A vrut să-și ridice o casă, dar de abia după cumpărarea terenului a aflat ce se găsea în subsol. Până unde trebuie să meargă „diligența” unui cumpărător?

Să cumperi un teren nu este un lucru extraordinar şi acum toată lumea ştie care sunt paşii pentru a încheia contractul în mod legal.

După negocierea cu vânzătorul în privinţa preţului, se discută cu acesta despre izvorul dreptului de proprietate al vânzătorului (a cumpărat/ moştenit/ obţinut prin schimb terenul), pentru a vedea dacă este un teren „cu acte în regulă” apoi se convoacă părţile la notar, moment în care se semnează actul translativ de proprietate – contractul de vânzare (formă autentică pe care trebuie să o îmbrace acest contract este obligatorie conform art. 1244 Cod civil în vigoare).

În cuprinsul contractelor pe care le încheie notarii publici, se regăsesc o serie de menţiuni de tip „declaraţie pe propria răspundere” pe care vânzătorul şi cumpărătorul deopotrivă trebuie să le dea în faţa notarului, sub sancţiunile prevăzute de Codul penal pentru fals în declaraţii, în care părţile îşi asumă în scris obligaţiile pe care le au în legătură cu transmiterea dreptului de proprietate.

Printre obligaţiile care îi incumbă vânzătorului se află şi garantarea cumpărătorului de eventualele vicii ascunse ale bunului imobil, conform art. 1695 şi 1707 Cod civil, însemnând acele neconformităţi ale bunului imobil care ar face imposibilă utilizarea acestuia pentru destinaţia pe care ar urma să o aibă. Aşadar, contractul de vânzare cuprinde în concret declaraţii referitoare la starea bunului, faptul de a fi fost verificat pentru vicii aparente (acele vicii susceptibile de a fi descoperite şi constatate prin simplă observare) şi a nu fi afectat în niciun fel de reţele electrice sau conducte de apă/gaz.

Bineînţeles, marea majoritate a oamenilor înţeleg că înainte de a semna contractul la notar, trebuie verificată starea imobilului pentru constatarea eventualelor vicii aparente, de a face o inspectare atentă a terenului sau a construcţiei şi a indica orice semn care poate conduce la ideea de viciu, pentru că vânzătorul fie să îl repare dacă este posibil, fie să existe o negociere privind ajustarea preţului.

Exemplul general este acela când niciuna dintre părţi nu are calitatea de specialist pentru a se putea pronunţa cu exactitate asupra viciilor aparente, cu atât mai puţin asupra viciilor ascunse. De aceea, există în acest sens prevederile contractului de vânzare care stabilesc garanţia vânzătorului în favoarea cumpărătorului pentru viciile care nu pot face obiectul unei verificări empirice ale părţilor contractante.

A vrut să-și ridice o casă, dar de abia după cumpărarea terenului a aflat ce se găsea în subsol

Cei mai diligenţi cumpărători fac o vizită la Primărie şi întreabă dacă există conducte sub terenul respectiv sau dacă există vreun motiv pentru care să se interzică construirea pe acel teren. Şi cam aici se opresc diligenţele unui cumpărător obişnuit, de bună credinţă.

De curând, într-o speţă care încă se află pe rolul instanţelor de judecată, într-un contract de vânzare ce are ca obiect un teren, cumpărătorul a chemat în judecată vânzătorul cerând rezoluţiunea contractului şi restituirea preţului plătit pentru teren, în condiţiile în care la momentul obţinerii avizului de la compania de energie electrică pentru autorizaţia de construire a unei case, a primit un aviz negativ din partea instituţiei, motivul fiind faptul că terenul în discuţie era traversat de o reţea de cabluri pentru energie electrică ce trebuiau deviate pe cheltuiala proprietarului actual în vederea obţinerii unui aviz favorabil.

Acest lucru ar face imposibilă construcția unei case pe respectivul teren, singura utilizare rămânând cea agricolă (ceea ce bineînțeles că nu a reprezentat intenția clientului nostru).

Pentru soluţionarea acestei cauze va fi necesară stabilirea culpei fie a vânzătorului care a garantat prin contractul de vânzare încheiat la notar că îl garantează pe cumpărător de viciile ascunse, în mod particular declarând şi că subteranul nu este traversat de cabluri electrice sau conducte de gaz, fie a cumpărătorului care putea fi suficient de diligent încât să afle de la momentul achiziţionării terenului că acel teren era afectat de vicii.

Totuşi cât de diligent putea fi cumpărătorul pentru a se feri de această situație litigioasă? Putea acesta să observe că la mai bine de 2 metri sub pământ există o reţea de cabluri electrice care traversa terenul?

Răspunsul pe care îl găsim ca fiind rezonabil este că nu, diligenţa cumpărătorului se opreşte acolo unde poate solicita vânzătorului să îi arate documentele în baza cărora a devenit el însuşi proprietar, poate să solicite un extras de carte funciară pentru a vedea dacă imobilul nu este grevat de vreo sarcină, poate purta discuţii cu vecinii să întrebe dacă au sau nu au cunoştinţă despre aspecte ce ţin de terenul respectiv, dar limita diligenţei se opreşte în acest punct, întrucât faptul de a contracta specialişti care să analizeze terenul sub toate aspectele ar fi demersuri foarte costisitoare.

Fără antrenarea unor costuri suplimentare, niciun cumpărător nu poate să afle detalii tehnice despre un teren, iar costurile respective nu pot fi recuperate sub nicio formă, nici măcar pe calea instanţei de judecată, dacă va rezulta că este un teren viciat şi imposibil de construit pe el.

Cum ar fi dacă de fiecare dată când am achiziţiona un teren, am fi obligaţi să recurgem la studii tehnice de specialitate pentru a verifica starea acestuia? În mod practic este o situaţie imposibilă. Drept urmare, instanţa cel mai probabil că va admite cererea de chemare în judecată şi va obliga vânzătorul la restituirea preţului plătit de către cumpărător pentru a da eficienţă garanţiei pentru vicii ascunse instituite de Codul civil dar cu nişte costuri (de timp în principiu) pentru cumpărător care nu va primi banii înapoi prea curând pentru achiziţionarea unui alt teren. Dar aşa măcar cumpărătorul nostru a învăţat să trimită adrese şi la compania de energie electrică, ceea ce probabil îi va folosi data următoare când va dori să achiziţioneze un teren.

A contribuit Raluca Comănescu

Urmăriți Republica pe Google News

Urmăriți Republica pe Threads

Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp