Sari la continut

Vorbește cu Republica și ascultă editorialele audio

Vă mulțumim că ne sunteți alături de nouă ani Ascultați editorialele audio publicate pe platformă. Un proiect de inovație în tehnologie susținut de DEDEMAN.

Prețurile în scădere și datoriile în creștere, efecte majore asupra sectorului imobiliar comercial

imobiliare - birouri

Foto: Sean Prior / Alamy / Alamy / Profimedia

Într-o perioadă în care investitorii își calculează următoarele mișcări în funcție de conflictele din diferite regiuni ale lumii, de informații macroeconomice sau de raportările companiilor listate la bursă, atenția lor este acum îndreptată asupra unei alte situații. Dificultățile prin care trece acum sectorul imobiliar comercial și de birouri (CRE) solicită resurse (timp și atenție) din partea investitorilor.

Segmentul clădirilor de birouri din Germania se află sub presiune, resimțind din plin încetinirea economiei, costul ridicat al finanțării și trendul muncii de acasă. În trimestrul al patrulea al anului trecut, prețurile au coborât cu 13%, cel mai sever declin de la începerea statisticilor (2003). Fenomenul nu ține, însă, de rațiuni pur imobiliare, ci este amplificat de tendințele din alte segmente ale economiei.

Chiar dacă sectorul industrial se află în dificultate în toată Europa, problemele sunt însă mai accentuate în Germania, unde costul energiei și competiția din sectorul auto cu China au un impact semnificativ. În topul țărilor cu firmele care sunt în urmă cu plata datoriilor, Germania ocupă primul loc. 14,8% din companii au întârziere la plată, cele mai multe dintre acestea fiind companii mici și mijlocii. În aceste condiții, răspunsul pieței imobiliare este pronunțat. În privința segmentului rezidențial, prețurile au coborât peste 10% de la vârful din 2022. În paralel, potrivit unei analize a Jefferies, se estimează că segmentul de birouri ar putea cunoaște un declin care ar putea ajunge la 40%.

Fenomenele nu sunt izolate de restul sistemului financiar. Deteriorarea portofoliilor de active ale unor instituții bancare ar putea să continue, atât prin recunoașterea noilor prețuri ale activelor imobiliare, cât și prin resetarea costurilor de împrumut care ar face mai dificilă rambursarea datoriilor. Potrivit Bundesbank, 15 bănci de economii și 37 de cooperative de credit au portofoliul bancar sub stres, într-o evaluare din noiembrie 2023. Totuși, situația ar putea fi diferită în prezent.

Pentru unii observatori, titlurile despre problemele din piața imobiliară americană care au adus pierderi în Japonia sau Europa au trezit amintiri din 2007-2008. Deutsche Bank a anunțat provizioane pentru pierderi din active imobiliare din SUA de 123 milioane de euro, dublu față de trimestrul anterior și de aproape 5 ori mai mari decât acum un an. Totuși, pentru bancă doar 1,5% din active sunt dețineri imobiliare din SUA. În Japonia, banca Aozora a înregistrat prima pierdere din ultimii 15 ani din același motiv: expunere la CRE din SUA. Obligațiunile Deutsche Pfandbriefbank au pierdut peste 5% pe seama legăturii cu același segment imobiliar american. Băncile regionale din SUA se află în zona de relativă vulnerabilitate, în timp ce ratingul NY Community Bancorp a fost coborât la „junk” de Moody's. Acțiunile acesteia au atins un minim de după 2000 la începutul lunii februarie, ca urmare a pierderilor din sectorul imobiliar.

Pierderi de până la un trilion de dolari în CRE

Janet Yellen, care conduce în prezent Trezoreria SUA, a descris pierderile din CRE drept o sursă de îngrijorare, dar a adăugat că vede problema ca fiind gestionabilă.

Totuși, estimările pentru pierderi în CRE variază între 560 de miliarde și 1 trilion de dolari, impunând, în estimarea noastră, planuri de echilibrare a capitalului pentru unele instituții în trimestrele următoare. Problema este mai severă pentru băncile regionale din SUA, unde împrumuturile de tip CRE reprezintă 28,7% din active, față de băncile mari unde ele ating doar 6,5%, potrivit unui raport JPMorgan. Similar, în Germania, Bundesbank a avertizat că deși expunerea la CRE din SUA este mică per total, e relativ concentrată în câteva bănci.

Efectele sunt vizibile, de asemenea, în cazul băncilor germane mai mici, concentrate asupra sectorului imobiliar, considerat în trecut relativ mai sigur. Banca germană Deutsche Pfandbriefbank a atins în 9 februarie un minim istoric, iar scăderea acțiunilor în ultimul an, până pe 12 februarie a ajuns la 41,7%. Investițiile sale pe piața imobiliară americană erau de 4,9 miliarde de dolari. Săptămâna trecută, banca anunțase majorarea provizioanelor pentru pierderi din activele imobiliare comerciale, adăugând că vede cea mai dificilă situație de după criza financiară din 2008. Parametrii de distribuire a profitului din trecut ar fi adus - dacă s-ar fi putut menține - un randament al dividendului de 20,7%, dar în noile condiții investitorii se întreabă care va fi nevoia de capital a băncii și cât de mult va afecta politica de dividend.

În SUA, New York Community Bancorp a trecut pe pierderi unele provizioane și a redus valoarea dividendului, ca răspuns la dificultățile din sectorul comercial (retail și birouri). Valorile la care sunt evaluate proprietățile rămân relativ ridicate față de piață, astfel încât o corectare a lor, care s-ar petrece în trimestrele următoare, ar evidenția ajustări de valoare în portofoliile băncilor expuse. Surprize neplăcute pentru investitori în unele instituții din SUA sau Germania cu pondere mai ridicată a împrumuturilor CRE în portofolii ar mai putea, astfel, apărea.

Dobânzile ar putea ajunge pe un traseu descendent la mijlocul anului sau chiar mai devreme - dacă unele variabile macro «forțează» acțiunea. Pentru sectorul imobiliar comercial și de birouri, aceasta ar putea să nu reprezinte o salvare imediată. Este nevoie de timp pentru a oglindi prin scăderi noile realități de piață ale ultimilor ani. Acest lucru ar putea însemna, ocazional, noi surprize neplăcute pentru unele titluri din sectorul bancar european, american sau chiar asiatic.

Urmăriți Republica pe Google News

Urmăriți Republica pe Threads

Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp 

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere


Îți recomandăm

Hektar

Traian F1- gogoșarul rotund cu pulpă groasă, Kharpatos 1- ardeii lungi de un roșu intens la maturitate, Minerva F1- vânăta subțire cu semințe puține și miez alb, Prut F1- castravetele care nu se amărăște când îl arde soarele, Burebista- pepeni ovali cu coajă verde și miez zemos, Valahia F1, Daciana F1, Napoca F1. Zeci de soiuri hibrid de legume care poartă nume românești sunt realizate în serele private de cercetare HEKTAR, de lângă Câmpia Turzii.

Citește mai mult

Cartierul perfect

Nu e doar un loc pe hartă, ci o combinație de elemente care ne fac să ne simțim acasă, în siguranță și conectați. „Cartierul perfect” nu e o utopie, ci o lecție sau un model de locuire la comun. E o alfabetizare, spune Alexandru Belenyi, arhitectul care a coordonat, la inițiativa Storia, un proiect curajos în România încercând să răspundă la întrebarea: Ce înseamnă ”perfect” când e vorba de locuire?

Citește mai mult

articol audio
play icon mic icon  BT Business Talks - Corina Cojocaru, CEO BT Pensii

Într-un nou episod din BT Business Talks, podcastul economic și financiar al Băncii Transilvania, am stat de vorbă cu Corina Cojocaru, CEO BT Pensii, despre sustenabilitatea sistemului public, importanța pilonului III și deciziile care ne pot defini calitatea vieții… peste zeci de ani.

Citește mai mult

Solar Resources

V-am spus anul trecut povestea IT-stului care a făcut o „reconfigurare de traseu” în carieră: sătul de orele pierdute în trafic în București, s-a întors „la țară”, lângă Turnu Măgurele, să facă agricultură bio.

Citește mai mult

Post Malone

A deschis turneul său european ”The Big Ass Tour” la Cluj și a spus în fața tuturor că nu a mai fost niciodată în România, dar că e „ireal” că a fost primit atât de bine aici. A vorbit cu sinceritate despre începuturile sale și despre cum i se zicea la început că va fi un „one hit wonder”. Am descoperit la Untold X un artist cu o voce foarte bună, inepuizabilă, ca o baterie cu reîncărcare rapidă: la finalul fiecărei piese părea că rămâne fără suflare. În mod neașteptat, se reîncărca în câteva zeci de secunde în care i se auzea respirația adâncă și intra cu aceeași forță în următoarea melodie. E foarte valoros Post Malone, pentru mine, revelația acestei ediții (foto: Inquam Photos / Vlad Bereholschi).

Citește mai mult
sound-bars icon