Sari la continut

Un singur om poate să schimbe cu mintea lui o țară

De cinci ani, peste 500 de contributori își scriu ideile pe această platformă, construiesc împreună cu noi o comunitate, un spațiu al celor care știu că România poate să arate altfel. Te invităm să scrii și tu!

A vrut să-și ridice o casă, dar de abia după cumpărarea terenului a aflat ce se găsea în subsol. Până unde trebuie să meargă „diligența” unui cumpărător?

Să cumperi un teren nu este un lucru extraordinar şi acum toată lumea ştie care sunt paşii pentru a încheia contractul în mod legal.

După negocierea cu vânzătorul în privinţa preţului, se discută cu acesta despre izvorul dreptului de proprietate al vânzătorului (a cumpărat/ moştenit/ obţinut prin schimb terenul), pentru a vedea dacă este un teren „cu acte în regulă” apoi se convoacă părţile la notar, moment în care se semnează actul translativ de proprietate – contractul de vânzare (formă autentică pe care trebuie să o îmbrace acest contract este obligatorie conform art. 1244 Cod civil în vigoare).

În cuprinsul contractelor pe care le încheie notarii publici, se regăsesc o serie de menţiuni de tip „declaraţie pe propria răspundere” pe care vânzătorul şi cumpărătorul deopotrivă trebuie să le dea în faţa notarului, sub sancţiunile prevăzute de Codul penal pentru fals în declaraţii, în care părţile îşi asumă în scris obligaţiile pe care le au în legătură cu transmiterea dreptului de proprietate.

Printre obligaţiile care îi incumbă vânzătorului se află şi garantarea cumpărătorului de eventualele vicii ascunse ale bunului imobil, conform art. 1695 şi 1707 Cod civil, însemnând acele neconformităţi ale bunului imobil care ar face imposibilă utilizarea acestuia pentru destinaţia pe care ar urma să o aibă. Aşadar, contractul de vânzare cuprinde în concret declaraţii referitoare la starea bunului, faptul de a fi fost verificat pentru vicii aparente (acele vicii susceptibile de a fi descoperite şi constatate prin simplă observare) şi a nu fi afectat în niciun fel de reţele electrice sau conducte de apă/gaz.

Bineînţeles, marea majoritate a oamenilor înţeleg că înainte de a semna contractul la notar, trebuie verificată starea imobilului pentru constatarea eventualelor vicii aparente, de a face o inspectare atentă a terenului sau a construcţiei şi a indica orice semn care poate conduce la ideea de viciu, pentru că vânzătorul fie să îl repare dacă este posibil, fie să existe o negociere privind ajustarea preţului.

Exemplul general este acela când niciuna dintre părţi nu are calitatea de specialist pentru a se putea pronunţa cu exactitate asupra viciilor aparente, cu atât mai puţin asupra viciilor ascunse. De aceea, există în acest sens prevederile contractului de vânzare care stabilesc garanţia vânzătorului în favoarea cumpărătorului pentru viciile care nu pot face obiectul unei verificări empirice ale părţilor contractante.

A vrut să-și ridice o casă, dar de abia după cumpărarea terenului a aflat ce se găsea în subsol

Cei mai diligenţi cumpărători fac o vizită la Primărie şi întreabă dacă există conducte sub terenul respectiv sau dacă există vreun motiv pentru care să se interzică construirea pe acel teren. Şi cam aici se opresc diligenţele unui cumpărător obişnuit, de bună credinţă.

De curând, într-o speţă care încă se află pe rolul instanţelor de judecată, într-un contract de vânzare ce are ca obiect un teren, cumpărătorul a chemat în judecată vânzătorul cerând rezoluţiunea contractului şi restituirea preţului plătit pentru teren, în condiţiile în care la momentul obţinerii avizului de la compania de energie electrică pentru autorizaţia de construire a unei case, a primit un aviz negativ din partea instituţiei, motivul fiind faptul că terenul în discuţie era traversat de o reţea de cabluri pentru energie electrică ce trebuiau deviate pe cheltuiala proprietarului actual în vederea obţinerii unui aviz favorabil.

Acest lucru ar face imposibilă construcția unei case pe respectivul teren, singura utilizare rămânând cea agricolă (ceea ce bineînțeles că nu a reprezentat intenția clientului nostru).

Pentru soluţionarea acestei cauze va fi necesară stabilirea culpei fie a vânzătorului care a garantat prin contractul de vânzare încheiat la notar că îl garantează pe cumpărător de viciile ascunse, în mod particular declarând şi că subteranul nu este traversat de cabluri electrice sau conducte de gaz, fie a cumpărătorului care putea fi suficient de diligent încât să afle de la momentul achiziţionării terenului că acel teren era afectat de vicii.

Totuşi cât de diligent putea fi cumpărătorul pentru a se feri de această situație litigioasă? Putea acesta să observe că la mai bine de 2 metri sub pământ există o reţea de cabluri electrice care traversa terenul?

Răspunsul pe care îl găsim ca fiind rezonabil este că nu, diligenţa cumpărătorului se opreşte acolo unde poate solicita vânzătorului să îi arate documentele în baza cărora a devenit el însuşi proprietar, poate să solicite un extras de carte funciară pentru a vedea dacă imobilul nu este grevat de vreo sarcină, poate purta discuţii cu vecinii să întrebe dacă au sau nu au cunoştinţă despre aspecte ce ţin de terenul respectiv, dar limita diligenţei se opreşte în acest punct, întrucât faptul de a contracta specialişti care să analizeze terenul sub toate aspectele ar fi demersuri foarte costisitoare.

Fără antrenarea unor costuri suplimentare, niciun cumpărător nu poate să afle detalii tehnice despre un teren, iar costurile respective nu pot fi recuperate sub nicio formă, nici măcar pe calea instanţei de judecată, dacă va rezulta că este un teren viciat şi imposibil de construit pe el.

Cum ar fi dacă de fiecare dată când am achiziţiona un teren, am fi obligaţi să recurgem la studii tehnice de specialitate pentru a verifica starea acestuia? În mod practic este o situaţie imposibilă. Drept urmare, instanţa cel mai probabil că va admite cererea de chemare în judecată şi va obliga vânzătorul la restituirea preţului plătit de către cumpărător pentru a da eficienţă garanţiei pentru vicii ascunse instituite de Codul civil dar cu nişte costuri (de timp în principiu) pentru cumpărător care nu va primi banii înapoi prea curând pentru achiziţionarea unui alt teren. Dar aşa măcar cumpărătorul nostru a învăţat să trimită adrese şi la compania de energie electrică, ceea ce probabil îi va folosi data următoare când va dori să achiziţioneze un teren.

A contribuit Raluca Comănescu

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere
  • Bună seara , am și eu o problemă, .
    În 2017 am cumpărat un teren de la un cetățean din satul unde locuiesc eu actualmente , suprafața terenului fiind de 2400 mp , în 2019 lângă acest teren ca să îmi iasă lățimea corespunzatoare pentru a putea construi ceva in viitor am mai luat un teren de 1249 mp , total 2649 mp , țin să spun că Domnul care mi-a făcut cadastrale 3 la numar aici incadrându-se și alipirea terenurilor ,, după toate cele am mers să facem măsurătoarea, în partea dreaptă am un vecin care deține documente pe terenul lui, iar în stânga un vecin care nu are documente și este ceva rudă cu domnul cadastrist , .
    Începem din partea stângă (ambii vecini au vie ) unde nu are documente , când pune aparatul și bagă coordonatele cade fix pe rândul lui de vie și la capătul celălalt peste via lui , mergem in partea dreaptă unde aici are documente, la fel pune aparatul și e diferența de răzor aproape de 1 m de la rândul de vie, Domnul Cadastrist văzând așa anulează să mai folosească aparatul și lasă o jumătate de m de la rândul de vie din partea stângă și mă bagă peste vecinul unde are acte, peste el , lăsând doar o jumătate de m de la vie care prima dată era razor de 1 m , mi-a fost rușine și am tăcut din gură zicându-i doar ca nu prea e bine și că nu îmi iese terenul imi lipseste cam 60 cm pe capul ăsta și pe capul celălalt cam 160 m , în fine am mers la un alt Cadastrist și l-am plătit din nou mi-a luat el numărul de cadastru și a 2 zi a venit cu coordonatele am măsurat 6 puncte pe capete și la jumătatea ce să vezi , mi-a ieșit terenul la fix dar pe rândul lui de vie din partea stângă, acum văzând așa , vecinul nu e de acord să scoată rândul de vie pentru a îngrădi , .
    Acum apelez și eu la Dumneavoastra, ce sa fac ?
    • Like 0
  • Interdictia de a construii este si ea cu dus si intors, in functie de propietar.Si ca sa justific ce spun, va relatez urmatoarele: sa fi fost prin 2003,fica mea si prietenul ei de atunci ,care aveau o mica afacere,se gindesc sa ceara in concesiune un teren viran din apropierea casei.Doreau sa ridice o mica hala unde sa-si desfasoare activitatea.Merg la primarie sa ma interesez cum sa procedam.Nu se poate,decreteaza primaria.Sunt in subsol conducte si nu se poate construii peste ele.Plec cu gindul ca or stii ei ceva.Dupa nici o jumatate de an, pe acel teren,un smecher cu pile ridica o vila cu doua etaje si se si inteapa in conducta noastra de apa.Dupa contor ,evident.Si pina ne-am dat seama dece ne venea apa asa de mult am tot platit .In discutia cu administratorul de atunci i-a spus :ciocu mic, ca daca ma supar va tai conducta de apa ca este sub casa mea.Concluzia apartine cititorilor!
    • Like 0
  • nobody check icon
    Ceva nu are logica. Daca niste cabluri/conducte trec "prin" proprietatea mea, detinatorul respectivelor cabluri/conducte nu ar trebui sa-mi plateasca chirie?
    • Like 0
    • @ nobody
      Intr-o tara normala,asa ar trebuii.
      • Like 0
  • check icon
    Interesant… Dar de ce se află conducte SUB terenul respectiv? Aceste conducte trebuie «descoperite» după încheierea actului de vânzare-cumpărare??!! Nu sunt clar menționate undeva? Firma, fie și din perioada comunistă, nu are evidența lor? Nu trebuie să le știe și Oficiul cadastral? Primăria? Astea sunt secrete?? Le descoperi dacă sapi?
    Abordarea este cel puțin ciudată, rezultă de aici că cei care au pus conducte sub terenuri supuse tranzacțiilor de vânzare-cumpărare nu au nicio vină? nicio răspundere? am înțeles bine?
    • Like 0
  • Ha!Ha!Ati descoperit o chestie minuscula rau de tot!Ce avem noi acuma?Unde sunt "legendele" cu privatizarea care va aduce "lapte si miere" pentru oameni?Adica servicii mai bune,mai ieftine...Produse mai bune si mai ieftine...s.a si s.a...
    Suntem tzepuiti zinic,la toate capitolele,de noii capitalisti..Acum ani buni in urma am vazut o tzeapa in Pantelimon.Pe niste terenuri,unde a fost groapa de gunoi,s-au construit case.Extrem de ieftine.Daca dadeai cu piciorul in fundatia de beton se sfarama!Unii pereti incepeau sa se scufunde incet!Faina afacere!Da' numa' pentru cei de-o faceau...
    Saptamana asta,langa Timisoara,mi-a aratat un amic un teren,fosta groapa de gunoi, acoperit cu pamant.In viitor,zice-se,dupa ce se pierde istoricul locului, s-ar putea construi ceva.Pentru fraierul roman...
    Nepotul meu,instalator,a vizitat o casa noua la Timisoara.Casa de 55.000 euro.Cand a intrat intr-una dintre bai "i-au picat ochii in gura"!Zice el "Si daca faceai prima lucrare,de ucenic, si tot o faceai mai bine"!
    As putea continua cu zeci de exemple in sensul acesta.Si mai sunt si marele tzepe trase la autostrazi,drumuri,obiective sociale.Tzepe rezultate din "colaborarea" stat -privati.Statule se face ca-i plateste,adica le da banii cu intarzieri fantastice iar privatizatii,cu banii luati prin banca,fura la calitate si cantitate.De ce?Simplu.Cu dobanzile care le sug bancile de la ei daca nu fura dau faliment!...
    Si mai sunt tzepele pe care ni le trage statul.Adica tot muntele de incasari din impozite ,TVA,s.a,pe care il risipeste,in multe cazuri,aiurea.Ati vazut in ce se plimba slujbasii statului de la guvern,DNA,SRI si celelalte institutii ?Numai mertzane,Audi,Volkswagen si alte chestii din astea.De la 50.000 de euro in sus!Numai vorbesc de banii de protocoale si celelalte...
    Suntem tzepuiti infinit mai rau ca pe vremea lui Ceasca!Are cineva o solutie/solutii la asa ceva?As vota automat cu cei care ar putea pune lucrurile pe un fagas normal!Altfel vom ramane la stadiul de vesnic tzepuiti intr-o democratie care,mai nou,se aude tot mai mult ca e condusa din umbra.De unii care stiu ce vor.Dar vrerile lor nu sunt si ale noastre!...
    • Like 0
    • @ Bogdan Bucico
      check icon
      Nu pot verifica dacă detaliile sunt corecte, dar – presupunând că sunt – vinovați sunt cei care le ascund și cei care au construit fără acte în regulă. Societatea capitalistă nu poate fi în regulă dacă este supracondusă de un stat mafiot, evident. Nici eu nu am înțeles, în dec. 1989, că va veni o societate neocomunistă care, sub diverse pretexte, va promova puterea structurilor de tip miliție-securitate în care toți tac mâlc, iar dacă nu tac sunt umiliți de instituțiile statului. Nu așa a fost vorba.
      E drept, era de așteptat: în loc de o revoluție împotriva comunismului, au venit la putere cei din eșalonul II al structurilor comuniste: Iliescu, Năstase, Băsescu, Isărescu, Stolojan… + acoliții lor din umbră. Nu, nu așa a fost vorba. OK, «fără vânătoare de vrăjitoare», dar asta nu înseamnă «tolerați-i pe șmecheri».
      • Like 0
    • @
      Ne-am trezit cam tirziu.Oportun era atunci cind am vazut prima data ca dam cu oistea in gard.Acum cancerul este in metastaza.Avem in noi forta sa luptam cu el ,dupa ce ani intregi am fost nepasatori?
      • Like 0
  • check icon
    Acele cabluri care stau undeva sub teren și împiedică construcția nu trebuia să fie acolo fără acordul proprietarului și fără un document aferent. Este un caz relativ frecvent, dar vina nu este nici a vînzătorului (decît dacă știa, avea un document și nu a spus), nici – evident – a cumpărătorului, ci – precis – al firmei care le-a pus acolo fără documente. Faptul că firma cu pricina aruncă cheltuielile pe proprietar (noul) arată tupeul și nesimțirea tipice. De ce face așa? Fiindcă poate și fiindcă știe că nu va păți nimic. Cunosc cazuri concrete de încălcare flagrantă a legii și... nu se întîmplă nimic.
    Este interesant că autoarea nu suflă un cuvînt tocmai despre răspunderea firmei care a pus cablurile alea acolo, mută discuția spre expertiza tehnică. Situațiile de acest tip sînt așa de multe și de grave, încît ar avea nevoie de o tratare serioasă și globală, inclusiv printr-o lege specială.
    • Like 0
  • Interesantă speță. As vrea sa adaug, din propria-mi experiență, că notarul ar fi avut obligația să-l întrebe pe cumpărător dacă vrea să construiască pe acel teren, iar dacă răspunsul era afirmativ, notarul ar fi trebuit să-i ceară vânzătorului să prezinte și certificatul de urbanism, înainte de încheierea contractului de vânzare. Dacă ar fi existat certificatul de urbanism nu s-ar fi ajuns în această situație.
    Pentru a fi sigur că notarul nu este părtinitor și îmi apără în mod corect interesele, atunci când cumpăr un imobil, nu merg niciodată la notarul pe care mi-l propune vânzătorul sau agenția imobiliară.
    • Like 0
    • @ Ion Pillat
      check icon
      Nu, nu notarul trebuie să întrebe, ci autoritățile statului să știe că acolo nu se poate construi fiind conduce dedesubt. Oare cine ar cumpăra un teren dacă știe că nu poate construi nimic pe el? Ca să pună un cort unde să concerteze de 9 mai ce vrea distinsa doamnă Firea?
      • Like 0


Îți recomandăm

Komoder 1

Fotoliile smart fac masaj la degetele de la picioare, la călcâi, la gambe, la mâini, au role încălzite care fac masaj la spate, mai puternic sau mai blând, te cântăresc, îți măsoară pulsul.

Citește mai mult

Tânără la calculator

Academia prietenoasă de IT Wantsome și-a făcut în ultimii patru ani o misiune din a ajuta profesioniști din toate domeniile să facă tranziția spre o carieră de succes în domeniul tehnologiei informației, prin cursuri care urmează atent cerințele companiilor IT, prin sesiuni de practică și printr-o activitate intensă de mentorat calibrată pe nevoile lor. (Foto: Getty Images)

Citește mai mult

Marc Areny

Marc Areny este de origine catalană, este cetățean spaniol și francez și a venit în România în urmă cu 10 ani. Este unul dintre primii din Europa care a identificat o nouă nișă de piață: convertește mașini cu motor termic în mașini electrice.

Citește mai mult