foto: Profimedia
Societatea Imobiliare Întârziate SRL este persoană juridică română, înființată conform Legii nr. 31/1990 privind societățile. Aceasta este înregistrată în scopuri de TVA și are ca obiect activitatea de dezvoltare imobiliară.
Societatea și-a propus să realizeze un ansamblu rezidențial constând în mai multe blocuri cu destinație de apartamente pentru locuit. Edificarea lucrărilor de construcții-montaj a început în anul 2023, iar încă din etapa de proiectare apartamentele îndeplineau condiția de „locuință socială din perspectiva TVA” conform legislației fiscale din acel an, respectiv:
- suprafața utilă este mai mică de 120 mp;
- prețul propus către persoanele fizice cumpărătoare era mai mic de 600.000 lei.
Astfel, s-au semnat mai multe promisiuni de vânzare-cumpărare în fața notarului public, prin care s-a prevăzut prețul final ce a inclus o cotă de TVA de 5%, procent reglementat de legislația în vigoare la momentul autentificării documentului.
Din cauze obiective, precum scumpirea materialelor de construcții și lipsa personalului calificat, apartamentele nu au fost edificate nici în anul 2023 și nici până la finele anului 2024.
Dezvoltatorul imobiliar estimează că va finaliza toate aceste apartamente până la finele anului 2025. Cu toate că i s-a explicat modificarea cotelor de TVA, acesta insistă cu facturarea apartamentelor cu cota de 5% pornind de la existența promisiunilor de vânzare. În acest sens, solicită aplicarea cotei reduse atât persoanelor din societate responsabile cu contabilitatea, cât și notarului care va autentifica contractele de vânzare-cumpărare.
Directorul economic al societății a cerut sprijin pentru a redacta o argumentație scrisă.
Aspecte fiscale relevante
Ca regulă generală, cota de TVA aplicabilă la construcția unui bun imobil – construcție nouă – este cea în vigoare la momentul faptului generator, conform art. 280 alin. (4) din Codul fiscal, adică la momentul în care cumpărătorul primește dreptul de acces în locuință, de obicei concomitent cu:
- semnarea actelor în fața notarului public;
- plata prețului către dezvoltatorul imobiliar.
Ulterior datei de 1 august 2025, cota standard de TVA este de 21%, ocazie cu care a fost abrogată facilitatea cotei reduse de TVA pentru „locuințe sociale” (cotele de 5% și 9%).
Abrogarea cotei reduse de 5% s-a realizat 1 ianuarie 2024, când s-a aplicat cota redusă de 9% până la 31 iulie 2025.
Fiecare măsură normativă a introdus proceduri tranzitorii. La data prezentei opinii, este aplicabilă următoarea măsură tranzitorie:
1. Este semnat un contract între părți cel mai târziu până în data de 31 iulie 2025 privind achiziția unei locuințe sociale de către una sau mai multe persoane fizice;
2. Cumpărătorul a plătit vânzătorului un avans de minimum 20% din valoarea locuinței achitat cel mai târziu până la data de 31 iulie 2025;
3. Cumpărătorul nu a mai achiziționat o locuință socială cu cota de TVA redusă ulterior datei de 1 ianuarie 2023, situație ce rezultă din analiza registrului privind achizițiile de locuințe sociale cu cota redusă de TVA ținut de autoritatea fiscală. Notarul public, în fața căruia se semnează documentele, are obligația să verifice această situație în registru;
4. Persoana fizică are dreptul să cumpere o singură locuință socială cu cotă redusă de TVA.
În situația în care nu este îndeplinită o singură condiție, de exemplu, plata unui avans de minim 20% plus TVA în procent de 9%, cota de TVA aplicabilă este de 21%, indiferent de momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare.
Urmăriți Republica pe Google News
Urmăriți Republica pe Threads
Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp
Alătură-te comunității noastre. Scrie bine și argumentat și poți fi unul dintre editorialiștii platformei noastre.