Sari la continut

Descoperă habits by Republica

Vă invităm să intrați în comunitatea habits, un spațiu în care înveți, găsești răspunsuri și resurse pentru a fi mai bun, pentru a avea o viață mai sănătoasă.

INTERVIU. Iancu Guda: „O familie cu doi copii care are venituri anuale de 20.000 de euro își permite o mașină cu un preț de 14.000 de euro. Din nou, dacă vorbim de echilibru financiar”

Iancu Guda.

Foto: Inquam Photos / Octav Ganea

O familie cu venituri anuale de 20.000 de euro „își permite” să cumpere, prin credit ipotecar, o locuință de 80.000 de euro, consideră Iancu Guda, vicepreședinte al Asociatiei Analiștilor Financiar-Bancari din România (AAFBR). 

„A-ți permite o casă nu înseamnă că îți dă banca credit și e ok. Pragul câtă casă îți permiți e indicat de veniturile anuale ale familiei x 5 ani minus 20%. Adică dacă o familie obține venituri anuale de 20.000 de euro, înmulțesc cu 5 ani, înseamnă 100.000 minus 20% - dacă iau pe credit - înseamnă 80.000 de euro. Sau minus 10%, dacă o cumpăr cu banii jos”, a explicat analistul financiar Iancu Guda, într-un interviu pentru Republica.ro.

Între regulile de care ar fi bine să țină cont o persoană care vrea să achiziționeze o locuință, se numără, spune Guda, și „prețul corect”, ceea ce înseamnă că imobilul trebuie să nu fie supraevaluat. O altă regulă se referă la evitarea supraîndatorării, ceea ce presupune ca rata lunară la bancă pentru un credit ipotecar să nu depășească 25% din veniturile familiei. 

Principalele declarații din interviul cu Iancu Guda:

Despre efectul creșterii dobânzii de politică monetară a BNR: „În cazul creditelor ipotecare, de exemplu, cele contractate recent, anul trecut, cred că o să vedem o rată lunară medie cam cu 30% mai mare decât cea din anul anterior”.

Despre prețurile locuințelor. „Sunt convins că piața imobiliară este supraevaluată”

Despre consumul exagerat: „Văd foarte mulți oameni în jurul nostru care iau credite foarte mari, stau în case pe care nu și le permit, conduc mașini foarte scumpe și apoi îi vezi că au probleme”.

„Ce mașină îmi permit”. „O familie cu doi copii care are venituri anuale de 20.000 de euro și care vrea să ia credit pentru mașină, își permite o mașină cu un preț cam de 14.000 de euro. Din nou, dacă vorbim de echilibru financiar”.

TVA redus la locuințe. „Statul ar trebui să impună ca diminuarea TVA la locuințe la 5% (de la 19 la 5% - n.n.) să se vadă în preț, în condițiile în care dezvoltatorii fac deja un profit foarte mare.”

Investiții la Bursa de Valori. „Prefer un randament de 300% din investiții la bursă pe ultimii 10 ani, cu efort zero, granularitate, lichiditate și diversificare, decât în imobiliare, unde am randament de 80% în ultimii 10 ani, cu foarte multă muncă, efort și probleme.”

„Câtă casă îmi permit”. „A-ți permite o casă nu înseamnă că îți dă banca credit și e ok. Pragul câtă casă îți permiți e indicat de veniturile anuale ale familiei x 5 ani minus 20%. Adică dacă o familie obține venituri anuale de 20.000 de euro, înmulțesc cu 5 ani, înseamnă 100.000 minus 20% - dacă iau pe credit - înseamnă 80.000 de euro. Sau minus 10% dacă o cumpăr cu banii jos”

Despre negocierile cu un dezvoltator imobiliar, la achiziția unui apartament: „Stai puțin, că voi construiți de 2 ori și jumătate mai ieftin decât vindeți, cum adică nu puteți să scădeți prețul?” sau „Dacă a scăzut TVA de ce nu scădeți prețul? Pentru că aveți un profit foarte mare”.

Despre garsoniera de 11 mp din Cluj, cu chirie de 200 euro. „O chirie justă nu ar trebui să depășească 5% din prețul just al unui apartament.”

Interviul pe larg:

BNR a majorat recent rata dobânzii de politică monetară la nivelul de 2,5% pe an, de la 2% pe an, începând cu data de 10 februarie 2022. În ce cheie ar trebui să vedem semnalul dat de BNR?

E evident că inflația este în continuă creștere, mai ales în prima jumătate a acestui an, față de primul semestru din anul trecut, când prețurile la energie, gaze, combustibil încă nu crescuseră. O să vedem un efect de bază, ne comparăm cu prețuri nu atât de mari în primele două trimestre din 2021, ceea ce înseamnă că e foarte posibil să vedem o inflație de peste 10% în primul semestru din acest an, în special în trimestrul al doilea. În acest context, desigur, dobânda de politică monetară trebuie să fie majorată și cred că vom mai vedea alte creșteri succesive ale dobânzii de politică monetară, pentru că, chiar și acum, la 2,5%, cu o inflație de aproape 10%, care cred că va depăși curând acest prag, este o dobândă în continuare destul de scăzută.

Evident trebuie să se coreleze și cu dobânzile altor țări din regiune, pentru a nu stimula capitalurile speculative, dar cu siguranță vom vedea noi majorări, iar toate acestea vor duce la creșterea dobânzilor. Deja ROBOR are o creștere, IRCC (indicele de referință pentru creditele acordate consumatorilor) va urma și el, fiind decalat cu 6 luni. Toate acestea vor duce la creșterea dobânzilor pentru creditele luate de populație, de companii. În cazul creditelor ipotecare, de exemplu, cele contractate recent, anul trecut, cred că o să vedem o rată lunară medie cam cu 30% mai mare decât cea din anul anterior.

La toate acestea, vine și statul să pună gaz pe foc, cu creșterea dobânzilor la obligațiunile, împrumuturile remise de guvern, pentru că avem un deficit mare. Doar în ultimele 10 luni vedem o dublare a costului de finanțare pentru statul român, iar aceasta e important pentru că dobânda la care se împrumută statul e o componentă în costul de finanțare al nostru, al tuturor. Pentru că eu, companie sau persoană fizică, nu mă pot finanța la o dobândă mai mică decât cea a statului. Și atunci toate acetea vor duce la creșterea tuturor indicatorilor folosiți ca indici pentru calcularea dobânzilor anuale efective pentru toate creditele aflate în derulare. Dar impactul cel mai mare o să fie vizibil pe segmentul creditelor ipotecare. Acolo, creșterea ratei lunare va fi cam cu 30% față de anul precedent.

TVA redus de la 19% la 5% la imobiliare, pentru locuințe de până la 140.000 euro. Ce efect ar putea să apară?

Odată cu scăderea TVA la imobiliare, în mod normal trebuie să vedem o ieftinire a locuințelor cu 14%, de la 19% la 5%, conform scăderii TVA, pentru că statul face un efort de reducere a taxei, implicit scăderea veniturilor publice, nu pentru păstrarea prețului și creșterea profitului dezvoltatorilor imobiliari, ci pentru binele populației, care să aibă acces la locuințe mai accesibile. În mod normal, scăderea TVA ar trebui să se transpună într-o scădere proporțională a prețului, chiar dacă dezvoltatorii se victimizează și invocă scumpirea materiilor prime. Unii dintre dezvoltatori se plâng că nu o să poată să scadă prețul, din cauza creșterii costului materiilor prime. 

Au un fundament aceste mesaje?

Cred că aceste mesaje nu sunt fundamentate, din mai multe motive. În primul rând, sunt afectați de scumpirea materiilor prime doar cei care construiesc acum, deci toți cei care au construit deja și care încă nu au vândut apartamentele ar trebui să scadă prețul cu 14%, pentru că ei au construit înainte de scumpirea materiilor prime. Deci ar fi doar o oportunitate și o manipulare a contextului, ca să se plângă de această situație și să încerce să obțină un preț mai mare și un profit mai mare. Dacă ne referim la cei care chiar acum construiesc și vând, scumpirea materiilor prime, dacă este să facem o medie, este undeva la 50% pentru segmentul de materii prime și materiale pentru construcții. Această scumpire ar trebui să se vadă în creșterea prețului final cu maximum 3-4%.

Puteți detalia?

Vă explic metodologia de calcul. Ca să putem scala și să vedem impactul scumpirii materiilor prime, plecăm de la un exemplu foarte simplu. Înainte de scumpirea materiilor prime, un dezvoltator construiește un mp cu 100 de lei și vinde cu 250 de lei, deci prețul este de 2 ori și jumătate mai mare decât costul de construcție. În condițiile în care din acel cost de 100 de lei, materiile prime și materialele reprezintă 30, restul fiind terenul, forța de muncă, finanțarea și alte costuri, dacă acea componentă de cost de 30 s-a scumpit cu 50%, adică mai adăugam 15, costuri adiționale, raportate la prețul final de vânzare de 250 de lei impactul este de 6%. Pe de altă parte, scumpirea materiilor prime durează doar un an, că avem un excedent de cerere, un deficit de ofertă. Și puseul inflaționist de scumpire vine din cauza acestei situații, care este temporară. Un proiect rezidențial se construiește cel puțin în 2 ani. Automat, dacă ar fi să vedem impactul total, pentru că avem scumpirea materiilor doar un an, iar construcția durează 2 ani, practic acel șoc, scumpirea apartamentelor cu 6% din cauza scumpirii materiilor prime, ar trebui să fie de fapt într-un final 3%, pentru că doar un an din cei 2 ani de construcție e efectat de scumpirea materiilor prime. În concluzie, această situație cu scumpirea materiilor prime ar trebui să justifice obiectiv, transparent și onest o scumpire a apartamentelor cu doar 3%, și doar în cazul celor care se construiesc acum. 

„Statul ar trebui să impună ca diminuarea TVA la locuințe să se vadă în preț, în condițiile în care dezvoltatorii fac deja un profit foarte mare”

În timp ce mesajele majorității dezvoltatorilor parcă s-au aliniat și toți comunică același lucru, se victimizează că scumpirile ar trebui să fie mult mai mari. Deja, cred eu, ei pregătesc terenul pentru a încerca să nu scadă prețul - deși TVA-ul e diminuat de la 19% la 5% pentru apartamentele cu prețuri de până în 140.000 de euro -, ceea ce din punctul meu de vedere nu ar fi corect. Soluția? Cred că statul ar trebui să impună ca această diminuare de TVA să se vadă în preț, să nu fie doar o scădere de taxe, ci să fie o scădere de preț, datorită scăderii taxelor, în condițiile în care dezvoltatorii fac deja un profit foarte mare.

M-am uitat, având în vedere codul CAEN obiectul principal de activitate, pe toate situațiile financiare aferente tuturor companiilor active în segmentul de construcții și dezvoltatiori imobiliari, iar marja brută e enormă. Repet, la un cost de construcție de 40% din prețul final, scalând, te costă construcția 100 de lei pe mp și se vinde cu 250 lei pe mp, pentru rezidențialele noi, adică de 2 ori și jumătate mai mult decât costul de construcție. 

„Stai puțin, că voi construiți de două ori și jumătate mai ieftin decât vindeți, cum adică nu puteți să scădeți prețul?”

Spuneți că prețul apartamentelor noi ar trebui să scadă. O persoană merge la un dezvoltator să cumpere o locuință. Dacă vede că prețul nu a scăzut, conform scăderii TVA, poate face ceva?

Dacă statul nu va impune scăderea TVA prin scăderea prețului, cred că singurul lucru care rămâne de făcut pentru consumatori, pentru cei care sunt interesați și vor să își cumpere un apartament e să se informeze. Prin simpla căutare pe Google a cuvintelor „raport de credit”, oricine poate descărca, foarte ieftin și rapid, rapoarte de analiză financiară online, unde poate vedea profitabilitatea dezvoltatorului, iar în negocierile pe care le au mai departe cu dezvoltatorii respectivi să aibă aceste discuții cu cifrele pe masă, obiectiv, transparent. Foarte mulți dezvoltatori susțin că nu pot scădea prețul, pentru că au crescut costurile și nu ar mai face profit, ceea ce este așa, o replică generală, care se folosește pentru că oamenii nu sunt informați. Dar dacă pui cifrele pe masă și le arăți: „Stai puțin, că voi construiți de 2 ori și jumătate mai ieftin decât vindeți, cum adică nu puteți să scădeți prețul?” sau „Dacă a scăzut TVA, de ce nu scădeți prețul? Pentru că aveți un profit foarte mare”. Și atunci, dacă majoritatea clienților ar pune problema așa, nu ar mai fi atât de ușor să manipulezi consumatorii și clienții, pentru că ar fi informați, iar informația înseamnă putere.

Dacă discuți cu un investitor care vrea să își pună banii în imobiliare, să dezvolte un proiect imobiliar, toți vor spune că investesc 5 -10 milioane de euro - în funcție de dimensiunea proiectului imobiliar - și își dublează sau chiar triplează banii în 2 ani. Adică acestea sunt marjele, care se văd în cifrele companiilor. Investesc pentru construcția blocului 10 milioane și vând toate apartamentele dintr-un ansamblu rezidențial cu 30 de milioane de euro. Miza e foarte mare pentru dezvoltatorii imobiliari, pentru că e o activitate foarte profitabilă pentru ei. Dar pentru un cumpărător, să cumperi cu 2,5 lei ceva ce a costat 1 leu și să plătești pe credit acei 2,5 lei dublu în 30 de ani, adică 5 lei, nu mi se pare corect. 

„Personal, stau în casa proprietate personală și atât. Nu fac investiții imobiliare, pentru că nu sunt investiții bune”

Cineva vrea să cumpere un apartament, pe care să îl închirieze. Recomandați o astfel de investiție? Aveți investiții imobiliare?

Personal, stau în casa proprietate personală și atât. Alte investiții imobiliare nu am, nu fac, pentru că nu sunt investiții bune, Din punctul meu de vedere, randamentul este foarte mic. Dacă ar fi să îmi cumpăr un al doilea apartament și să îl ofer spre închiriere, dacă fac un calcul, chiria pe care o obțin minus taxe de 6% din chiria brută, minus gradul de neocupare care e cam 10%, dacă privești pe termen lung, din 10 ani, vei avea proprietatea închiriată cam 9 ani. Și mai ai și cheltuieli de întreținere, care cad în sarcina proprietarului. Deci taxe minus întreținere minus grad de neocupare mai scad 20%. Și atunci, din chiria pe care eu pot să o obțin, minus 20%, dacă împart la prețul de achiziție de azi, de abia dacă obțin un randament de 4%, ceea ce e foarte puțin, având în vedere efortul mare de a gestiona o proprietate, de a găsit chiriași, de a bloca o sumă foarte mare de bani, așadar nu am diversificare a investițiilor, am concentrare, ceea ce nu îmi place.

Primul sfat într-o investiție e să îți faci un portofoliu diversificat, să nu îți pui toți banii într-un singur activ. Imobiliarele necesită o sumă de investiție mare de bani, inițial, iar dacă nu ai banii și iei un credit, te îndatorezi, ceea ce înseamnă ca îți limitezi capacitatea de îndatorare pe viitor și apoi nu ai lichiditate, s-ar putea să te blochezi un an, doi, până reușești să o vinzi la prețul dorit. Pentru mine, investițiile care nu îmi permit granularitate, diversificare și lichiditate nu sunt bune. Prefer să cumpăr obligațiuni guvernamentale care au risc zero, efort zero, lichiditate foarte bună și să obțin astfel un randament de 4-4,5%, cam așa se împrumută acum statul pe 5 ani.

Prefer să investesc în acțiuni, obligațiuni. Anul trecut, investiția la bursă, indicele BET de la BVB mi-a generat un randament, cu tot cu dividende, de 40%, cu efort zero, granularitate, lichiditate. E mult mai bună investiția la bursă. Și nu doar pe anul trecut. Prefer un randament de 300% din investiții la bursă pe ultimii 10 ani, cu efort zero, granularitate, lichiditate și diversificare, decât în imobiliare, unde am randament de 80% în ultimii 10 ani, cu foarte multă muncă, efort și problemele despre care spuneam mai devreme.

„Sunt convins că piața imobiliară este supraevaluată”

Ce i-ați spune cuiva care v-ar întreaba dacă e o perioadă potrivită să își ia un credit pentru locuință sau să mai aștepte?

Eu sunt convins că piața este supraevaluată. Și spun aceasta pentru că prețurile din piață nu sunt justificate, având in vedere cât produce acest activ, imobiliarele. Prețul oricărui activ trebuie să fie justificat de cât produce. Este ca și cum profitul unei companii scade, dar prețul acțiunii la bursă al acelei companii crește. E irațional. Exact asta se întâmplă acum în imobiliare: chiria scade, dar prețul imobiliarelor a crescut. Și e irațional, pentru că lumea a luat foarte multe credite. Anul trecut s-au dat credite noi pentru ipotecare de 21 de miliarde de lei, cu 40% mai mult decât anterior și mai mult decât 2007 și 2008, luate la un loc, când a fost criza financiară și imobiliară precedentă. Acum, în imobilare, randamentul pe care pot să îl obțin e de 4%, ceea ce înseamnă că îmi recuperez banii în cel puțin 25 de ani. În mod normal, o investiție bună în imobiliare poate să fie făcută dacă îți recuperezi banii în 15 ani, ceea ce înseamnă un randament de cel puțin 7 - 7,5% pe an. Deci valoarea investițională pe care o cauți la un apartament, la o proprietate imobiliară prețul să fie egal cu valoarea. Se calculează în felul următor: chiria pe 15 ani minus 20%. Deci dacă o proprietate se poate închiria cu 500 de euro, înseamnă că anual încasezi 6000 x 15 ani egal 90.000 euro, minus 20%, înseamnă 72.000 euro. Aceasta e valoarea investițională, valoarea justă. Dacă prețul e mult mai mare decât acest nivel, deci chiria pe 15 ani minus 20%, atunci proprietatea e supraevaluată,

3 reguli la cumpărarea unei locuințe

Chirie sau rată la bancă pentru o locuință?

Eu nu am spus să stăm toți în chirie sau să nu ne cumpărăm locuință proprietate personală, cât timp e ok să stai în casa în care locuiești să fi proprietatea ta. Dar trebuie să respecți 3 reguli: prima este să cumperi la prețul corect, adică să nu cumperi supraevaluat, de preferat. A doua regulă - să îmi permit, adică să stau într-o casă pe care mi-o permit. A-ți permite o casă nu înseamnă că îți dă banca credit și e OK. Pragul câtă casă îți permiți e indicat de veniturile anuale ale familiei x 5 ani minus 20%. Adică dacă o familie obține venituri anuale de 20.000 de euro, înmulțesc cu 5 ani, înseamnă 100.000 minus 20% - dacă iau pe credit - înseamnă 80.000. Sau minus 10% dacă o cumpăr cu banii jos. Iar al 3 lea aspect - să nu mă supraîndatorez, aceasta înseamnă că rata lunară la bancă pentru un credit imobiliar trebuie să nu depășească 25% din veniturile familiei. Banca Națională impune un prag maxim de îndatorare de 40% pe care trebuie să îl folosesc cu înțelepciune: să nu iau 40% din venituri doar pentru casă. Adică 20% trebuie să fie pentru casă, 10% pentru diverse nevoi personale - poate un credit auto, poate renovez ceva, iar 5% buffer, rezervă pentru aceel situații când ratele cresc din cauza fluctuației dobânzilor, ceea ce s-a întâmplat anul trecut și se va întâmpla și în 2022.

Deci dacă respect cele 3 reguli - cumpăr la prețul corect casa pe care mi-o permit, fără să mă supraîndatorez e ok să îmi cumpăr o locuință, dacă am nevoie evident - stau în 2 camere cu familie numeroasă și îmi trebuie mai mult spațiu, o nevoie reală. Dacă nu, riști să dai foarte mulți bani la rata casei și nu mai poți să te ocupi de educația copiilor, sănătate, cultură, recreere, să te duci la un restaurant.

Cei ce vor să cumpere la un preț supraevaluat trebuie neapărat să își permită, asta e recomandarea mea. Să nu ne supraîndatorăm, să stăm în casa pe care ne-o permitem, să cumpărăm la prețul corect. 

„O familie cu venituri anuale de 20.000 de euro, cu 2 copii, și care vrea să ia credit pentru mașină, își permite o mașină cu un preț cam de 14.000 de euro”

Valabil și la achiziția unei mașini?

Valabil și la masini, că văd foarte mulți care conduc mașini pe care nu și le permit, dar au luat rată la bancă și e ok, din punctul lor de vedere. Un autoturism nu ar trebui să depășească veniturile anuale minus 20% dacă luăm pe credit și minus 5% pentru fiecare copil. O familie care are venituri anuale de 20.000 de euro, cu 2 copii, și care vrea să ia credit pentru mașină, își permite o mașină cu un preț cam de 14.000 de euro. Din nou, dacă vorbim de echilibru financiar. Dar eu văd foarte mulți oameni în jurul nostru care iau credite foarte mari, stau în case pe care nu și le permit, conduc mașini foarte scumpe și apoi îi vezi că au probleme financiare - nu iși pot sustine familia, nu le oferă cele mai bune experiențe educaționale, au probleme de sănătate, le scad veniturile și intră în colaps, nu au investiții, pentru că s-au îndatorat foarte mult și nu mai pot să facă economii, nu au investiții în portofoliu diversificat, care să le ofere această imunitate în cazuri de probleme care apar. Este un consum exagerat în România, irațional, cu o poftă nebună de a deține cât mai multe case, pentru că cei 50 de ani de comunism au lăsat o amprentă foarte adâncă în educația și mentalitatea poporului român care blochează 77 la sută din avuție în imobiliare și 12% în depozite bancare. Adică 90% din avuția poporului român e blocată, nu pune banii în mișcare. În loc să îi mișcăm, să creăm valoare adaugată, să multiplicăm capitalul, să investim la bursă, să dezvoltam companiile, companiile să plătească astfel taxe mai mari și să crească Romania. Prosperitatea noastră să însemne și prosperitatea unei națiuni.

Anunțul despre garsoniera de 11 mp din Cluj, închiriată cu 200 de euro lunar, a devenit viral. Cât este un preț corect de cumpărare? Dar o chirie corectă?

Chiria e dată, ca orice preț, de cerere și ofertă, în funcție de cererea pentru zona respectivă și de oferta care există se determină prețul. Dar asta nu înseamnă că reflectă valoarea și se poate să vedem chirii nejustificat de mari sau prețuri ale apartamentelor nejustificat de mari, având în vedere cât valorează. O chirie justă nu ar trebui să depășească 5% din prețul just al unui apartament. Care e prețul just? E chiria pe 15 ani minus 20%, ele se leagă, pentru că chiria determină valoarea. Pentru orice activ, valoarea investițională îi este dată de cât produce. Valoarea unei acțiuni a unei companii listate la bursă nu poate să fie foarte mare, dacă profitul acelei companii este mic.

Valoarea unui apartament nu poate să fie foarte mare, dacă se poate închiria la o chirie mică. Și totusi se întâmplă în Romania: chiriile scad, prețurile cresc. De ce? Valoarea e aceeași, dar prețurile cresc, pentru că e cerere. Lumea nu are educație financiară, ia credite, ia decizii iraționale. Evident că orice activ, când cererea crește și oferta nu crește proporțional, prețul lui crește, dar aceasta nu înseamnă că este corect, că reflectă valoarea investițională. În 2008, o garsonieră avea un preț de 80.000 de euro în București, valoarea era 40.000 de euro, dar lumea cumpăra, speculând irațional. Dacă nu venea recesiunea, criza financiară, probabil că prețul unei garsoniere ajungea la 100.000 de euro, asta nu înseamnă că era corect și reflecta valoarea. Pur și simplu, era foarte multă exuberanță, mulți clienți iraționali care acționau în baza impulsurilor și emoțiilor, dorințelor. Și asta nu înseamnă că analiștii care spuneau că prețurile sunt supraevaluate și trebuie să scadă - dar în continuare garsoniera ajungea la 90.000, 100.000 euro - se înșelau. Nu, aveau dreptate, doar că piața era ineficientă. Lumea era irațională, așa cum se întâmplă și acum. Eu, dacă am spus că prețul e supraevaluat și în mod normal ar trebui să scadă, este o estimare și cred că ar trebui să se intample. Sunt convins, pentru că știu cum se fac aceste calcule. Nu le-am inventat eu, sunt metode de evaluare recunoscute internațional. Faptul să lumea cumpără în continuare pe credit și crește cererea, nu înseamnă că piața e eficientă. În majoritatea momentelor, piețele sunt ineficiente, adică prețurile depășesc valoarea sau prețurile sunt mai mici decât valoarea. De aceea, majoritatea activelor, fie că vorbim de imobiliare, acțiuni, obligațiuni, metale prețioase, obiecte de artă și așa mai departe au prețuri supraevaluate sau subevaluate. Important pentru noi e să investim în educația noastră financiară, să știm cum se face calculul valorii, să avem răbdare și să nu cumpărăm la prețuri supraevaluate, pentru că nu se justifică.

„Dacă vom reuși să captăm oportunitățile oferite din programul PNRR, nu doar România, ci și țările din Europa, cred că avem oportunitatea să evităm această spirală inflaționistă și cu recesiune”

Ați amintit de criza financiară. Economistul Nouriel Roubini, care a anticipat criza economică din 2008, spune că va veni în curând „mama tuturor crizelor financiare”. Miliardarul Warren Buffett consideră că va veni o puternică ajustare economică. Unde credeți că se va sparge bula asta, mai întâi, în domeniul imobiliar?

Este greu de spus. E o întrebare complexă, al cărei răspuns va depinde de măsura în care capacitățile de producție ale companiilor vor ține pasul cu dinamica cererii. Noi acum avem un exces de cerere, care duce la inflație, care erodează puterea de cumpărare, care migrează către o inflație de rundă secundară, care duce la declanșarea unei spirale inflaționiste care, odată instaurată, distorsionează foarte mult și afectează grav economiile, consumul, deciziile de investiții. Acestea pot duce la o recesiune financiară severă. Pentru că situația nu e generată de cauze monetare, ci de cauze din economia reală. Dacă o țară ca Romania sau celelalte țări din UE vor dovedi capacitatea de a implementa programul PNRR, care înseamnă investiții, înseamnă creșterea capacităților de producție datorită infrastructurii, investițiilor în transporturi, agricultură, energie și acestea vor atrage noi investiții și vor crește oferta de producție și o să avem o ofertă aliniată cu cererea, cred că lucrurile se pot stabiliza. Dacă nu reușim prin investiții să reducem presiunile inflaționiste, atunci riscul pentru recesiune crește semnificativ, pentru că inflația erodează puterea de cumpărare, scade consumul, scad marjele de profitabilitate ale companiilor, care disponibiliează oameni, crește șomajul, care din nou scade puterea de cumpărare și atunci intrăm intr-o buclă de recesiune. Cam acesta e mecanismul de propagare. Totul e să nu intrăm în această spirală, iar soluția nu e doar monetară. Banca Centrală a crescut dobânzile, e o componentă din mixul de politici de care avem nevoie, Trebuie să avem și un deficit fiscal în scădere, deci o politică monetară restrictivă, însoțită de o politică fiscală restrictivă. Politica fiscală nu trebuie să vină cu taxe mai mari, ci trebuie să vină cu o mai bună colectare a veniturilor, pentru reducerea deficitului fiscal. Și investiții, investiții, investiții. Fără investiții - iar în România vorbim despre PNRR și fonduri europene - va fi extraordinar de greu să putem să avem creștere economică cu scăderea deficitului și scăderea dobânzilor. Pentru că se ridică această întrebare: cum mai putem avea creștere economică dacă Banca Centrală crește dobânzile, se scumpesc banii, și statul nu injectează bani în economie, deficitul fiscal scade. Singura soluție sunt investițiile. Noi nu avem rezerve din păcate, nu am avut excendente fiscale acumulate în anii anteriori - suntem singura țară din Europa care, 30 de ani consecutiv, am avut deficite fiscale, cheltuieli peste venituri, din ce în ce mai mari și am acumulat foarte multă datorie. Doar în ultimii 2 ani, datoria României adițională este cât în jumătate din ultimul deceniu, ne-am împrumutat în ultimii 2 ani cât jumătate din ultimul deceniu. Deci datoria adițională din ultimii 2 ani e egală cu toată datoria publică din cei 8 ani precedenți. Banii din păcate nu s-au dus în investiții, s-au dus în consum, care s-a dus în import, creând deficit comercial și presiune pe deprecierea monedei naționale, inflație. Aici, dacă vom reuși să captăm oportunitățile oferite din programul PNRR, nu doar România, ci și țările din Europa, cred că avem oportunitatea să evităm această spirală inflaționistă și cu recesiune.

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere
  • specialistii in finante americani recomanda ca doar 10% din venit sa se duca pe transport (adica la familia de 20 mii euro pe an - 1700 € luna, doar 170 euro lunar pot fi cheltuiti pe rata la masina, benzina,service, parcari, spalatorie, ulei, amenzi etc).
    Este fix situatia familiei mele, doar ca noi am ales sa cumparam un aprt. .in zona centrala langa scoala copilului si sa ajung cu metroul la munca. Da, dau ipoteca cu aprox 100€ mai mare si platim doar un abonament metrou catre Pipera (si acum ne bucuram ca lucram de acasa mare parte a saptamanii), sotul merge pe jos 2 km la birou, Peste 5 ani terminam ipoteca si am putea vinde locuinta si sa ne mutam la periferie si mai ieftin si iesim mai bine decat daca am vinde locuintza de periferie si posibila masina ce in 5 ani e doar o tabla. Am schimbat deja 2 locuinte dupa scoala si serviciu si ma bucur ca am de unde alege in bucuresti.
    • Like 0
  • Imi vine efectiv sa rad. INCA UN ARTICOL cu dedicatie catre un anumit segment popular cel corporatist privat. Domnisorule daca este sa socotim stricto-sensu un salariu sa zicem al unui jurnalist titrat in trend roman acelasi lucru si la gen feminin cam de 40-50 de mii de euro pe luna pai logic ar putea sa-si achizitioneze doua masini lejer si sa-i ramana si de plasa consumista pentru a intra in randul lumii vopsit/a in sarac/a. Credite ?.pai dv. stiti spre exemplu un om de rand cate credite are pe carduri si nu vorbesc de cele bancare ci strict de acelea pentru traiul zilnic foarte multe in imposibilitate de plata !. Achizitionare de locuinte tranzactii pe bursa.....o gluma buna si foarte reusita. Ma intreb ca pentru ati pune afacerea pe bursa care hai sa spunem direct este O SPECULATIE FINANCIARA un caritas legal pe cate cadavre trebuie sa calci intai pentru a obtine acele fonduri de capital traduse in bani si influenta ?....dupa care sa ai si talentul de a intui fluxurile. Deci dv. va adresati unor magnati unor speciali privati sau de stat cu relatii si cu vieti paralele care tin de un anumit prag social cu o anumita suficenta si abundenta....SAU....a unora IN CURS DE DEVENIRE aderenti la statutul vietii "super special social".
    • Like 2
  • AdiM check icon
    D-le Guda,
    Vă citesc de mai multă vreme articolele și le apreciez.
    În articolul acesta însă am următoarea nelămurire:
    Cum se împacă ideea că o investiție imobiliară se recuperează în 15 ani dar o chirie justă nu depășește 5%?
    Pentru simplitatea calculului presupunem că locuința costă 100 de mii.
    - 15 ani = 180 de luni
    - 100.000 / 180 = 555,55 Euro / lună
    - 5% din 100.000 = 5.000 Euro / an sau 416.67 Euro / lună
    Deci pe de o parte, o proprietate de 100 de mii trebuie închiriată cu minim 555 Euro pe lună, dar o chirie justă trebuie să nu depășească 416?
    Ce îmi scapă?
    Mulțumesc!
    • Like 1


Îți recomandăm

Stinge lumina!

Consumerismul nostru a lucrat în compensare. Ne-am cumpărat frigidere mari și le-am burdușit cu mâncare. Ne-am vârfuit cărucioarele la supermarket, cumpărând produse la ofertă de care nu aveam nevoie și care ni s-au stricat în cămară. Ne-am construit clădiri de sticlă pe care le-am luminat feeric, așteptându-ne ca factura la curent s-o plătească sfântul CEO. (Foto: Profimedia Images)

Citește mai mult

Carlos Moreno

„Logica e simplă de fapt - cu cât se construiesc mai multe drumuri pentru mașini, cu atât vom avea mai multe mașini, iar cu cât vom construi mai multe piste pentru biciclete, cu atât vom avea mai multe biciclete, de asemenea, cu cât vom face mai multe spații pentru oameni, cu atât va veni mai multă lume să facă activități”, spune Carlos Moreno. (Foto: ARCEN)

Citește mai mult

UNStudio 1

UNStudio este unul dintre cele mai cunoscute și apreciate birouri de arhitectură din lume, cu filiale în Amsterdam, Frankfurt, Shanghai, Hong Kong, Dubai și Melbourne. are în portofoliu peste 120 de proiecte internaționale, precum clădiri de birouri, rezidențiale, muzee, poduri, dar și masterplanuri urbane. Printre cele mai cunoscute lucrări - Podul Erasmus din Rotterdam, Mercedes-Benz Museum din Stuttgart, Arnhem Central Station, Designul Doha Metro Station.

Citește mai mult

Marius Sava

„La mine pacienții nu vin niciodată singuri, vin cu partenerul”, spune medicul specialist pneumolog Marius Sava, cu competențe în somnologie, de la Rețeaua Privată de Sănătate Regina Maria, despre cei care ajung la ușa cabinetului cu simptome de apnee în somn.

Citește mai mult