Sari la continut

Un singur om poate să schimbe cu mintea lui o țară

De patru ani, peste 500 de contributori își scriu ideile pe această platformă, construiesc împreună cu noi o comunitate, un spațiu al celor care știu că România poate să arate altfel. Te invităm să scrii și tu!

Pentru businessuri, dar și persoane fizice. Când nu mai poți să plătești chiria și vezi prevederea din contract legată de „forța majoră”

companie - cladire

Foto Guliver/Getty Images

Nu este o noutate că virusul COVID-2019 a fost încadrat de către Organizația Mondială a Sănătății (OMS) ca fiind pandemie, iar la nivelul țării noastre, începând cu data de 16 martie 2020, a fost declarată stare de urgență. Dar un efect direct și destul de rapid va fi ca, pe măsură ce focarul se extinde în România, locatarii (chiriașii) să iși pună problema unde se vor mai întoarce după ce au lucrat de acasă – dacă vor mai avea un birou/depozit/restaurant unde să lucreze, iar locatorii bineînțeles iși vor pune problema dacă își vor mai primi banii. De asemenea, persoanele fizice care au chirii de plată și au fost concediate să se gândească dacă pot fi evacuate de către proprietari pentru neplata chiriei.

Observând modul în care se desfășoară provocarea pe care o avem de întâmpinat, realistic vorbind, sunt șanse ridicate ca pentru o bună parte a sectorului privat, în funcție de domeniul concret în care activează fiecare agent economic să aibă încasările scăzute, chiar până la lipsă (pentru cei care sunt în linia I, precum organizatorii de evenimente, transportatori sau restaurantele) sau mai mică, pentru alții.

Mai mult, odată cu instituirea stării de urgență de către președintele României, cu efecte începând cu data de 16 martie 2020, anumite drepturi și libertăți vor putea fi limitate. Autoritățile statului au emis încă de săptămâna trecută recomandarea pentru angajatori de a dispune luarea de măsuri privind instituirea lucrului de acasă și/sau a telemuncii.

Toate acestea coroborate, pun problema, foarte reală de altfel, a posibilității (sau mai degrabă a imposibilității) de plată de către locatari a chiriilor și a celorlalte costuri generate de închirierea imobilelor.

În aceste conditii, care e situația contractelor prin care se închiriază bunuri imobile?

Probabil primele cuvinte care ne vin minte atunci când ne gândim din perspectivă comercială la situația în care ne aflăm sunt forță majoră, în ideea în care aceasta ar fi instrumentul la care se poate apela în situația generată de COVID-19.

Forța majoră

Potrivit definiției legale, „forța majoră este orice eveniment extern, imprevizibil, absolut invincibil și inevitabil.”

În climatul contractual românesc, o mare parte din acordurile de închiriere nu cuprind o secțiune dedicată cazurilor de forță majoră, ori dacă o conțin, aceasta este mai degrabă tratată superficial.

Pe de altă parte, există o altă categorie de acorduri de închiriere, în care forța majoră este tratată nu superficial, însă în sensul în care cu privire eventualele astfel de situații se specifică expres faptul că nu va putea opera o reducere ori osuspendare a plății chiriei.

O chestiune preliminară care merită menționată este aceea a faptului că, la nivel de principiu, forța majoră nu poate constitui o cauză exoneratorie a obligațiilor contractuale de plată a chiriilor, decât în cazul în care se suspendă corelativ și executarea obligațiilor privind asigurarea posesiei (scenariu posibil doar în situația unor măsuri impuse în acest sens de organele statului). Cu toate acestea, business block-ul care se anticipează ridică problematica foarte serioasă a imposibilității de executare a obligațiilor de plată a chiriilor, decurgând din contractele de închiriere de bunuri imobile.

În fiecare caz, punctul de plecare este verificarea contractului de închiriere pentru a vedea dacă există dispoziții relevante. În cazul în care contractul reglementează situația imposibilității de executare a obligațiilor (incluzând-o pe aceea a plății chiriei), atunci se poate urma calea acordului, în ipoteza în care aceasta este în favoarea ambelor părți și dacă există consens între locator și chiriaș.

În ipoteza contrară, în care contractul nu face referire la astfel de situații, sau chiar în cazul din paragraful anterior, în care se specifică expres faptul că un eventual caz de forță majoră nu exonerează de la plata chiriei ori nu poate genera o reducere a acesteia, trebuie identificată o altă soluție, urmărind, desigur, obținerea unui rezultat care să sprijine ambele părți, iar mai departe trebuie studiate prevederile legale aplicabile în astfel de situații.

Înainte de a analiza aceste texte, suntem conștienți că abordările vor fi împărțite, după poziția fiecărei părți din contract: chiriașii vor urmări pe cât posibil exonerarea temporară de la plata chiriei sau reducerea considerabilă a acesteia, pe cand locatorii vor urmări conservarea veniturilor la un nivel cel puțin apropiat de cele din perioada anterioară pandemiei.

Credem totuși că obiectivul trebuie să fie unul comun, de termen lung: salvgardarea pentru viitor a contractelor și păstrarea bunelor raporturi contractuale în virtutea bunei credințe.

Codul civil român face referire la situația în analiză, de principiu, în cadrul a două texte, art. 1557 și art.1634.

Primul dintre ele, art. 1557 face referire la imposibilitatea de executare de plano, instituind, în ceea ce privește persoana creditorului (locatorul, în cazul nostru), pentru imposibilitățile temporare de executare, posibilitatea pentru locator de a suspenda executarea propriilor obligații ori, în funcție de opțiunea sa, de a obține încetarea contractului prin reziliere.

Pe de altă parte, art. 1664 arată, în ultimul alineat al său, faptul că prevederile instituite nu se vor putea aplica obligațiilor de plata a unor sume de bani – chiriile, în cazul nostru.

Analizând aceste prevederi, soluția este una sumbră pentru chiriași: nu putem invoca forța majoră pentru obligațiile de plată a chiriei.

Astfel, se pune întrebarea: Dar dacă business-ul nu mai produce și nu mai avem resurse pentru a plăti chiria (in cazul in care vorbim de o societate) sau daca societatea la care lucram se inchide sau suntem concediati si nu mai avem venituri (pentru persoanele fizice), ce facem?

Credem că răspunsul pentru această întrebare este influențat de maturitatea, înțelegerea conceptelor de business și viziunea pe termen lung a părților.

Desigur, se poate cu ușurință afirma că, atât timp cât chiriașii nu își execută obligațiile din contracte, locatorii au toate motivele să apeleze la orice remedii contractuale au la dispoziție pentru a obține executarea obligațiilor, dar acești locatori trebuie, la rândul lor, sa își pună întrebarea: La ce cost? Care va fi rezultatul acestor acțiuni în forță?

Viziunea noastră este că, în situații ca aceasta, sunt necesare înțelegerea contextului de către ambele părți și înțelegerea faptului că legea trebuie interpretată și în spiritul, iar nu numai în litera acesteia. Concret, părțile, prin întâlnirea voințelor comune, au capacitatea de a deroga de la strictețea legii. Mai mult, credem că acelor cazuri care vor ajunge în analiza instanțelor de judecată li se va aplica același principiu.

Astfel, deși poziția locatorului este evident favorabilă, un set de măsuri stricte, în forță, față de debitori, nu doar că nu va putea permite recuperarea unui procent foarte ridicat din eventualele sume neîncasate, dar va genera riscul unei clădiri lipsite de chiriași mult mai înainte de sfârșitul încercării generate de COVID-19.

Mai mult, în contextul actual, orice eventuală încercare de fit-off dintr-un spațiu are mari șanse de a se dovedi un eșec, deoarece multe din companiile care ar putea ajuta aici (companii de construcții) nu vor fi disponibile (este greu de controlat ca într-o echipă de muncitori să se asigure constant o distanță de un metru între membrii ei), iar chiriașul nu va avea nici motivele și cel mai probabil probabil nici resursele pentru a suporta un astfel de cost.

Credem că abordarea trebuie să fie aceea a colaborării și înțelegerii de ambele părți, aceasta fiind singura manieră care le va fi avantajoasă ambelor părți și, în acelasi timp credem că o altă abordare (venită din partea oricăreia dintre părți) va dăuna, de asemenea, amândurora.

Soluția?

Soluția este aceea a negocierilor de bună credință între părți. Pe de-o parte, chiriașii trebuie să asume faptul că nu vor putea „păstra” contractele de închiriere și spațiile fără a fi implicat niciun cost iar, pe de cealaltă parte, locatorilor le-ar fi indicat să accepte să primească, până la finalizarea crizei, doar acele sume indispensabile, urmând ca redresarea să se facă ulterior.

Concret, chiria ar putea fi fie eliminată temporar (mai ales în contextul lucrului de acasă masiv) sau cel puțin redusă considerabil, fie s-ar putea acorda eșalonări la plată pe perioade extinse, ulterior depășirii provocării.

În ceea ce privește eventualele taxe pentru întreținere ori de servicii, aceasta poate fi eliminată, desigur în contextul sistării acestor servicii.

Cât privește însă utilitățile, apreciem este necesar ca locatarii să își asume în continuare aceste costuri, tocmai pentru a sprjini locatorii în susținerea măsurilor sus-indicate și a nu îi împovăra cu niște costuri adiționale.

Concluzia

În final, credem că încercarea generată de COVID-19 va fi una de scurtă durată, din perspectivă medicală, însă va reprezenta o cursă de durată extinsă pentru mediul economic.

Această cursă a început deja, dar depinde de toți actorii din scena de business cât de lungă va fi cursa de redresare. Dacă scopul va fi unul comun, acela al depășirii provocării la nivel de mediu de afaceri românesc, ne exprimăm încrederea că traseul de redresare va fi unul scurt.

A contribuit av. Alexandru Teodorescu

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere
  • Pe chirias il poti evacua in pandemie daca nu ajungi la o intelegere amiabila daca nu vrea efectiv sa plateasca nimic "nu produc nu iti platesc ca nu am bani" .
    • Like 0
  • Exista un mecanism de “recuperare” a chiriilor neplătite pe perioada stării de urgentă? Ma gândesc la situațiile in care chiria era singurul venit al persoanei. Nu de la chiriaș mai degrabă de la stat, pe principiul venitului minim garantat in situația stării de urgentă.
    • Like 0
  • Situatia e delicată dar nu fără rezolvare . Soluția este înțelegerea amiabilă dintre părți , dintre proprietar si chiriaş . Proprietarul trebuie să înțeleagă că nu mai poate avea acelasi profit că inainte de criză iar chiriaşul să inteleagă că nu poate beneficia gratis de bunul altuia . Nu se ajunge la intelegere ? Unul rămăne cu propriul imobil iar celălalt părăseste locația si rămâne cu banii . Ambii ar fi in dezavantaj asa că intelegerea amiabilă e soluția . A fost 200 chiria lunară ? O reducere de 80 € sau chiar jumate e acceptabilă de ambele părți . E că si cum l-ai scutit pe chirias de plata utilităților : gaz , curent , cablu , întreținere .
    • Like 0
  • Gabi check icon
    Discutând despre persoane fizice (particulari) - proprietarul care nu mai primește chiria de la chiriaş NU va mai putea achita băncii rata lunară a apartamentului. După circa 3 luni de neplată a împrumutului banca va pune sechestru pe acel apartament. Așadar, într-o asemenea situație, mai devreme sau mai târziu chiriașul va fi oricum evacuat din acel apartament - care va fi reposedat forţat de către bancă şi apoi vândut la licitaţie.
    Și, chiar dacă apartamentul respectiv este achitat în totalitate (adică nu există vreun împrumut care trebuie achitat), trebuie analizată situaţia în care proprietarul poate fi un vârstnic care chiar depinde (trăiește) din acea chirie. Dacă chiriașul nu-i mai achită chiria, atunci vârstnicul nu mai poate supraviețui dintr-o pensie modestă, nemaiavând suficienţi bani pentru merinde și medicamente. Neplata chiriei este furt. Un furt chiar mai păgubos decât neplata găzduirii într-o cameră de hotel sau neachitarea notei de plată la un restaurant.

    Apoi, se pune problema neachitării întreţinerii, energiei electrice, gaze sau gunoiul aferent apartamentului. Legea îi dă dreptul Asociaţiei de Proprietari ca, după 3 luni de neplată a întreţinerii, să pună sechestru și să vândă apartamentul respectiv la licitaţie. Astfel, proprietarul poate pierde apartamentul - care valorează mai multe mii de euro! Compania de electricitate poate suspenda alimentarea cu energie electrică după mai multe luni de neachitare a facturilor. La fel și alimentarea cu gaze și alte utilităţi aferente apartamentului respectiv.

    Chiar și în situația în care proprietarul ar fi unul îngăduitor, sau/și banca ar renunța să mai pretindă de la proprietar plata lunară a ratelor - situația tot nu s-ar putea prelungi pe parcursul a mai multor luni de zile.
    Și atunci, cum se poate proteja un proprietar de asemenea situații neplăcute? Spre deosebire de cum merg lucrurile în străinătate; în România, ca proprietar, dacă-l întrebi pe chiriaş unde lucrează și cât câștigă, ești considerat drept strict, paranoic, sau cel puţin ciudat.
    Orice chiriaş poate pretinde că „nu i-a mai intrat salariul”. Cine, (și cum), îl poate proteja pe proprietar împotriva unui chiriaş de rea credință (blatist) care se va folosi de situație în mod abuziv ca să nu mai plătească chiria?
    • Like 0
    • @ Gabi
      Si in cazul firmelor sau pfa-urilor? Ei dacă e declarata stare de urgenta nu au dreptul legal sa funcționeze. Ei în cazul acesta cum își plătesc chiria? În plus, Referitor la ratele lunare, sunt suspendate plățile pana la revenirea la normal, din ce am auzit. Oare de ce? Deoarece oamenii nu au bani. Și când zic nu mai au bani, de luni toti va trebui sa stam acasă. Ei, eu dacă sunt chiriaș ce vina am ca e declarata starea de urgenta și nu pot munci ca să câștig bani ca să-mi plătesc chiria? La fel nu am bani ca și acela care trebuie sa își plătească rata la banca. Nu din cauza ca nu vreau nu plătesc chiria sau ca sunt rău platnic. Nu o plătesc deoarece nu o pot plăti ca nu am venituri ca toți romanii, și când zic toți ma refer la 100% din noi, ca toți suntem afectați. Unii mai puțin alții mai mult. Nu poti avea pretenții ca și proprietar ca să îți dau banii de chirie când eu și toți din tara asta nu încasam banii, sau cel puțin asa ar fi moral. Sau cum e moral? Eu sa mor de foame ca să îmi pot plăti chiria, doar ca să am unde dormi? Pai știi cum e? Afara nu pot sta ca sunt mai vulnerabil sa ma înbolnăvesc și la rândul meu sa inbolnavesc și pe altii. Eu zic ca ar trebui gândit și aspectul asta în caz de pandemie și sa fie data o lege pentru asa ceva. Dacă eu nu încasez deloc, chiriașul cum sa aibă pretentia în asemenea situație ca eu sa plătesc? De unde? Dacă nu e. Poate o sa îmi ziceți acuma ca din economii. Ei eu zic ca din economii se cumpără de mâncare în situațiile acestea. Și chiar dacă plec din chirie, cine vine în locul meu? Ca totul e mort în perioada aceasta. Nu mai cheltuie nimeni banii ca să le ajungă pentru zilele care vin. Asa ca un chiriaș e foarte greu de găsit în perioade ca aceasta.
      • Like 0
  • In Aprilie 2009 a ajuns criza in Romania. Atunci toti s-au pus cu curu' pe bani. Totusi lucrurile inca functionau, la jumatate dar functionau. Acum nu se mai misca nimic. S-a stins lumina.
    • Like 2


Îți recomandăm

articol audio
play icon mic icon Vlad Petreanu_

În 1990, după ce lucrase într-o fabrică, Vlad Petreanu s-a angajat la un ziar, unde avea un salariu echivalentul a aproape 90 de dolari. Banii îi ajungeau, spune el, să își cumpere un pachet de țigări - la vremea respectivă fuma - și o cola pe zi, „și abia mă descurcam să mănânc ceva”.

Citește mai mult

articol audio
play icon mic icon „La bani mărunți” cu Sergiu Manea, CEO BCR. Podcast amplificat de Republica

Sergiu Manea, care a preluat în urmă cu cinci ani conducerea celei mai mari bănci din România, a povestit că primul său salariu, o sumă echivalentă cu mai puțin de 80 de dolari, l-a primit în septembrie 1994. Se angajase înainte de terminarea facultății pe o poziție entry level, ca referent, la Banca Română pentru Dezvoltare, la Biroul de bănci corespondente, care azi se cheamă „financial institutions”.

Citește mai mult

Fetiță la laptop

Situația se poate schimba în orice moment și școli aflate acum în scenariul verde sau galben pot trece de pe o zi pe alta în scenariul roșu, dacă în cadrul lor vor fi confirmate 3 cazuri de Covid. (Foto: Guliver/ Getty Images)

Citește mai mult