Sari la continut

Vorbește cu Republica și ascultă editorialele audio

Vă mulțumim că ne sunteți alături de șase ani. Ascultați editorialele audio publicate pe platformă. Un proiect de inovație în tehnologie susținut de DEDEMAN.

Timpul recomandat pentru recuperarea unei investitii in imobiliare este între 15 și 17 ani. Cum verificăm dezvoltatorul, pentru evitarea problemelor

imobiliar - casa

Foto: Getty Images

Într-un articol anterior am văzut cum poți să determini în câteva secunde valoarea unei proprietăți imobiliare. Aceasta se calculează folosind formula: Chiria lunară x 12 luni x Timp recuperare investiție, din care scazi 20% pentru plata taxelor, reparații uzura sau faptul că gradul de ocupare nu este 100%.

Timpul recomandat pentru recuperarea unei investiții în imobiliare este între 15 și 17 ani. Acest interval nu este întâmplător și are în spate niște calcule de randament minim care să justifice riscurile asumate. Aceasta se datorează unei legi fundamentale în economie, care spune în felul următor: cu cât timpul de investiție, riscul și constrângerile sunt mai mari, cu atât randamentul trebuie să fie în creștere.

Orice randament se calculează prin raportarea efectului la efort. În cazul unei investiții imobiliare, efectul potențial constă în chiria încasată, în timp ce efortul este prețul de achiziție. Astfel, o decizie privind achiziționarea unui imobil este înțeleaptă atunci când randamentul anual obținut se plasează între 7,4% și 8,3%, ceea ce înseamnă că ai cumpărat la un preț apropiat de valoare, deci ai luat o decizie corectă.

(clic pe imagine, pentru a vedea la dimensiune mai mare)

Randamentul minim în imobiliare este justificat de riscurile și provocările aferente deciziei de a cumpăra o locuință, respectiv: concentrarea averii, diversificarea redusă, lichiditatea scăzută, cheltuielile de întreținere, eventuala grijă a chiriașilor și asimetria de informație. Concentrarea averii și diversificarea redusă, poate una din cele mai mari provocări, merita detaliată.

În România, investițiile în imobiliare înseamnă deținerea efectivă a proprietății, ceea ce implică blocarea unei sume importante de bani. Astfel, aproape 77% din averea populației este blocată în imobiliare, una din cele mai mari ponderi din lume. Acesta este motivul principal din cauza căruia avuția netă a populației României a bătut pasul pe loc în ultimul deceniu.

Conform ultimului raport de stabilitate financiară publicat de Banca Națională a României, avuția netă a populației la finalul anului 2019 era de 2.060 mld lei, nivel similar cu cel înregistrat în anul 2008. Aceasta înseamnă un randament zero în ultimul deceniu pentru poporul român.

Ultimul subiect referitor la imobiliare este verificarea dezvoltatorului pentru evitarea problemelor sau pentru a construi o negociere corectă și transparentă. Iată ce trebuie să ai în vedere.

- În primul rând, este important să știi dacă dezvoltatorul respectiv a mai livrat și alte proiecte imobiliare, care este calitatea acestora și dacă au existat întârzieri.

- În al doilea rând, trebuie să vezi dacă acționarii dezvoltatorului au fost implicați în alte companii care au falimentat sau au avut probleme cu legea. 

- În al treilea rând, verifică comportamentul de plată al obligațiilor fiscale sau dacă există procese deschise împotriva companiei respective de către furnizori sau diverși creditori.

- Nu în ultimul rând, situația financiară a dezvoltatorului este foarte importantă. Trebuie să te ferești de companiile care au un grad foarte mare de îndatorare și o profitabilitate redusă, deoarece acestea sunt expuse riscului de insolvență.

Poți obține aceste informații publice printr-o simplă căutare pe google a numelui dezvoltatorului, urmat de cuvintele „raport informații de afaceri”. Astfel, vei găsi multiple soluții privind rapoartele de bonitate și analiza companiei de care ești interesat. 

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere
  • Marga check icon
    Cred ca se amesteca mere cu pere. Una este cumpararea unei locuinte pt. familia ta (si afirm. ca averea pop. din Romania e blocata in procent f. mare in imobiliare) si alta cumpararea de imobile ca mod de a-ti investi economii suplimentare. Chiar si pt. investitii, recup. in 15-17 ani mi se pare exagerata, cu atat mai mult cu cat obtii o suma si din vanzarea ei.
    • Like 2
    • @ Marga
      Recuperarea investitiei in 17 ani se traduce printr-un randament anualizat de 7.4% (cum zice in articol). Acesta e randamentul minim acceptat pentru a considera buna o investitie IMOBILIARA, date fiind riscul si efortul.
      Binenteles ca exista investitii cu randament mai mic de 7% considerate bune, dar ele presupun riscuri si eforturi mai mici.
      • Like 2
  • mhm check icon
    Am senzația ca lipseste ceva la calculul randamentului: pretul de revinzare. Daca iau un apartament de 50.000 de euro si obtin in 15 ani (sa zicem) 45.000 de euro chirie, asta nu inseamna ca nu mi-am scos investitia, pentru ca la final vind apartamentul. (Fac abstracție de alte cheltuieli, ca sa fie mai simplu). Sigur ca nimeni nu stie cit iau peste 15 ani pe el, dar aceeasi incertitudine planeaza si pe investiții de lunga durata la bursa sau in fonduri.
    • Like 1
    • @ mhm
      E normal sa lipseasca, pentru ca asta e definitia amortizarii unei investitii - durata necesara recuperarii costurilor aferente achizitiei.
      Ca activul achizitionat se apreciaza sau se depreciaza in intervalul acesta, e alta discutie.
      • Like 3


Îți recomandăm

UNStudio 1

UNStudio este unul dintre cele mai cunoscute și apreciate birouri de arhitectură din lume, cu filiale în Amsterdam, Frankfurt, Shanghai, Hong Kong, Dubai și Melbourne. are în portofoliu peste 120 de proiecte internaționale, precum clădiri de birouri, rezidențiale, muzee, poduri, dar și masterplanuri urbane. Printre cele mai cunoscute lucrări - Podul Erasmus din Rotterdam, Mercedes-Benz Museum din Stuttgart, Arnhem Central Station, Designul Doha Metro Station.

Citește mai mult

Marius Sava

„La mine pacienții nu vin niciodată singuri, vin cu partenerul”, spune medicul specialist pneumolog Marius Sava, cu competențe în somnologie, de la Rețeaua Privată de Sănătate Regina Maria, despre cei care ajung la ușa cabinetului cu simptome de apnee în somn.

Citește mai mult

articol audio
play icon mic icon Mihai Bran - Claudiu Pandaru

Când medicul psihiatru Mihai Bran le-a povestit colegilor săi de la muncă, în 2015, că ar vrea să își facă un startup în domeniul serviciilor de telemedicină, pentru a-și putea urmări mai ușor pacienții, cei mai mulți dintre ei au izbucnit în râs, neîncrezători. În prezent, business-ul său, ATLAS, pornit alături de câțiva prieteni IT-ști, a ajuns la o cifră de afaceri de un milion de euro și 400.000 de utilizatori.

Citește mai mult

Food waste Japonia

„În Japonia mâncarea e un personaj din marea poveste a lumii, un prim pas în călătorie. Fiecare regiune are cel puțin un ingredient sau o mâncare pentru care e faimoasă și care, când îi vine sezonul, e consumată în restul Japoniei. E și o formă ritualică de a reuni timpuri, locuri și oameni. Mâncarea japoneză e o formă de echilibru”, spune scriitorul George Moise într-un interviu pentru habits by Republica.

Citește mai mult