Foto: Igor Kardasov/ Alamy/ Alamy/ Profimedia
Am explicat recent la Digi24 de ce inițiativa programului „Noua Casă” (creditul maxim crește de la 70.000 de euro la 140.000 de euro, cu o valoare a garanției de 80%) este foarte nocivă pentru consumatori:
- distorsionează piața prin susținerea artificială a cererii și, implicit, a prețului. În Croația, o măsură similară a dus la creșterea prețului cu 20% în maxim 1 an
- în lipsa acestui program, cererea solvabilă va rămâne foarte jos (puțini pot plăti un avans de 25% la dobânzi mai mari, în lipsa garanțiilor de stat), iar oferta va continua să crească (autorizațiile și proiectele în curs de execuție au crescut mult în ultimii ani)
- aceste credite scumpe au risc mare de default în următorul deceniu. Deja garanțiile oferite prin „Prima Casă” se ridică la 40 miliarde RON, aproape jumătate din soldul tuturor creditelor ipotecare și 4% din PIB. Riscul asupra deficitului bugetar poate fi unul sistemic!
- luxul (locuințe de 120 mp și credite de 140.000 euro) NU se subvenționează / facilitează cu garanții de stat (banii tuturor contribuabililor). Programul trebuie orientat către cei vulnerabili, cu venituri mici și care vor să-și întemeieze o familie, nu către cei cu salarii mari care vor să trăiască în lux, cu împrumuturi scumpe garantate pe bani publici
- nu există o nevoie socială (condiționarea dimensiunii familiei sau numărul de copii) și încurajează specula pe bani publici (oricine poate beneficia, chiar dacă are 3-4 case)
“Follow the money!” Cine câștigă?
- câștigă dezvoltatorii (prin creșterea prețului)
- câștigă intermediarii și notarii din comisioane
- câștigă statul prin TVA aplicat la prețuri mai mari
Cine pierde? Consumatorul, care este stimulat să se îndatoreze scump și cu riscuri de rambursare foarte mari. Se vinde iluzia luxului abordabil, un „măr otrăvit”. Câți dintre ei își permit asemenea credite pentru aceste locuințe, având în vedere riscurile majore din următoarea perioadă?
La scurt tiimp după ce am vorbit Digi24 despre cadoul oferit dezvoltatorilor prin dublarea plafonului la „Noua Casa” și încercarea de umflare artificială a prețurilor pe spinarea cumpărătorilor, am fost sunat de către un important dezvoltator cu proiecte în zona de nord a Bucureștiului.
El: Iancule, nu ai dreptate! Trebuie să construim și să modernizăm orașele mari, să mutăm lumea în locuințe moderne și spațioase, viitorul este al telemuncii. Sunt unii care construiesc „chibrituri” la 65.000 euro care se dărâmă la primul cutremur și fac concurență neloială.
Eu: Corect! Dar să fie la prețul corect. Nu pe suferința românilor care plătesc creditele de 140.000 euro în două vieți!
El: Nu se poate oferi calitate în zonă bună la un preț mai mic.
Eu: Cât te costă această calitate / mp? Maximum 1.000 euro / mp?
El: Depinde cu parcarea, terenul și spăgile pentru autorizații. Dar nu trece de 1000 ...
Eu: Și atunci? Construiți cu 1 leu, vindeți cu peste 2, și clientul plătește în +25 de ani peste 4 lei. Ajunge să plătească peste 300.000 euro, plata integrală a creditului pentru 2 camere sau peste 400.000 la 3 camere. Deci?
El: Treaba lor, să vină ei să construiască, să găsească oameni pentru șantier, materiale, să obțină autorizații, să lupte cu birocrația din România. Dacă nu dublezi banii în 3-4 ani (autorizație-construcție-vânzare) nu se merită efortul și bătaia de cap). Avem nevoie de stimulare, piața e blocată din martie, noi putem să absorbim românii întorși în țară și să aducem locuri de muncă.
Eu: În România, randamentul pe capital investit în business este 11% / an, la voi peste 40% . De ce sunteți voi mai privilegiați? De ce primiți voi facilități fiscale la contribuțiile pe muncă, și alții sunt defavorizați?
El: Pentru că putem. (țineți minte?)
România, țara unde unii sunt mai egali decât alții. Unde unii pot, pentru că se poate, iar alții nu pot, pentru că la ei nu se poate. Țara unde „dai un ban, dar cântă”.
În fine, am fost de acord să fim în dezacord, dar amândoi știm că toți câștigă din asta (dezvoltatori, intermediari, stat), cu excepția „fericitului cumpărător”. Să trăim bine!
Urmăriți Republica pe Google News
Urmăriți Republica pe Threads
Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp
Alătură-te comunității noastre. Scrie bine și argumentat și poți fi unul dintre editorialiștii platformei noastre.
Cat despre 40%, sunt socat ca toata lumea cade in plasa asta in care considera ca marja bruta este totuna cu rata de recuperare a investitiei. Daca ROI ar fi 40%, ar da lumea buluc pe bursa si nu s-ar cumpara decat actiuni la dezvoltatori imobiliari. Dar iaca-ta nu-i asa. Aceste actiuni nu sunt nicidecum printre cele mai sexy la bursa. Da, punctual, niste “dezvoltatori” persoana fizica fac niste banuti frumosi dar asta doar fiindca avem o mafie de stat care permite astfel de constructii si pentru ca aceeasi mafie de stat distorsioneaza raportul cerere oferta. In orice localitate te duci, mai mica sau mai mare, toata lumea stie ca terenurile bune sunt antamate de oameni din primarii si clica lor, iar pentru restul tot ei fac jocurile. Nu e normal ca pentru un “loc de casa” de 250mp sa dai 25000 eur. Fiindca la noi toata lumea cumpara mp nu loc de casa. Ia sa zica statul ca suparafata minima pe care se poate construi o casa (de la periferia orasului catre exterior) sa fie 600-1500 mp. Ia sa zica statul ca distanta minima dintre blocuri sa fie n metri.
Referitor la profitul net de 40%, eu nu stiu de ce anume te miri, dar cred ca nu prea ai avut contact cu zona de cosntructii. Se scoate si ''ban la ban '' in majoritatea situatiilor, adica 100%, la apartamente de la 150.000 euro in sus. Stiu un dezvoltator care a castigat 25.000 euro net la apartamente mici de 75 mp pe care le-a vandut cu 60.000 euro in zona Prelungirea Ghencea din Bucuresti, anul trecut, bloc cu 21 de apartamente. Deci da, 40% la apartamente MICI ! La apartamente mari, profitul net este mai mare. Faptul ca tu judeci lucrurile dupa prezenta la bursa, te inseli teribil: companiile listate au niste obligatii dure de financial disclosure, iar golanii imobiliari nu au chef de asa ceva. In plus, motivul pentru care te finantezi la bursa este ca sa faci rost de finantare mai ieftina cu cateva procente fata de banca, pe cand golanii imobiliari au banul in buzunar si n-au chef de mofturile bursei care le cer acte peste acte si situatii peste situatii. Asa ca......
Populația României scade de 30 ani, și dacă ne mai înmulțim asa în curând o să-i ajungem pe aia din Monaco ca populație.
Din experienta mea iti spun ca cel mai bine este ca in viata sa nu tinem socoteala altora cat castiga si singura preocupare sa fie cat castigam noi.
Sa tii socoteala dezvoltatorului (si in general a oricui) si sa-l acuzi ca castiga mult este cam la fel ca atunci cand femeia de serviciu cleveteste pe hol cum ca nesimtita de la registratura nu face nimica si ia mai multi bani. Sa ceri limitarea preturilor este cam tot asa cum femeia de serviciu ar cere in AGA limitarea salariului directorilor motivand ca-s prea mari.
Ca principiu, interventia statului pentru limitarea preturilor constructiilor nicidecum nu va imbunatati calitatea spatiului locativ din Romania.
O familie de 2 adulti si 2 copii cu venit/familie de 3000 de euro in Bucuresti, sub nici o forma nu poate returna 300.000 euro in 20 de ani. Nici macar 200.000. Mai ales cu incertitudinile care se arata la orizont.
Si toate astea pentru ce? Pentru 2-3 camere? Atunci venitul de 3000 de euro este doar o iluzie. Mai bine stai la tara cu ajutorul minim.
Asa numitul lux ar trebui sa fie decentul sau minimul. O familie de 4 persoane nu poate locui in mai putin de 4 camere, mai ales cand vorbim de telemunca si scoala online. Toate apartamentele sunt cu pereti de carton in care te auzi imediat dintr-o camera intr-alta. 4 camere ar trebui sa fie doar cele de locuit adica sufragerie si dormitoare. La decent n-ar trebui sa lipseasca debara, camera tehnica, boxa si parcare la subsol. Latimea strazilor in camp unde se construiesc "ansamblurile" n-ar trebui sa fie mai mica de 9-10 metri. Spatiul locativ este un dezastru in RO. Dezastru platit la pret de lux. Din pacate, tot ce se construieste nou se face pe un plan urbanistic de cacao, meschin, cu utilitati la limita si unde dezvoltarea particulara este cu multi pasi inaintea utilitatilor publice si a normelor de urbanism.
Iancu Guda are dreptate in tot ce a scris. Nu il cunosc personal dar simt ca e de partea adevarului.
Lipsa educatiei financiare se vede cel mai clar in deciziile mari ale populatiei. Ca de exemplu in cumpararea unei case. Valurile de tineri care vand pe nimic proprietatile de la tara ale bunicilor pentru a-si face bani de avans la un apartament "in zona buna" de la periferia Bucurestiului, zona cu dotari edilitare indoielnice, minimale, fara scoli, crese, gradinite, cabinete medicale, transport public, etc, ne arata cat suntem de needucati ca si natie de consumatori.
Unii vor putea spune ca fiecare face ce vrea, daca e prost sa mearga la banca si sa semneze un contract pe viata lui si a familiei sale cu valoarea de 300.000 euro (10.000 euro/an), sa mearga! E perfect adevarat, dar pe banii si munca lui, nu pe bani publici. Daca prostul nu mai poate plati peste trei ani, banca executa garantia statului, adica bugetul va trebui sa plateasca banii nostri pentru prostia aluia.
Asadar pe scurtatura:
1. Dezvoltatorul pune din banii lui la constructie undeva intre o treime si o jumatate din pretul viitor de vanzare al imobilului pe care il construieste.
2. La vanzare, dupa ce isi acopera cheltuielile, Dezvoltatorul castiga pe loc cam jumatate din valoarea imobilului
3. La vanzare, Statul castiga pe loc valoarea TVA aferenta castigului dezvoltatorului (10 - 15% din pretul de vanzare - dezvoltatorul castiga undeva intre o jumatate si doua treimi din pretul de vanzare).
4. La vanzare, Banca semenaza un contract pentru venituri viitoare (25 - 30 de ani) de valoare cam egala cu suma imprumutata (pretul de vanzare).
5. La cumparare Clientul plateste avansul de 15% si se angajeaza sa achite diferenta de pana la doua preturi Bancii in urmatorii 25 - 30 de ani.
6. La cumparare Statul garanteaza din bani publici 80% din pretul de vanzare.
Se poate constata ca per medie, daca doar unul din 6 contracte se reziliaza, statul iese pe plus, valoarea garantiei pe care o plateste este mai mica decat valoarea TVA incasata la vanzare. Deci cam aici ar fi pariul Statului, el zice ca lucrurile vor merge atat de bine incat 5 din 6 contracte vor fi duse pana la maturitate, peste 25 - 30 de ani. Deci Statul are un risc!
Pariul Clientului needucat financiar este ca el si familia lui vor putea plati lunar, timp de 30 de ani la banca undeva la echivalentul unui salariu mediu net in cifrele actuale. Adica un salariu din familie de doi. Pentru asta ar face bine sa nu divorteze, sa nu aiba multi copii si nici mari pretentii cu vacantele...Deci si Clientul are un risc!
Riscul dezvoltatorului e legat de vanzarea apartamentelor (risc rezolvat cu plafoanele majorate) dar si cu garantia la imobile (ha, ha!)
Riscul Bancii e rezolvat cu garantia Statului, deci Banca nu are niciun risc!
In mod evident Dezvoltatorul si Banca castiga, fara riscuri, iar Statul are un risc echilibrat prin venituri din TVA. Cel mai expus este Clientul care decide sa cumpere la cele mai mari preturi din istoria tarii in prag de criza economica fara precedent!
Iar Clientul needucat financiar va decide cu siguranta sa cumpere, deoarece si riscul lui e acoperit de Stat, Clientul putand pierde avansul de 25% si ratele platite pana la momentul rezilierii.
Concluzie: Pariind pe continuarea cresterii economice in prag de criza economica majora, Statul face cadou atat Dezvoltatorului cat si Bancii banii Clientului needucat (financiar) oferind de asemenea o cofinantare din banii contribuabilului needucat (financiar).
Da, vrem sa traim bine,in locuinte spatioase ,noi, fara igrasie sau mucegai si sa respiram un aer curat ,nu gazele de esapament din orase !
Iar de scumpiri,nici vorba,locuintele care nu se vor incadra in noua lege vor scadea la pret,cred ca aici il atinge pe analistul asta care se plange la Digi.