Sari la continut

Un singur om poate să schimbe cu mintea lui o țară

De trei ani, peste 300 de contributori își scriu ideile pe această platformă, construiesc împreună cu noi o comunitate, un spațiu al celor care știu că România poate să arate altfel. Te invităm să scrii și tu!

Legea dării în plată. Noile condiții ale băncilor pentru potențialii clienți care vor o casă

După ping-pongul cu trimiterea legii dării în plată înapoi către Parlament din decembrie 2015, pozițiile pro și contra legii și ajustările făcute în ianuarie, ne aflam cam în același punct. Deosebirea majoră este că legea în forma actuală poate fi refuzată mai greu de către cei care i se opun, băncile comerciale. Aliații lor, Comisia Europeană și Banca Centrală Europeană care au exprimat îngrijorări privind adoptarea legii, au pierdut din aplombul inițial, care avea la bază argumente pertinente împotriva acestei legi. Mai mult, Guvernatorul Isărescu a exprimat pentru primă data o opinie mult mai nuanțată, aparent chiar în favoarea legii, după ce în trecut BNR era în tabăra „contra”.

În aceste condiții, este foarte posibil ca în următoarele săptămâni să avem aprobată noua formă a legii, iar din aprilie aceasta chiar să intre în vigoare. Este bine, este rău?

Dacă mă gândesc la trecutul pieței bancare din România, este foarte bine: vorbim de o asanare a exceselor de creditare în domeniul ipotecar/ imobiliar din perioada 2005 – 2008. În acea perioadă, băncile în căutare de cota de piață au creditat proiecte din ce în ce mai nerealiste, trecând de multe ori peste linia prudențialității bancare și ajustându-și normele interne în consecință. BNR nu a intervenit atunci – o eroare evidentă, dar desigur că este ușor să criticăm astăzi poziția Băncii Centrale, când știm cum au evoluat lucrurile la nivel mondial și efectele crizei financiare.

Mai rău, în acea perioadă au fost finanțate multe proiecte „pe sprânceană”, iar de acest fapt se fac vinovați pe lângă afaceriștii respectivi, conducători ai băncilor comerciale, care au profitat personal – prin bonusurile încasate pentru performanța băncilor pe care le conduceau și alte avantaje - de acea stare de fapt. Finanțarea proiectelor nu a avut de multe ori nimic de-a face cu capacitatea reală de rambursare a debitorilor, nici cu o valoare prudentă a garanțiilor ipotecare: pur și simplu, bancherii s-au transformat în finanțatori ai unor presupuse câștiguri viitoare, pe seama așteptărilor nerealiste de creștere a prețurilor în domeniul imobiliar. 

Și pentru a înrăutăți lucrurile, în fapt băncile au creditat întregul lanț – cerc vicios – imobiliar: cumpărarea terenului de către afaceriști „bine conectați”, finanțarea dezvoltării proiectului imobiliar și mai apoi finanțarea cumpărătorilor finali ai imobilelor respective. În felul acesta, dezvoltatorii imobiliari obțineau rapid profitul în vânzarea la un preț mult umflat al terenului și imobilelor construite, în timp ce riscul băncii se „disipa” către cumpărătorii finali de apartamente sau case... Iar băncile creditau de cel puțin două ori pe seama aceluiași activ. Riscul, veți spune, riscul al cui era? Desigur, al cumpărătorilor finali care au achiziționat imobile supraevaluate și le-au garantat nu doar cu activul respectiv, ci și cu veniturile lor prezente și viitoare.

Așadar, banca își asumă riscul volatilității prețului casei mele, nu al meu personal. Așadar, nici nu mai contează ce profesie am eu, ce salariu, ce perspective în viață: singurul lucru important pentru bancă devine casa pe care o aduc garanție

Concluzia logică este: dacă băncile nu au procedat corect (prudent), atunci să plăteasca! Pai da, doar că „băncile” sunt niște entități mai întâi foarte importante pentru economie, și în plus nu plătesc din „banii lor” decât în anumite limite, iar mai apoi din banii deponenților, dacă este cazul! Așadar, aplicarea legii dării în plată și la contractele deja existente pune băncile într-o situație foarte neplăcută: se pot trezi cu cheile de la casele multor debitori și fără banii din ratele plătite de aceștia. Până la urmă, banca a împrumutat bani către cei care și-au cumpărat case, deci ar trebui să primească înapoi tot bani. Nu de alta, dar banii aceia sunt ai mei și ai tăi, cei care avem depozite la băncile respective. Și cum noi nu cerem înapoi la depozite cărămizi și geamuri termopan, ci bani, înseamnă că băncile au o problemă de lichiditate! Simplu spus: băncile împrumută banii noștri cu dobândă; din această dobândă ne plătesc pe noi, își acoperă cheltuielile interne și eventual rămân și cu un profit pentru acționari.

Și așa ajungem la problemele legii dării în plată: prin sistemul stingerii obligației cu garanția (imobilul ipotecat), banca nu mai creditează așa cum este normal, o persoană (sau firmă) despre care are încredere că va plăti inapoi creditul din veniturile proprii, ci un activ, în cazul nostru o casă! Așadar, banca își asumă riscul volatilității prețului casei mele, nu al meu personal. Așadar, nici nu mai contează ce profesie am eu, ce salariu, ce perspective în viață: singurul lucru important pentru bancă devine casa pe care o aduc garanție. Din acest calcul simplist, băncile vor face cum știu mai bine: își vor asuma un risc cât mai mic. Altfel spus, îmi vor cere un avans cât mai mare din prețul imobilului pe care îl aduc în garanție și probabil vor mări și dobânzile și comisioanele în consecință. Cât de mult? Asta depinde și de competiția dintre bănci, de mersul economiei și așteptările economiștilor din bănci... dar și de bonusurile pe care conducătorii băncilor comerciale vor dori în continuare să le primească.

Va aduce aceasta lege o „curățare” a sistemului bancar, prin ieșirea de pe piață a băncilor mici și insuficient de puternice și printr-o sporire a eticii bancherilor? Probabil că oficialii BNR cred că da; eu din experiența pe care o am în sistemul bancar și în general în viață, știu că întotdeauna lăcomia personală este mai puternică decât normele instituționale.

Ce se întâmplă cu programul Prima Casa? Foarte posibil va dispărea. Sau, la fel de bine, băncile pot veni pe piață cu două produse ipotecare diferite: unul conform cu legea dării în plată, la care nu se poate aplica programul Prima Casă, unde avansul va fi mare și dobânda pe măsură. Altul, în care clientul va accepta explicit prin contractul de creditare, că nu va recurge la prevederile legii dării în plată și astfel va beneficia de un avans mai mic, dobânzi scăzute și eventual prevederile programului Prima Casă.

Și o ultimă întrebare: va aduce aceasta lege o „curățare” a sistemului bancar, prin ieșirea de pe piață a băncilor mici și insuficient de puternice și printr-o sporire a eticii bancherilor? Probabil că oficialii BNR cred că da; eu din experiența pe care o am în sistemul bancar și în general în viață, știu că întotdeauna lăcomia personală este mai puternică decât normele instituționale. 

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere
  • Bogdan check icon
    darea in plata este angajamentul bancii de a cumpera casa de la debitor in orice moment doreste debitorul sa vanda, la un pret egal cu soldul creditului la momentul ala (adica banca vinde debitorului o optiune "put" pe casa ceva mai complexa). nu e nimic incorect, anormal, imoral nici cu darea in plata (no-recourse loan) nici fara (full recourse) cat timp sunt asumate transparent de ambele parti. doar ca 1. darea in plata are o valoare in bani, nu e doar un mic amanunt. nu e nimeni dispus sa se angajeze pe gratis sa cumpere peste 1 an casa X la pretul Y daca asa ii cere proprietarul, indiferent de pretul pietei in momentul ala. 2. nu trebuie sa se astepte nimeni ca un credit cu dare in plata sa fie acordat in fix aceleasi conditii de dobanda si avans cu unul fara. e doar un alt aranjament legal, cu alte riscuri si alte costuri. nu e un act de dreptate al cuiva contra altcuiva, si 3. merita analizat ce se intampla cu piata imobiliara in situatia unei viitoare prabusiri de pret. daca majoritatea creditelor imobiliare vor fi cu dare in plata, efectele in lant ale unei caderi initiale vor fi mult mai mari. cine e interesat poate da o cautare, sunt cateva lucrari si articole interesante pe tema asta si usor de gasit.
    • Like 1
  • check icon
    Referitor la perioada boom-ului creditarii 2005-2008 in articol faceti afirmatia: "BNR nu a intervenit atunci – o eroare evidentă, dar desigur că este ușor să criticăm astăzi poziția Băncii Centrale, când știm cum au evoluat lucrurile la nivel mondial ..." . Realitatea este alta, daca pana in vara lui 2007 preturile imobiliarelor au fost cam la un nivel de +10-20% maxim fata de cele actuale, 2015 sa zicem, explozia majora, dublarea lor s-a produs in intervalul vara 2007-2008. Cauza a fost reprezentata de interventia BNR in piata, prin Regulamentul nr. 3/14.03.2007 al BNR. Conform acestuia, bancile au primit libertatea de a ridica pragul de indatorare de la 30 la 70% sau chiar mai mult. Tinand cont ca in nicio tara europeana acest prag de indatorare nu a depasit 30%, e loc de o refacere a formularii si opticii din care privin rolulul BNR in criza. Fix la 180 grade. Explozia majora a preturilor imobiliarelor din 2007 a fost generata de BNR, prin majorarea pragului de indatorare la 70%. BNR a fost astfel artizanul boomului imobiliar major din perioada crizei. Altfel, variatia preturilor, cel putin pe segmentul rezidential (imobile, exceptand terenuri) ar fi fost de maxim 20%. Similar cu criza imobilara din 1999 de care nu mai vorbeste nimeni azi (volumele tranzactionate fiind neglijabile la acea data).
    • Like 0
  • Imi place ca inca sunt panselute din astea care spun ca bancile au imprumutat banii deponentilor. Nu domnule, marea majoritate a creditelor au fost create din pix, fara sa aiba vreo acoperire in visterie. Asa a fost facuta criza financiara mondiala din 2008. Cu premeditare. Din cauza asta s-a prabusit jucaria. Fara legea darii in plata, daca faci un credit ipotecar devii pur si simplu sclavul bancii, fara nici o exagerare. Toti marii "specialisti" bat toba bancilor. Ia uitati-va la Islanda. Cand toate statele s-au grabit sa salveze bancile, ca vezi Doamne, murim fara ele, Islanda le-a lasat sa crape. Si a fost statul care si-a revenit cel mai repede din criza.
    • Like 5


Îți recomandăm

Speranța Farcă

„Părinții sunt foarte angoasați, aud peste tot că copilul lui cutare face așa, copilul lui cutare face așa. Și se gândesc că ei nu oferă același start copilului lor, care va intra în competiție cu acei copii care au făcut toate acele cursuri. Gândim educația și viața ca pe o competiție”, spune Speranța Farca.

Citește mai mult

Șezlonguri în apă la Marea Neagră

Este o adevărată luptă între turişti pentru a prinde cel mai apropiat pat de plajă lângă apă deşi nu stau prea mult pe sezlong şi apoi tot ei se plâng că nu au soare pentru a se bronza din cauza umbrelelor extrem de apropiate.

Citește mai mult

Foto pentru textul Arinei Angelescu

Plec în oraș. Nu apuc să conduc prea mult când aud telefonul. E mama, care rămăsese cu cel mic. Inima îmi bate deja mai tare. Îmi trec tot felul de scenarii prin cap. Niciunul prea fericit. Răspund. Nu e mama. E băiețelul meu. Plânge în hohote și lasă puțin spațiu ca eu să înțeleg ceva. Nu-știu-ce grisine pe care le-am uitat acasă?!

Citește mai mult

Andrei Ene

AntiFragile, un startup care dezvoltă un sistem de etichete inteligente, care permit monitorizarea de la distanță a coletelor pe parcursul procesului de transport, a fost desemnat vineri seara câștigătorul competiției UPGRADE 100 Floors Elevator Pitch. Pe scurt, eticheta își schimbă culoarea dacă pachetul a fost scăpat de curieri.

Citește mai mult