oră, atunci nu o face.

Urmăriți Republica pe Google News

Urmăriți Republica pe Threads

Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp 

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere
  • Totul a inceput ca o afacere mai exact "statul roman" o afacere statala dar si privata care a avut drept protagonisti pe Florin Catu precursor si cei care l-au urmat inclusiv acest Virgil. A inceput cu asa zisa LIBERALIZARE o liberalizare mioritica oabla in sine ne avand nimic in comun cu liberalizarea ca si doctrina conduita moralitate economica occidentala...o liberalizare pentru specialii romani. Ce au facut....au dat mana libera totala companiilor sa faca ce vor ele ne stabilindu-le nici un plafon nici o marja peste care nu se poate trece bazandu-se pe acestea ca au bun simt si ca nu vor creste preturile...iar acestea ce au facut ?...au marit preturile exacerbat si si-au stabilit propriul MONOPOL fara menajamente vazandu-se libere de orice impediment. Pasul urmator a fost trecerea lor pe bursa fie ca este vorba de energie gaz combustibil etc. absolut orice mai merge ca si profitabilitate pretul de scadere crestere stagnare reflectat si raportat la consumatorul final fiind influentat tocmai de acest factor bursier care de fapt este un joc de risc pe profitul intreprinzatorilor dar pe cheltuiala omului obisnuit din societate se vad clar oscilatiile de crescenta la raft aproape mereu. De ce n-au protestat romanii atunci cand s-a faurit acest plan falimentar pentru urbe dar de imbogatirea specialilor ?...pentru ca erau ocupati cu "prostitutia" ( ghilimele ) si inca sunt un alt factor de crestere dinspre patura sociala de data aceasta... Ultimul "tun" a fost dat de Mugur Isarescu care si-a adus un aport generos la cresterea inflatiei prin tiparirea de bani vazandu-se foarte clar ca au aparut bani noi pe piata pusi in rulaj acesta cu zambetul pe buze dand vina pe razboi vanzandu-ne un vin pentru uitare si prostie. Deci domnilor aceste "babardeli" speciale banesti fiind catalogate drept furt cu legea in mana sunt pur interne romanesti si nici decum externe. Absolut tot acest mecanism tip malaxor pe persoane institutionale adevarate aspiratoare de bani se intampla in Romania interna si nu au nici o legatura cu strainatatea numai indicele pe fiecare companie in parte ca fiind conectat la diferitele piete ale bursei nationale europene sau mondiale provocand mai mereu aceste cresteri atroce de preturi suportate de romanul idiot care are toti chilotii gauriti in fund. Si o ultima precizare .... sa stiti si dv. atunci cand este MONOPOL tu ca cetatean nu-ti mai poti exercita drepturile practic devii ne-important pentru ei. O zi buna va doresc !
    • Like 0
  • "nevoia de cash („king” în recesiune) ".
    Puteți explica? De ce e nevoie de cash in recesiune? Mersi.
    • Like 0


Îți recomandăm

Centrul Pompidou

Francezii anunță, sub patronajul președintelui Emmanuel Macron, deschiderea pe 27 martie a celei mai mari expoziții Brâncuși de până acum, iar un vin românesc a fost ales drept vinul oficial al evenimentului inaugural: Jidvei. (Profimedia Images)

Citește mai mult

Familia Mirică

„Eu, soția, mama și tata. Mai nou, sora și cumnatul care au renunțat să lucreze într-o firmă mare de asigurări ca să ne ajute cu munca pământului. Au fugit din București și au venit la fermă, pentru că afacerea are nevoie de forțe proaspete. Și cei 45 de angajați ai noștri, pe care-i considerăm parte din familie”. Aceasta este aritmetica unei afaceri de familie care poate fi sursă de inspirație pentru toți tinerii care înțeleg cât de mult a crescut valoarea pământului în lumea în care trăim.

Citește mai mult

Dan Byron

Într-un dialog deschis, așa cum sunt și majoritatea pieselor scrise de el, Daniel Radu, cunoscut mai degrabă ca Dan Byron, a vorbit recent la podcastul „În oraș cu Florin Negruțiu” despre copilăria sa, cântatul pe străzi la vârsta de 16 ani, amintirile mai puțin plăcute de la Liceul Militar de Muzică, dar și despre muzica sa și publicul ei întinerit. (Foto: Cristi Șuțu)

Citește mai mult