Noile reguli privind vânzarea terenurilor agricole extravilane, în contradicţie cu jurisprudenţa recentă a Curţii de Justiţie a Uniunii Europene

Foto: Leonid Eremeychuk / Panthermedia / Profimedia

În vara anului trecut, parlamentul modifica semnificativ Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării terenurilor agricole situate în extravilan, prin instituirea unor noi categorii de preemptori, dar şi prin impunerea unor condiţii restrictive pentru aceştia, ori instituirea unui impozit semnificativ pe vânzarea unor terenuri care fuseseră anterior dobândite cu mai puțin de opt ani înainte.

Legea nr. 175/2020 privind modificarea Legii nr. 17/2014 fusese contestatã la Curtea Constituţionalã de cãtre grupurile parlamentare ale PNL şi USR pe motiv că ar reprezenta o încălcare a dreptului constituţional la proprietate, în vreme ce unii analişti politici considerau că era o lege „cu dedicaţie” pentru marii proprietari de terenuri din zona de interes a PSD fiindcă, în mod evident, acest act normativ restricţionează accesul la cumpărarea de terenuri pentru toţi aceia care nu au stabilită reşedinţa pe teritoriul României, inclusiv pentru companiile româneşti deţinute de aceştia. Însă CCR a considerat conformă această lege cu prevederile constituţionale, iar, în vederea aplicării sale, Guvernul a publicat în data de 8 februarie anul curent Normele metodologice de aplicare.

Totuşi, din perspectiva Directivei 2006/123 privind serviciile în cadrul pieţei interne, o atare reglementare pare a încalca flagrant prevederile art. 9, 10 e 14 din acest act normativ, astfel cum a decis recent Curtea de Justiţie a Uniunii Europene în Cauza C-206/19.

Dar să vedem mai întâî articolele din legea naţională care contravin dreptului Uniunii prin crearea unui statut discriminatoriu pentru resortisanţii altor state membre UE.

Astfel, în cazul titularilor dreptului de preempţiune în cazul vânzării terenurilor agricole situate în extravilan, persoanele fizice trebuie să facă dovada domiciliului sau a reşedinţei situate pe teritoriul național pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare. În cazul în care o persoană juridică este titular al dreptului de preempţiune, deţinătorii de participaţii societare care deţin controlul societăţii trebuie să facă dovada sediului social/secundar situate pe teritoriul national stabilit pe o perioadă de 5 ani anteriori.

Mai mult, în cazul în care titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă inenţia de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele fizice care îndeplinesc următoarele condiţii:

a) să aibă domiciliul/reşedinţa situat/situată pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;

b) să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării acestei oferte;

c) să fie înregistrate de autorităţile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

În cazul persoanelor juridice aflate în această din urmă situaţie, adică acelea care pot cumpăra în cazul în care preemptorii nu îşi exercită dreptul de preempţiune, acestea trebuie să îndeplinească următoarele condiţii cumulative:

a) să aibă sediul social şi/sau sediul secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel putin 5 ani anterior înregistrãrii ofertei de vânzare;

b) să desfăşoare activități agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;

c) să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole, asa cum sunt prevăzute de Legea nr. 227/2015 privind Codul fiscal, cu modificările şi completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii şi dezvoltării rurale;

d) asociatul/acţionarul care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel putin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

Asemenea condiţii corelate rezidenţei în statul membru au fost refuzate Letoniei de Curtea de Justiţie a Uniunii Europene în Cauza C-206/19, “KOB” SIA împotriva Madonas novada pasvaldibas Administrativo aktu stride komisija.

KOB este o societate cu sediul în Letonia şi obiect de activitate agricol. Reprezentantul sãu legal este un resortisant german. Societatea încheiase un contract de vânzare a unui teren agricol şi a cerut autorităţilor naţionale să autorizeze această achiziţie. Comisia pentru soluţionarea plângerilor administrative din cadrul Primăriei Madona a refuzat validarea achiziţiei. KOB a formulat acţiune împotriva acestei decizii, iar instanţa competentă a solicitat CJUE să clarifice dacă reglementarea letonă aplicabilă condiţiilor de aprobare a achiziţiei terenurilor agricole este contrară interzicerii discriminării în funcţie de cetăţenie sau naţionalitate şi libertăţi fundamentale consacrate de articolele 18, 49 şi 63 din Tratatul privind Funcţionarea Uniunii Europene.

Instanţa de trimitere a arătat că, potrivit dreptului leton, o persoană juridică poate achiziţiona terenuri agricole, însă, atunci când aceasta este reprezentată sau controlată de cãtre un resortisant al altui stat membru, trebuie îndeplinite două condiţii. Astfel, acesta trebuie să se înregistreze ca cetăţean al Uniunii în Letonia, ceea ce presupune că el are intenţia de şedere în aceastã ţară pentru mai mult de trei luni, iar, pe de altă parte, el este obligat să demonstreze că atinge nivelul “B2” de cunoaştere a limbii letone.

Curtea de Justiţie a Uniunii Europene a tranşat problema prin raportare la prevederile Directivei 2006/123 privind serviciile în cadrul pieţei interne. Astfel, în respectiva speţă, aceasta consideră că, în cazul în care o persoană juridicã ce doreşte să achiziţioneze un teren agricol în Letonia ar fi controlată sau reprezentată de resortisanţi ai altor state membre, iar aceştia sunt nevoiţi să se înscrie ca rezidenţi în Letonia şi de a dovedi cunoaşterea limbii oficiale a acestui stat membru atât timp cât aceste condiţii nu se aplică cetăţenilor letoni este supusă unui tratament discriminatoriu. 

De asemenea, articolul 14 din Directiva 2006/123 prevede că statele membre nu pot condiţiona accesul la o activitate de servicii sau exercitarea acesteia pe teritoriul lor de respectarea unor condiţii discriminatorii. În special, în conformitate cu punctul 1 al acestui articol, sunt interzise cerinţele discriminatorii bazate direct sau indirect pe cetăţenie, precum şi condiţia ca persoanele care deţin capitalul social sau membrii organului administrativ sau a celor de supraveghere să aibă reşedinţa pe teritoriul respectiv.

Prevederile articolului 14 al Directivei amintit mai sus este cât se poate de clar:

Statele membre nu condiţionează accesul la o activitate de servicii sau exercitarea acesteia pe teritoriul lor de oricare din următoarele cerinţe:

(1) cerinţe discriminatorii bazate direct sau indirect pe cetăţenie, sau, în cazul societăţilor, pe situarea sediului social, incluzând, în special:

(a) cerinţa de cetăţenie pentru prestator, personalul acestuia, persoanele care deţin capital social sau membrii organelor de administrare sau de supraveghere ale prestatorului;

(b) cerinţa ca prestatorul, personalul acestuia, persoanele care deţin capital social sau membrii organelor de administrare sau de supraveghere ale prestatorului să aibă reşedinţa pe teritoriul respectiv;

Nu înțelegem cum legiuitorul român, când a modificat Legea nr. 17/2014, a uitat că prin această Directivă s-a urmãrit tocmai eliminarea oricăror bariere în privinţa circulaţiei transfrontaliere a serviciilor, a libertăţii de stabilire a acestora în oricare dintre statele membre, acestea fiind esenţiale pentru o piaţă comună competitivă, creştere economică şi crearea de locuri de muncă.

Or, din analiza textului normativ intern care impune preemptorilor sau persoanelor “eligibile” a fi cumpărători condiţii de stabilire a sediului/reşedinţei pe teritoriul României cu cinci ani înainte de data înregistrării ofertei de vânzare a terenului agricol extravilan rezultă fără putinţă de tăgadă încălcarea interdicţiei prevăzute expres în art. 14 punctul 1 al Directivei 2006/2013.

Considerăm că, de lege ferenda, legiuitorul român trebuie să armonizeze prevederile actuale ale Legii nr. 17/2014 cu normativa comunitară cât de curând posibil prin eliminarea condiţiilor discriminatorii pentru persoanele fizice străine sau persoanele juridice gestionate de asemenea persoane fizice, fără a mai aştepta pronunţarea unei hotărâri a Curţii de Justiţie în acest sens care să constate contradicţia existentă.

A colaborat dr. Marco Posocco, Accounting Partner CROWE România

Urmăriți Republica pe Google News

Urmăriți Republica pe Threads

Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp