Sari la continut

Vorbește cu Republica și ascultă editorialele audio

Vă mulțumim că ne sunteți alături de șase ani. Ascultați editorialele audio publicate pe platformă. Un proiect de inovație în tehnologie susținut de DEDEMAN.

Impozitul pe clădiri în 2023. Despre trecerea la valoarea de piață

Construcții Timișoara

Foto: Inquam Photos

1. Este clar că obligațiile asumate prin PNRR trebuie să meargă înainte. Una dintre ele este și reforma sistemului de impozitare a clădirilor.

2. Realitatea astăzi este:

Clădirile sunt impozitate separat de terenuri. Nu există baze de date care să includă prețurile cu care se vând proprietățile în România.

Impozitul unui apartament este sub 100 de euro/an. Impozitul este rezultatul înmulțirii dintre valoarea impozabilă și cota de impozitare.

Valoarea impozabilă nu este „valoarea de piață”, având în vedere că numai clădirile nu au valoare de piață, pentru că nu se vând fără aportul terenului aferent. Acesta conferă valoarea de piață unei proprietăți.

Modul de stabilire al impozitului este defalcat între clădiri rezidențiale și clădiri nerezidențiale.

3. Au fost vehiculate următoarele idei:

Să trecem la baza impozabilă: „valoarea de piață”

Valorile impozabile să fie preluate automat dintr-o bază de date

4. Atingerea funcțională a celor două obiective, respectiv implementarea finală a acestora va dura câțiva ani. În opinia mea anul 2028 ar putea fi primul an în sistemul reformat.

5. Pentru realizarea strict a acestor două obiective cred că modificarea legislativă vă trebui să atingă și să găsească soluții pentru următoarele:

a. Trecerea de la impozitarea clădirilor la impozitarea proprietăților imobiliare. Proprietate imobiliară înseamnă clădire+teren.

b. Primăriile să înregistreze în evidențele lor și prețurile cu care se tranzacționează proprietățile în jurisdicția acestora. Este cunoscut faptul că toate contractele de vânzare cumpărare de pe parcursul anului se înregistrează la primării. Acestea în prezent nu înregistrează în evidențe prețurile de vânzare. Va fi un element extrem de important pentru viitor.

c. La apartamente schimbarea va putea fi cel mai simplu de realizat datorită faptului că și până în prezent există o influență în calculul valorii impozabile a rangului localității unde se află acestea. Astfel, implicit, s-a ținut seama și de amplasament. Am prezentat distinct apartamentele pentru că prețurile lor de vânzare includ și aportul valorii terenului care apare în acte că o cota parte indiviză. Despre modalitatea de schimbare aici voi vorbi într-un material următor.

d. La casele de locuit schimbarea este mai complexă pentru că acestea au suprafețe exclusive de teren de diferite dimensiuni (unele având teren în exces sau teren în surplus) iar suprafețele caselor, formele, dotările, finisajele sunt mult mai variate decât în cazul apartamentelor. Și mai mult, pentru case nu exista un indicator de piață gen „preț/mp” așadar modul de estimare al valorii de piață vă necesita o soluție noua. Exista și aici variante.

e. Terenurile neconstruite, că sunt intravilane sau extravilane, sau curți construcții sau agricole, vor deveni un nou capitol care va trebui să își găsească soluție în stabilirea valorii de piață a acestora. Lipsa bazelor de date și dificultatea comparabilității terenurilor (influențate de regimul de urbanism care nu de puține ori este diferit chiar pentru 2 terenuri alăturate) face că tema stabilirii valorii de piață a terenurilor să reprezinte o nouă provocare determinată de aceste schimbări.

f. Proprietățile nerezidențiale (spații comerciale, industriale, agricole) sunt atât de diferite încât soluția pentru perioada următoare este să beneficieze că până acum de evaluarea realizată de către evaluatori autorizați, care în această situație vor estima „valoarea de piață” a proprietății, adică diferit față de până acum se vă estima valoarea întregului ansamblu teren + clădiri.

g. Împărțirile de mai sus, „reașază” sistemul actual, în cel nou propus, care să aibă ca valoare impozabilă „valoarea de piață”.

h. Trebuie avut în vedere dacă vor fi eliminate scutirile actuale pentru clădirile aparținând instituțiilor publice, cum se va estima impozitul acestora, având în vedere că acestea nu se tranzacționează pe piață.

i. O alta problemă va fi în localitățile unde nu exista tranzacții de piață. Sate de cele mai multe ori, și chiar unele comune și orașe mai mici, sunt în situația în care nu exista o piață activă, ceea ce înseamnă că nu exista o „valoare de piață”.

j. Celebra „grilă a notarilor” care este în prezent denumită „studiu de piață” ar părea instrumentul ideal de rezolvare a tuturor problemelor de mai sus. Recomand celor care vor fi tentați să facă trimitere la acest document să se asigure că el răspunde acestor nevoi, dincolo de prima impresie. Și mă refer aici în primul rând la uniformitatea acestor documente și la cine își asumă responsabilitatea asupra valorilor care stau la baza stabilirii impozitelor? Ministerul de Finanțe? Notarii Publici? Autorii studiilor de piață, pe persoana fizică?

6. În concluzie pentru buna funcționare a României și aplicarea PNRR aceste modificări trebuie implementate. Nu este imposibil. Cu condiția să fie adaptate realităților noastre, să fie realizate în etape succesive, logice și coerente, care să conducă la un rezultat funcțional. Adică să fie atins și fondul, nu doar forma.

7. Desigur că pe baza principiilor de mai sus vor putea fi simulate și noile valori impozabile. Care desigur vor crește, iar dacă vor rămâne aceleași cote actuale de impozitare este clar că vor crește și impozitele. De minimum 3 ori la apartamente. Dacă se vor modifica aceste cote în sensul reducerii lor este posibil că modificarea propusă să nu aibă efect direct în impozite. Pentru simplul motiv că impactul se va vedea în anul 2024 care este an electoral. Va fi extrem de delicat pentru mediul politic să justifice o asemenea creștere suprapusă peste avalanșa de creșteri actuale la energie, utilități și alimente. Reașezarea principiilor însă poate fi făcută, prin trecerea de la impozitarea clădirilor la impozitarea proprietăților imobiliare așa cum am precizat mai sus.

8. Voi reveni cu detaliile privind soluțiile posibile, efectele asupra valorilor actuale și de ce cred eu că sistemul poate fi funcțional începând cu 1 ianuarie 2028, dacă este începută modificarea regulilor în acest an.

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere
  • Impozitele sunt necesare pentru functionarea statului. Unele dari sunt mici, altele mari. De exemplu din 100 de lei salariu brut statul ia 41%. Explicatia ar fi pensia, sanatatea, bla-bla-bla. In Bulgaria statul ia 22%, in Ungaria 33%. Deci se poate si impozit mai mic pe munca. Constructiile au 5% TVA deci sunt incurajate. Munca 41% deci este descurajata. Cladirile au ramas cu impozite mici pentru ca aia care decid au casoaie mari si nenumarate. Asa a aparut nebunia imobiliara. Soacra-mea sta in doua case: la tara vara si la oras iarna. In blocul ei 10 din 60 de apartamente sunt goale cu zero persoane la intretinere pentru ca impozitul este ceva minuscul. Ce s-ar intampla daca impozitul pe case s-ar mari? Ar fi mai putine case goale. Ce s-ar intampla daca impozitele pe salarii ar scadea la 25-30%? S-ar intoarce mai multi romani in tara. Asa se intampla in Polonia de 3-4 ani.
    P.S. Eu as pune accize pe minutul de telefonie si internet sa nu-si mai rupa romanii ochii si creierii-n tic-tok-uri si alte prostii.
    • Like 1
  • Daca metoda de impozitare nu este implementata corect si digitalizata , o sa fie prilej de banii aruncati pe geam si mai rau luati de la cetateni si aruncti pe geam.
    Impozitul pe proprietate nu este stabilit numai in functie de valoarea proprietatii ci si in functie de serviciile oferite de autoritatea locala. De asemenea acest impozit trebuie sa mearga la autoritatea locala , nu centrala. In principiu valoarea unei proprietati pentru acest impozit se stabileste in functie de marimea terenului si suprafata construita. Valoarea acestora se stabilieste in functie de imobilele, terenurile vandute in zona si serviciile oferite de autoritatea locala gen: drumuri, apa , curent ,canalizare samd...
    Nu e treaba impozitului pe proprietate ce finisari ai tu in curte sau in casa.
    • Like 1
  • Disperati dupa mai multi bani, parazitii bugetari fac tot posibilul sa grabeasca exodul si falimentul acelei tari, fara sa realizeze ca tara aia are nevoie de un faliment dur si de durata tocmai ca sa scape de ei.
    • Like 1
  • Mihai check icon
    Și pentru această schimbare trebuie mărită schema de personal în administrație. Astfel cetățenii vor plăti de 3 ori mai mult dar din banii colectați doar 20% vor ajunge în servicii pentru ei. Restul va fi mâncat de aparatul de stat cu metehnele de rigoare.
    • Like 2
  • Mihai check icon
    Și pentru această schimbare trebuie mărită schema de personal în administrație. Astfel cetățenii vor plăti de 3 ori mai mult dar din banii colectați doar 20% vor ajunge în servicii pentru ei. Restul va fi mâncat de aparatul de stat cu metehnele de rigoare.
    • Like 0
  • Mi se pare stupid ca valoarea imobilului sa fie stabilita de evaluator...exemplu 2 proprietari cu 2 case identice de 100mp...unul nu a folosit finisaje minimale, celalalt a folosit finisaje de calitate scumpe...adica al 2 lea proprietar care a investit mai mult din banii castigati pentru care a platit deja impozit in finisaje care i-au facut casa mai scumpa...va fi pedepsit si va plati un impozit si mai mare....scopul final este saracirea populatiei si determinarea multora sa-si vanda proprietatile...se vrea migrarea catre sistemul vestic de chiriasi care sa fie mult mai usor manipulati decat cei cu proprietati care au o oarecare siguranta...cresterea controlului asupra maselor
    • Like 0
  • Gecaba Gecaba check icon
    Discutia despre cresterea impozitelor nu are sens fara o discutie despre unde se duc banii acestia. Ca sa legi cresterea impozitelor de valoarea de piata, mie mi se pare irational, atata timp cat aceeasi proprietatea, cu acelasi pret de construire, aflata in locatii diferite, va fi impozitata diferit ( construiesc doua case cu aceleasi costuri, nu primesc nimic diferit, dar platesc impozite diferite). Impozitul trebuie legat de vechimea constructiei sau de regimul terenului, caci case vechi, cu curti largi vor trebui vandute prin aranjarea cresterii impozitelor pentru mafia imobiliara,iar oameni in varsta isi vor vinde casele in care au stat o viata. Cresterea impozitelor nu trebuie sa fie o solutie pentru colectarea banilor pentru pomeni electorale, pentru plata salariilor bugetarilor,pentru afaceri ale administratiei locale sau altele, caci momentan asa pare.
    • Like 5
    • @ Gecaba
      check icon
      Dacă în localitatea A poți obține un preț mai mare decât în localitatea B, înseamnă că A ți-a oferit deja ceva in plus (o priveliște mai bună, sau o infrastructură mai bună: loc de muncă, magazine, școli, străzi mai bune etc). Altminteri nimeni n-ar plăti mai mult pt casa ta identică din A.
      • Like 2
    • @
      Gecaba Gecaba check icon
      Este adevarat ca zona face pretul. Dar la fel de adevarat este ca zonele sunt facute de multe ori de locuitori, fara ca administratia sa fie implicata (mergeti prin cartiere noi). Ce fac locuitorii vechi, care au pus umarul la civilizarea zonei, vand si pleaca? Valoarea zonei este de multe ori data de vecinii pe care ii ai, nu de investitiile administratiei, cum sa le cresti oamenilor impozitele, cand nu faci nimic in schimb? Mergeti prin primarii, uitati-va la investitiile facute de administratiile locale. Discutia asta trebuie sa aiba loc inainte de a impune niste impozite. Orice localitatea exista si este definita de locuitorii ei.
      • Like 3
    • @ Gecaba
      ideea impozitului legat de valoarea reala ar fi buna, daca banii raman local. Adica impozitul pe locuintza sa fie jumatate alocal scolilor locale si jumatate alocat curateniei stradale. Cumva platesc scump dar sa vad ceva ceva in plus.
      • Like 1
    • @ Claudia Olteanu
      Gecaba Gecaba check icon
      De acord, atata timp cat discutia nu este de genul: va luam impozitul X caci stati bine aici. Cine a ridicat calitatea zonei, ce investitii se fac din banii de impozite si altele sunt intrebari legitime. Sunt atatea situatii posibile,incat sa spui ca o casa are valoare de piata mare din cauza ca zona ofera ceva, inseamna sa nu stii ce inseamna sa construiesti o comunitate de la zero fara ajutorul administratiei publice, sa ii ridici valoarea de piata si sa o faci cautata dar in schimb sa pretinzi bani, fara sa dai nimic in schimb. Este superficiala abordarea.
      • Like 2
  • inca o dificultate pentru batraniii din orasele mari. Pretul in jurul lor a crescut de cateva ori in ultimii ani dar pensia lor nu, aprt unde stau ei e singura lor avere, iar romanii sunt bine ancorati in proprietate, putini aleg ca la pensie sa vanda si sa se mute intr-o garsoniera in orasele mai mici.
    • Like 3
  • De acord, sunt ridicol de mici.

    Totusi, daca se trece la valoarea de piata, ce luam in calcul : ce se cere pe o casa, sau ce se ofera ?
    Sunt dilii, multi, care cer preturi mirobolante pe miste maghernite, si creeaza un curent de piata, total fals.
    Cred ca aici vor fi abuzuri de neinchipuit ale autoritatilor, in ceea ce priveste valoarile de piata
    • Like 0
  • Adi check icon
    Impozite mai mari pe proprietati inseamna automat chirii mai mari pentru cei care momentan nu-si pot permite sa-si cumpere un apartament.
    Cazul Romaniei este unul foarte particular - deoarece este singura tara in care planul sovietic croit de catre KGB a reusit. Adica, a fost pusa in practica teoria Gorbaciovista de a se debarasa de vechii zbiri comunisti, de a-i inlocui cu altii "cu fata umana", care sa aduca niste reforme pentru a-i atrage pe occidentali sa investeasca, si in felul acesta sa salveze vechiul sistem.
    Dupa 32 de ani lumea inca nu a inteles, dar voteaza in continuare acest plan care, din pacate, tine tara aceasta pe loc.
    Impozit mai mare pe proprietati inseamna chirii mai mari. Adica, impovararea acelora care sunt nevoiti a locui in chirie.
    • Like 5


Îți recomandăm

articol audio
play icon mic icon Mihai Bran - Claudiu Pandaru

Când medicul psihiatru Mihai Bran le-a povestit colegilor săi de la muncă, în 2015, că ar vrea să își facă un startup în domeniul serviciilor de telemedicină, pentru a-și putea urmări mai ușor pacienții, cei mai mulți dintre ei au izbucnit în râs, neîncrezători. În prezent, business-ul său, ATLAS, pornit alături de câțiva prieteni IT-ști, a ajuns la o cifră de afaceri de un milion de euro și 400.000 de utilizatori.

Citește mai mult

Food waste Japonia

„În Japonia mâncarea e un personaj din marea poveste a lumii, un prim pas în călătorie. Fiecare regiune are cel puțin un ingredient sau o mâncare pentru care e faimoasă și care, când îi vine sezonul, e consumată în restul Japoniei. E și o formă ritualică de a reuni timpuri, locuri și oameni. Mâncarea japoneză e o formă de echilibru”, spune scriitorul George Moise într-un interviu pentru habits by Republica.

Citește mai mult
sound-bars icon