Chirie sau rată la credit ipotecar în 2023? Verdict dur pentru proprietarii de „cărămizi”

Foto: Facebook Iancu Guda

Chirie sau rată la credit ipotecar în 2023? Cea mai bună variantă este chiria pentru următorii 2-3 ani, din mai multe motive:

• chiriile nu pot crește decât cu 5% – 6% (reprezintă deja 50% din salariul mediu net, cel mai ridicat nivel din UE, puterea de cumpărare este mică din cauza inflației)
• ratele bancare sunt mai mari cu 50% – 70% și vor rămâne la acest nivel din cauza inflației persistente
• prețurile actuale sunt foarte mari (supraevaluate cu cel puțin 30%) și ar trebui să scadă, cererea se prăbușește (numărul de tranzactii a scăzut în trimestrul 4 din 2022 cu peste 30% – ANCPI), creditele sunt diminuate din cauza dobânzilor mari și oferta continuă să crească din inerție (2-3 ani pentru finalizarea proiectelor deja începute).

Dacă există orașe unde oferta de locuințe noi scade, precum se prefigurează în București (din cauza blocajului administrativ), o să crească prețul?

Nu cred. Locuințele noi livrate în România au depășit ușor pragul de 70.000 în 2022, ceea ce reprezintă sub 1% din fondul locativ total. Toate locuințele noi construite după 2000 reprezintă 15% din totalul locuințelor din România. Deci, chiar dacă oferta de locuințe noi scade la jumătate, impactul este de 0,5% din fondul locativ. Pe de altă parte, mai mulți își vor vinde anumite proprietăți din portofoliu de teama scăderii prețurilor, nevoia de cash („king” în recesiune) sau pentru că nu produc bani, întrucât nu au chiriași. Deci, oferta efectivă (locuințe disponibile spre vânzare) va crește. Cu cerere în scădere semnificativă, prețul nu o poate lua decât în jos.

Știu, agenții imobiliari ne amenintă în fiecare an că prețurile vor crește, mereu vor spune asta, chiar dacă nici ei nu cred.

Pierd bani dacă stau în chirie? Pe termen scurt (2-3 ani), NU. Este un mit că „dau bani degeaba”. La un credit nou, peste 90% din plățile realizate în primii 3 ani se duc către dobândă, deci banii nu rămân la tine, se duc la creditor (dobânda) sau proprietar (rata).

Când să devin proprietar?

Oricând se respectă cumulativ cele 3 condiții:

1. Cumpăr casa la prețul corect (fair value), adică egal cu chiria x 15 ani x 80%;

2. Cumpăr casa pe care mi-o permit (venitul familiei x 5 ani – 20%);

3. Gradul de îndatorare este maximum 25%, deci rata lunară la bancă nu depășește un sfert din venitul familiei. Acum, nu se respectă aceste condiții, deci nu cumpărați. Casa în care stai ar trebui să reprezinte o treime din avuția familiei la mediana vietii (40-45 ani). Acum, media în România este 77%, semn că se cumpară case prea scumpe, prea devreme în viață și nu mai avem bani să facem economii și investiții.

Ca idee generală, nu recomand să dețineți alte proprietăți imobiliare, cu excepția casei în care locuiți, nu respectă condițiile pentru o investiție bună:

• randament mediu foarte mic (acum doar 4% – 5% din chirie, până și depozitele bancare plătesc mai mult);
• taxe ridicate (plătești taxe notariale la întreg prețul de vânzare, chiria e taxată 10%);
• nu ai granularitate (nu poți investi lunar sume mici de bani)
• lichiditate foarte proastă (vinzi / cumperi greu). Eu am un principiu: dacă nu o poți face cu telefonul în maximum o oră, atunci nu o face.

Urmăriți Republica pe Google News

Urmăriți Republica pe Threads

Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp