Sari la continut

Un singur om poate să schimbe cu mintea lui o țară

De patru ani, peste 500 de contributori își scriu ideile pe această platformă, construiesc împreună cu noi o comunitate, un spațiu al celor care știu că România poate să arate altfel. Te invităm să scrii și tu!

Piața imobiliară se schimbă sub ochii noștri: între „casa visurilor” și „cămașa de forță”. Decizia de achiziție a unei locuințe nu ar trebui să fie una pripită...

locuinta - mutare

Foto Nick White / Mood Board / Shutterstock Editorial / Profimedia

Una dintre tendințele care vor marca piața imobiliară va fi cea referitoare la calitatea vieții. Orașul în care locuiești, aerul pe care îl respiri, cât de „verzi” sunt imobilele, timpul pierdut cu naveta, accesul la servicii, la educație și sănătate de calitate superioară vor fi elemente care vor contribui la valoarea locuințelor. Poate mai important decât a lăsa moștenire o casă va fi să lași moștenire un ecosistem sănătos, în care se construiește sustenabil, infrastructura este dezvoltată și oamenii care se obișnuiesc acum cu „a trăi sub mască” nu vor trebui să o poarte pe termen lung.

Să cumperi o casă este un obiectiv social și cultural asociat cu a fi independent și la un anumit nivel de bunăstare. O casă are avantajul de a avea atât utilitate, cât și valoare ca activ care poate fi transmis de la o generație la alta.

Abia începem să câștigăm primele salarii și ne gândim deja să cumpărăm un apartament. Să locuiești undeva nu este un moft, ci o necesitate, iar nivelul de trai scăzut al românilor duce la prioritizarea deținerii unei case față de a închiria sau de a realiza alte investiții. Decizia de a cumpăra o anumită locuință este una dintre cele mai importante din punct de vedere al impactului financiar, de aceea, în acest proces, ne ajută (1) să cumpărăm ce ne permitem, rezistând tentației de a proiecta un surplus viitor miraculos al bugetului nostru, (2) să nu mergem pe un grad maxim de îndatorare financiară și (3) să ne lăsăm loc în bugetul lunar și pentru economii/investiții.

Statisticile arată că românii sunt într-o proporție covârșitoare proprietari. România este plasată pe primul loc în Uniunea Europeană în ceea ce privește raportul între unitățile ocupate de proprietari și totalul unităților rezidențiale. În anul 2019, 96,4% dintre români stăteau în locuințe proprietate și doar 3,6% locuiau într-o locuință pentru care plăteau chirie. Media europeană este de 70%, cu cel mai scăzut nivel înregistrat în Germania (51,40%).

Când citim astfel de statistici păstram o urmă de scepticism, pentru că rămân multe de îmbunătățit în ceea ce privește declararea contractelor de închiriere, monitorizarea reînnoirii lor, fiscalizarea veniturilor din chirie. Totuși, ne este ușor să recunoaștem că românii au o preferință pentru a locui în propria casă și a fi proprietari. Vrem să deținem casa în care locuim chiar dacă este mică și aglomerată - aproape jumătate dintre români (46%) locuiesc în case care au mai puține camere decât cele necesare -, chiar dacă ne aduce disconfortul navetei, ne îngrădește mobilitatea, capacitatea de a ne îmbunătăți nivelul de trai (accesul la viața socială și culturală, accesul la servicii sociale mai bune: educație pentru noi și copii noștri, servicii de sănătate).

Dezvoltăm o legătură puternică cu locuința noastră. Doar pentru că este a noastră pentru noi valorează cu x% mai mult decât pentru altcineva și mai mult decât am fi plătit noi înșine pentru ea dacă nu am fi deținut-o (percepție numită în finanțele comportamentale endowment bias). 

Dar de ce prioritizăm achiziția unei locuințe față de închiriere și alte investiții?

  • creditul facilitează achiziția, „ratele” ne disciplinează, chiar dacă această disciplină e de multe ori similară cu o cămașă de forță care ne „imobilizează” financiar
  • un copil, un pom, o casă! Construcția unei case are o dimensiune cultură și socială, permite evaluarea succesului unei persoane
  • piața imobiliară este mai mult decât achiziția de locuințe, dar ce alte opțiuni și instrumente avem?!
  • taxare prietenoasă, speculă, „se plătește singură din chirii”, „ce să faci cu banii la dobânzile astea”.

Unul dintre obiectivele omului adult - să construiești o casă - nu este chiar ușor de realizat, presupune mulți ani de economii, de disciplină și limitare a consumului și poate nici așa nu reușim să acumulăm banii necesari. Din fericire nu trebuie să așteptăm, pentru că putem accesa un credit imobiliar. Percepția asupra chiriei nu este cea a plății pentru utilitate, pentru un serviciu, ci una emoțională „sunt bani cheltuiți degeaba”, așa că suntem dispuși să ne angajăm la o datorie de 1,5 ori, de 2 ori mai mare decât locuința pe care o cumpărăm, ca să avem „acasă”.

Nivelul scăzut de educație financiară face ca românii să nu aibă disciplină în ceea ce privește economisirea și investițiile, care sunt voluntare. Totuși, când vine vorba despre a „plăti rate”, majoritatea arată disciplină, iar ratele sunt prioritizate față de investiții, economisire, dar și față de alocarea resurselor pentru creșterea nivelului de educație (mai ales educare continuă), profesionalizare, sănătatea noastră și alți factori care pot pune bazele unor venituri din ce în ce mai mari de-a lungul vieții. De multe ori nu acordăm atenția cuvenită efortului financiar la care ne-am angajat atunci când am accesat un credit imobiliar.  

Un exemplu privind acest efort, considerând un apartament care costă 350.000 lei, este finanțat în măsura de 75% cu un credit imobiliar de 250.000 lei pe 30 ani cu DAE (dobânda anuală efectivă) 5,50%, dobânda variabilă, mod fluctuație dobânda IRCC + 2,75%; avansul 100.000 lei.

  • suma totală de rambursat: 503.000 lei considerând curba actuală a ratelor de dobândă pentru următorii 30 ani. Până la rambursare, creditul de astăzi își va dubla valoarea din cauza costurilor cu dobânzile.
  • avansul acordat: 100.000 lei, putea fi investit, iar faptul că este plătit pentru achiziția apartamentului implică un cost de oportunitate, pierderea randamentului potențial. Dacă am fi investit această sumă la un randament mediu anual real de 4% am fi avut în 30 ani (durata creditului) 325.000 lei.
  • rata lunară: 1.450 lei. Costurile lunare cu locuința ar trebui să reprezinte 20-30% din bugetul unei persoane sau al familiei. Acestei rate i se adaugă costurile cu amenajări, taxe, administrație, asigurări. Într-o familie în care ambii membri câștigă lunar salariul mediu net pe economie (3.200 lei) acest apartament reprezintă limita superioară din punct de vedere al capacității de rambursare.

Ținând cont de faptul că trebuie să locuiești undeva, casa unei persoane nu ar trebui să facă parte din „portofoliul” acesteia. Dar cum ai putea să o consideri o cheltuială/investiție separată când costurile antrenate de achiziția unei case reprezintă cel mai important, și de multe ori, singurul activ și cheltuială pentru o familie?! Achiziția unei locuințe în momentul nepotrivit, cu un avans mic și un credit mare, fără o rezervă de câteva luni pentru a acoperi situații neprevăzute, fără o analiză a tuturor costurilor generate de deținerea unei proprietăți vulnerabilizează bugetul familiilor si stilul de viață. Decizia de achiziție nu ar trebui să fie una pripită, dictată de norme sociale, ci de cât de pregătiți suntem pentru acest efort.

Ce tendințe se vor manifesta în piața imobiliară

Work from Home are potențialul de schimbare în ceea ce privește situația imobiliară a românilor. Dacă până acum era valoroasă apropierea de locul de muncă, acum ar putea prima să avem o suprafață mai mare, mai multe camere, să stăm într-un cartier mai liniștit sau unde conexiunea la internet este bună. Poate vom reuși în timp să locuim în case mai spațioase și să nu mai fim pe primul loc în Uniunea Europeană în ceea ce privește aglomerarea.

Politica monetară expansionistă, cu rate de dobândă reduse, a generat o fugă după „randament”, iar unii dintre deținătorii de capitaluri au fugit către piața imobiliară. Tradiționalele depozite la bancă, pentru care optează românii atunci când vor să pună bani deoparte, au adus în unii ani chiar dobânzi reale negative așa că piața imobiliară, abia ieșită din Marea Criză Financiară, a reprezentat atât o formă de investiție, pentru potențialul de creștere a prețurilor, cât și o formă de generare de venituri lunare sub formă de chirii. Creditele „ieftine” contribuie la cererea pentru locuințe și au potențial pentru a genera o creștere a prețurilor. Din păcate, o politică monetară expansionistă poate duce la dezechilibre și concentrare a capitalurilor și nu poate fi un instrument de stimulare economică pe termen lung. Când ne uităm la piața imobiliară, dar și înspre alte active reale sau financiare, nu putem să nu ne întrebăm dacă nu suntem deja într-un „moment Minsky”? (Conform ipotezei lui Hyman Minsky, perioadele lungi de prosperitate și câștiguri investiționale duc la o percepție diminuată asupra riscului de piață și, în cele din urmă, declanșează instabilitate prin scăderea rapidă și accentuată a prețurilor activelor).

Brown discount versus green premium. Poate nu este primul criteriu acum, dar cât de „verde” este casa, cartierul, orașul în care trăim va conta tot mai mult în stabilirea „valorii” unei locuințe. Piața imobiliară se va alinia la aceste standarde, mai ales în contextul unei reglementări stricte. Standardele „verzi” vin cu prețuri inițiale mai ridicate, dar și cu perspectiva unor cheltuieli de administrare mai reduse și a unei calități a vieții îmbunătățite.

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere
  • Apoi eu incurajez achizitia de credite imobiliare in loc de chirie, cel putin in Bucuresti rata ajunge cat o chirie pt cine are ceva avans. Diferenta e ca chiria se termina dar rata nu, si daca familia a reusit sa economiseasca pt avans va economisi si pt plati anticipate cu reducerea perioadei astfel incat am reusit de achitat in avans locuintza in mai putin de 10 ani.
    Si, chiar de schimb jobul si ma mut langa noul job, stiu ca o posibila inchiriere acopera rata la primul apartament si eu raman cu libertatea financiara de a achizitiona o locuintza in noua zona, pt ca salariul crescut si inflatia a facut rata initiala, rata cu dobanda fixa, sa ramana din 25% din venitul nostru la aprox 10% din noul nostru venit.
    • Like 1
  • cifra de 96.4% nu e reala: multi stau in chirie/ in gazda si nu sunt declarati datorita sistemului de declarare buletine ca in 1960 toamna, sunt cateva milioane de romani plecati peste hotare ce au locuintza goala in romania sau niciun fel de locuinta nici aici si nici acolo si cand se vor intoarce nu vor locui in casa de50mp2 crapata si fara toaleta, de fapt aprox 30% din locuintele din romania sunt fara apa si canalizare si in stare deplorabila si in zone fara joburi ce se vor deteriora de la sine in urmatorii ani.
    • Like 2
  • Parerist check icon
    Apropo, aștept cu interes un articol de educație financiara despre cât de păcăleală sunt fondurile de investitii. Gen plătești 3% anual taxe indiferent de performante, în timp ce marea lor majoritate au fix performanta pietii, deci managementul nu aduce nimic. Asta timp ce poți foarte bine cumperi etf-uri de capul tău (ca tot mi-a amintit Gabi de ele) cu 0.2-0.3% costuri de administrare.
    • Like 0
  • Parerist check icon
    Calculul era poate valabil acum 10 ani. O dobânda reala de 5.5% probabil presupune un 4.5% inflație. Pe la mine creditele imobiliare sunt cu dobânzi de sub 1%..
    O investiție acum cu 4% real nu-i la îndemână micului investitor și presupune riscuri.
    Iar în România (orașele mari) raportul dintre chirie și prețul de achiziție e unul dintre cele mai mari din Europa (5-7%,.fata de 2-3 cât e pe la altii). Apartamentul ala din exemplu ar fi închiriat probabil cu vreo 1200/luna, dacă nu mai mult. Aproape cât rata. Dacă rata e la limita raportata la venit, asta e valabil și pentru chirie.
    Da, e adevărat, romanii sunt home bonners și cumpăra casa emotional. Însă de multe ori asta e o achiziție mai rentabila decât majoritatea oportunităților de investiție disponibila.
    Spuneți-mi și mie unde să-mi plasez banii acum cu 4% real, cu riscuri reduse, chiar sunt foarte interesat
    • Like 1
    • @ Parerist
      Gabi check icon
      Nu există investiţie sau plasament cu câştig garantat mai mare decât îţi oferă depozitele la termen la o bancă. Şi nici măcar alea nu sunt complet garantate. Iar în ziua de azi nici măcar banii la saltea nu sunt siguri - poţi avea surpriza unei spargeri sau incendiu.

      Însă, dacă îţi plac investiţiile în imobiliare, dar nu vrei să cumperi proprietăţi în România, sau nu ai suficienţi bani pentru un apartament, atunci poţi încerca nişte fonduri de tip ETF din afară, specializate în imobiliare. Marele avantaj este diversificarea şi accesul rapid la suma investită în caz de nevoie.
      Uite aici o listă de ETF-uri specializate în imobiliare:
      https://finance.yahoo.com/news/7-best-reit-etfs-buy-194038572.html
      • Like 0
    • @ Gabi
      Parerist check icon
      Pai nu mai caut în imobiliar (nici în România nici în alta parte) ci vreau sa ma diversific.
      Ceea ce spun e ca rentabilitatea unei investiții în imobiliar în România are un raport risc / beneficii foarte bun, mult mai bun decât alte investiții pentru micul papagal ca mine. În România casele sunt relativ ieftine și chiriile relativ mari, chiar și în comparație cu veniturile. Sa vii și sa zici ca cine își cumpără o casa e musai needucat financiar e o concluzie care nu se bazează pe nimic ci doar un stereotip probabil preluat pe nemestecate dintr-un articol străin unde condițiile sunt diferite.
      Ca unii cumpăra case fără cap, fără potențial, fără să-și facă calculele sau fără sa corespunda unei nevoi e altceva.
      • Like 1
    • @ Parerist
      Gabi check icon
      Dacă vrei să te diversifici ai la dispoziţie mai multe alternative:
      1. Câteva garsoniere ieftine (confort 2 sau 3) localizate în zone f. dezirabile şi rapid închiriabile, gen Bucureşti piaţa Alba Iulia, Militari sau Drumul Taberei. Încă se mai pot găsi pe la vreo 20-25k bucata, şi pot fi închiriate cu vreo 200-300 euro/lună în funcţie de cum le amenajezi.
      2. Câte 1-2k plasate în fonduri ETF (diferite) din afară. Din domenii precum Medical Research, Biotehnologie, AI, REIT.
      3. Câte 1-2k plasate în împrumuturi de tip Peer-to-Peer Lending (caută pe Google).
      4. Câte 1-2k plasate în metale preţioase.
      Chestia cu investiţia într-o casă...e cu dus şi întors. Depinde dacă casa respectivă va fi folosită ca un Activ sau ca un Pasiv. În general, o casă necesită mult mai mulţi bani pentru a o face închiriabilă. Spre deosebire de o micuţă garsonieră care se poate amenaja mai ieftin şi închirierea se face mult mai rapid din cauză că, la ora actuală, majoritatea chiriaşilor aleargă după un loc de dormit decent la preţ de chilipir.
      Ca investitor trebuie să nu te opui la trendul economic actual, ci să fi flexibil şi să te adaptezi la el. D-aia proprietarii de restaurante luxoase dau faliment în timp ce fast food-urile nu par a avea probleme.
      • Like 0
    • @ Parerist
      Bună! Ai luat în calcul titlurile de stat? Văd că încă se fac emisiuni:
      https://www.zf.ro/burse-fonduri-mutuale/programul-tezaur-a-primit-unda-verde-si-pentru-luna-septembrie-19526586
      Din câte scrie acolo, pe 3 ani ai avea 4.25%
      Aceștia sunt bani neimpozabili (adică îți primești toți banii și toată dobânda).
      S-ar putea să nu ducă la un profit real de 4%, depinde de valoarea inflației în acești 3 ani, dar va fi aproape, și mult mai mult decât obții dintr-un depozit la bancă.
      De asemenea, investițiile în titluri de stat sunt percepute ca fiind mai puțin riscante decât depozitele bancare.
      • Like 0
  • numai ca nu apartamentele vor avea cautare ci casele cu teren si terenurile de 1000-2500m2.
    • Like 1


Îți recomandăm

iziBAC

„Am primit mesaje după ultima sesiune de Bac, pe unul dintre ele chiar l-am postat. Era o fată care nu a putut să se pregătească pentru biologie și a învățat la această materie doar cu iziBAC și în contextul acesta a luat 9.20”, povestește Adrian Stratulat.

Citește mai mult

RacketPal

„Două luni am făcut research, am vorbit cu peste 500 de oameni. I-am găsit pe grupuri de Facebook, m-am dus la terenuri. Am făcut un sondaj și peste 70% aveau aceeași problemă ca și noi”, spune unul dintre fondatori.

Citește mai mult