„Rata la bancă se plătește din chirie”, s-a gândit proprietarul unui apartament și a decis să ia un credit pentru a cumpăra o garsonieră, într-o zonă centrală din București, pe care să o închirieze, pentru o sursă suplimentară de venituri. După ce a mobilat-o și utilat-o, a găsit repede un chiriaș care îi plătea chiria lună de lună. Cu timpul, rata la credit a crescut atât de mult, iar chiria nu mai acoperea banii pe care omul trebuia să îi dea lunar băncii. Mai mult, la scurt timp, chiriașul a plecat, iar până să găsească un nou locatar, proprietarul a fost nevoit să plătească, timp de câteva luni, din buzunar, întreaga rată la instituția bancară.
„Sectorul imobiliar are numeroase avantaje - conservă valoarea banilor, pentru că istoric prețurile pentru activele imobiliare au fost mai bine corelate cu inflația, poate genera venituri active sub formă de chirii, pe termen lung investiția imobiliară a fost o decizie investițională de succes. În același timp, sectorul imobiliar este și un sector foarte ciclic și puternic afectat de ceea ce se întâmplă la nivel de ciclu economic.
În aceste condiții, nu este un adevăr universal că „rata la banca se plătește din chirie" pentru că există întotdeauna o elasticitate mai redusă a schimbării nivelului chiriei față de schimbarea nivelului ratei de dobândă pentru credit. Contractele de închiriere sunt anuale sau multianuale, în timp ce ratele bancare se pot modifica lunar sau trimestrial. Când decidem să facem o investiție într-un apartament/casă cu obiectivul de a obține venituri din chirie, trebuie să ne asumăm și posibilitatea de a plăti rate la bancă peste chiria încasată și acest fenomen poate să dureze luni de zile sau chiar ani. Trebuie să facem diferența între investiția în sectorul imobiliar pentru a obține venituri active și speculația în sectorul imobiliar, pe termen lung piața tinde să elimine aceste „prânzuri gratuite" date de ecartul între rata la bancă și chiria încasată”, a explicat consultantul financiar Andreea Nica, într-un interviu pentru Republica.ro.
Câteva idei din interviu:
- Avem multe șantiere deschise plecând de la autorizații existente, dar ne așteptăm la o reducere a construcțiilor în 2023 și mai departe pentru că autorizațiile pentru clădiri noi sunt în scădere.
- Cererea scade mai rapid decât oferta în contextul existenței unui stoc de locuințe noi și multe șantiere deschise. Pentru 2023 aceste tendințe ar putea duce la o corecție a prețurilor, chiar dacă în 2022 prețurile au continuat să crească față de 2021, dar nu mai mult de 10%.
- Pe un orizont de timp de 3-5 ani, pe măsură ce oferta se reduce pe fondul autorizațiilor în scădere, piața imobiliara se va echilibra, bineînțeles va conta și unde suntem din punct de vedere al ciclului economic.
- Ori de câte ori suntem în fața unei astfel de decizii de achiziție a unei locuințe este important să ne împrumutăm astfel încât să putem susține ratele lunare și în condiții de stres financiar și să încercăm să reducem cât se poate de mult perioada creditului.
- Sunt diferențe majore între diferite regiuni ale țării, așa cum ne putem aștepta orașele unde avem un PIB per capita mai ridicat (București, Cluj, Iași, Timișoara etc) sunt și orașele unde activitatea de intermediere imobiliară este mai intensă și unde se concentrează riscul unei încetinirii în creditare și o reducere a cererii pentru locuințe.
De ce românii preferă să cumpere o locuință, în loc să stea cu chirie?
De-a lungul timpului au fost vehiculate mai multe motive privind preferința românilor pentru a cumpăra locuințe sau, altfel spus, preferința românilor de a fi proprietari. Ar trebui să avem o cercetare care să ne ajute să răspundem întrebării „De ce românii preferă să cumpere locuința, în loc să stea cu chirie?" ca să înțelegem ce conduce atât modul în care românii își organizează situația locativă, dar și pe cea investițională, ținând cont că în majoritatea cazurilor valoarea locuinței este cea mai importantă componentă a avuției familiilor. Fără o astfel de cercetare, putem trecem în revistă câteva motive, fără să susțin că ofer o listă exclusivă sau să subliniez care dintre aceste motive este determinant în preferința pentru proprietate față de închiriere.
- preferința pentru a fi proprietari poate fi asociată cu nevoia oamenilor de a se simți în siguranță, în control, de a-și exercita neîngrădit dreptul de a-și folosi și amenaja locuința așa cum consideră. Atunci când închiriezi ai diferite contingente, limitări, neajunsuri și poți simți că nu trăiești așa cum îți dorești în acea locuință. De asemenea, în unele situații contractele de închiriere nu oferă condiții bune celor care închiriază sau aceste contracte pot să nu existe și atunci chiriașul are riscuri în relația cu proprietarul. Pentru că „nicăieri nu e mai bine decât acasă", de-a lungul timpului oamenii au avut nevoie, sau au fost condiționați social să dețină o casă.
- achiziția de locuințe a fost facilitată în secolul al XX-lea. Construcția și achiziția de locuințe au fost unele dintre motoarele de creștere economică post Al Doilea Război Mondial, cererea pentru locuințe a fost încurajată prin politici guvernamentale, urbanizare rapidă, industrializare accelerată, spor natural pozitiv. Cei mai mulți și-au permis achiziția unei singure locuințe, iar achiziția unei a doua, a treia etc. locuințe în vederea dării spre închiriere nu au fost la îndemâna românilor din punct de vedere financiar. Când am văzut o creștere economică mai temperată și un spor natural negativ în multe țări, sectorul imobiliar a continuat să fie susținut prin politici și programe guvernamentale (de tipul Prima Casă, de exemplu), dar și prin creșterea nivelului de trai și nevoia oamenilor de a-și spori confortul locuind în locuințe mai mari, mai bine poziționate, în proiecte noi.
Locuința fiecăruia dintre noi poartă însemne ale statutului în societate, a capacității de a ne „realiza". Este foarte multă emoție asociată cu „casa noastră", cu efortul nostru de a cumpăra o casă. Doar dacă ne gândim la câte expresii/proverbe avem în legătură cu deținerea unei case ne putem da seama cât de importantă este o casă pentru statutul social și demonstrarea bunăstării.
- conservarea valorii banilor este un alt factor care contribuie la achiziția de locuințe în defavoarea închirierii. Mulți dintre oameni consideră că banii plătiți sub forma de chirie pentru dreptul de a utiliza o locuință sunt bani pe care îi pierd și care ar putea merge înspre rambursarea unui credit bancar care după mulți ani le va asigura dreptul de proprietate asupra unei locuințe. Utilitatea banilor este evaluată diferit atunci când ei merg înspre plata unei chirii față de plata unei rate pentru un credit ipotecar. - moștenirea joacă de asemenea un rol. Românii și-au transmis averea din generație în generație prin intermediul activelor specifice sectorului imobiliar și mai puțin prin intermediul activelor financiare sau a afacerilor de familie. Inițial această transmitere de avere se concentra pe terenuri agricole, acum vorbim despre locuințe. Nevoia oamenilor de a lăsa ceva în urma lor și generației următoare a creat premise pentru o preferință pentru achiziții de active din sectorul imobiliar. Desigur această realitate se schimbă acum odată cu creșterea speranței de viață care are efecte profunde în societate. Transferul între generații va avea loc la vârste din ce în ce mai înaintate, pentru că trăim mai mult. Într-un fel acest transfer întârziat al averii „sărăcește" generațiile mai tinere care trebuie să își asigure singure active imobiliare, neputând aștepta moștenirea de la părinți.
- locuința fiecăruia dintre noi poartă însemne ale statutului în societate, a capacității de a ne „realiza". Este foarte multă emoție asociată cu „casa noastră", cu efortul nostru de a cumpăra o casă. Doar dacă ne gândim la câte expresii/proverbe avem în legătură cu deținerea unei case ne putem da seama cât de importantă este o casă pentru statutul social și demonstrarea bunăstării.
Care este momentul oportun pentru achiziția unei locuințe?
Momentul oportun pentru achiziția unei locuințe este atunci când ne-o putem permite, astfel încât să nu ne periclităm situația financiară. Unii dintre noi ne-o putem permite când suntem de 20+ ani, alții la 30+ ani, alții mult mai târziu. Important când decidem să cumpărăm o locuință este să fim realiști privind capacitatea noastră financiară de a susține achiziția, fie că este vorba despre o achiziție finanțată cu fonduri proprii sau una cu levier (cu finanțare prin credit ipotecar). Achiziția unei locuințe ar putea fi cea mai mare alocare de resurse financiare din viața noastră, așa că trebuie cântărită atent. Este foarte important să nu fim exagerat de optimiști în ceea ce privește modul cum vor evolua veniturile noastre și din contră să „stresăm" aceste venituri în funcție de diferite scenarii (reducerea veniturilor, creșterea ratelor la credit, situații neprevizibile care ne pot reduce capacitatea financiară).
Dacă o persoană are economii de 10.000 euro, sfatul meu este să nu îi aloce pe toți în niciun proiect, achiziția unui apartament, investiții pe piața de capital sau altceva
O persoană care are economii de 10.000 de euro ce este mai recomandat să facă? Să îi dea că avans la cumpărarea unei locuințe, sau mai bine îi investește în piața de capital, titluri de stat etc.
Dacă o persoană are economii de 10.000 euro, sfatul meu este să nu îi aloce pe toți în niciun proiect, achiziția unui apartament, investiții pe piața de capital sau altceva. Este important în orice moment să avem o rezervă de lichidități (depozite bancare, conturi de economii, unități de fond la fonduri monetare) așa că în funcție de cheltuielile lunare minimum 3 luni, preferabil 6 luni de cheltuieli lunare ar trebui să rămână în economii. Doar banii peste aceste economii pot fi alocați ulterior pentru alte investiții și cheltuieli. Dacă punem lucrurile într-o astfel de perspectivă ne putem da seama că 10.000 euro, din care ne rămân probabil jumătate sau mai puțin după ce scădem rezerva de lichidități pe care este recomandat să o menținem, sunt fie insuficienți pentru a ne gândi la achiziția unei locuințe, fie locuința pe care o achiziționăm trebuie să fie aleasă în funcție de cât ne rămâne după rezervă, deci trebuie să achiziționăm o locuință poate mai mică sau într-o altă locație. În același timp, nu avem această limitare atunci când vorbim despre investiția sumei disponibile după rezerva de lichiditate într-un portofoliu investițional care să conțină acțiuni și obligațiuni. În acest caz, putem investi cu sume mai mici și putem obține diversificare, dar și o lichiditate mai crescută (vindem mai ușor o acțiune/obligațiune prin intermediul mecanismului bursei sau răscumpărăm mai ușor o unitate de fond, decât să vindem un apartament în care locuim). Decizia de investiții mari trebuie considerată în contextul mai amplu al sumei disponibile pentru investiții, dar și al sumei care trebuie să ne rămână în permanență că rezervă. Fără o astfel de evaluare devenim foarte vulnerabili financiar.
Un proprietar al unei locuințe decide să cumpere încă una, cu credit, pe care să o închirieze, convins că „rata la bancă se plătește din chirie”. Cum vi se pare acest raționament? În ce condiții merită să faci un credit pentru o a doua casă, pe care să o închiriezi? „Cumpăr 2 garsoniere confort 2 în zone foarte bune din București și le închiriez”. Care sunt punctele tari și punctele slabe ale unui astfel de plan?
Sectorul imobiliar are numeroase avantaje - conservă valoarea banilor, pentru că istoric prețurile pentru activele imobiliare au fost mai bine corelate cu inflația, poate genera venituri active sub formă de chirii, pe termen lung investiția imobiliară a fost o decizie investițională de succes. În același timp, sectorul imobiliar este și un sector foarte ciclic și puternic afectat de ceea ce se întâmplă la nivel de ciclu economic. În aceste condiții, nu este un adevăr universal că „rata la banca se plătește din chirie" pentru că există întotdeauna o elasticitate mai redusă a schimbării nivelului chiriei față de schimbarea nivelului ratei de dobândă pentru credit. Contractele de închiriere sunt anuale sau multianuale, în timp ce ratele bancare se pot modifica lunar sau trimestrial. Când decidem să facem o investiție într-un apartament/casă cu obiectivul de a obține venituri din chirie, trebuie să ne asumăm și posibilitatea de a plăti rate la bancă peste chiria încasată și acest fenomen poate să dureze luni de zile sau chiar ani. Trebuie să facem diferența între investiția în sectorul imobiliar pentru a obține venituri active și speculația în sectorul imobiliar, pe termen lung piața tinde să elimine aceste „prânzuri gratuite" date de ecartul între rata la bancă și chiria încasată.
Ce tendințe s-au manifestat anul trecut pe piața imobiliară? La ce să ne așteptăm în 2023?
În 2022 am avut o ușoară reducere a numărului tranzacțiilor imobiliare la nivel national. Probabil reducerea față de 2021 va rămâne sub 5% (nu avem încă date finale), dar poate fi un semnal privind încetinirea activității din acest sector în 2023. Sunt diferențe majore între diferite regiuni ale țării, așa cum ne putem aștepta orașele unde avem un PIB per capita mai ridicat (București, Cluj, Iași, Timișoara etc) sunt și orașele unde activitatea de intermediere imobiliară este mai intensă și unde se concentrează riscul unei încetinirii în creditare și o reducere a cererii pentru locuințe. Cea mai mare parte a tranzacțiilor imobiliare este susținută fără credit ipotecar, doar aproximativ 40% dintre tranzacțiile imobiliare implică finanțare bancară, ceea ce arată că evoluția ratelor de dobândă nu afectează toți proprietarii.
Cererea scade mai rapid decât oferta în contextul existenței unui stoc de locuințe noi și multe șantiere deschise. Pentru 2023 aceste tendințe ar putea duce la o corecție a prețurilor, chiar dacă în 2022 prețurile au continuat să crească față de 2021, dar nu mai mult de 10%. Pe un orizont de timp de 3-5 ani, pe măsură ce oferta se reduce pe fondul autorizațiilor în scădere, piață imobiliar se va echilibra, bineînțeles va conta și unde suntem din punct de vedere al ciclului economic.
Dacă ne uităm la oferta din piața imobiliară, autorizații de construire eliberate pentru clădiri în luna noiembrie 2022 au fost cu 18,5% mai puține faţă de luna noiembrie 2021, deși volumul lucrărilor de construcţîi în noiembrie 2022 a crescut faţă de luna noiembrie 2021 cu aproximativ 20% . Așadar, avem multe șantiere deschise plecând de la autorizații existente, dar ne așteptăm la o reducere a construcțiilor în 2023 și mai departe pentru că autorizațiile pentru clădiri noi sunt în scădere. Tendințele dinspre cerere (cerere mai mică pe fondul ratelor de dobândă pentru credite mai mari, dar și a unor incertitudinii mai mari privind creșterea economică și stabilitatea locurilor de muncă și a afacerilor) și cele dinspre oferta (autorizații mai puține pentru construcții noi) par să ducă înspre o reducere a numărului tranzacțiilor imobiliare, dar cele două nu sunt aliniate ca orizont de timp după părerea mea. Cererea scade mai rapid decât oferta în contextul existenței unui stoc de locuințe noi și multe șantiere deschise. Pentru 2023 aceste tendințe ar putea duce la o corecție a prețurilor, chiar dacă în 2022 prețurile au continuat să crească față de 2021, dar nu mai mult de 10%. Pe un orizont de timp de 3-5 ani, pe măsură ce oferta se reduce pe fondul autorizațiilor în scădere, piața imobiliara se va echilibra, bineînțeles va conta și unde suntem din punct de vedere al ciclului economic.
Un apartament care costă 60.000 euro, achiziționat prin credit ipotecar - care sunt acum costurile - DAE, avansul necesar, rata lunară, suma de rambursat în 30 de ani? În 30 de ani, dacă avansul ar fi fost investit, cu un anumit randament, cât ar fi câștigat persoana respectivă?
În primul rând, este rezonabil să asumăm că acest credit ar fi accesat în lei, dată fiind limitarea gradului de îndatorare (40% pentru creditele în lei și 20% pentru cele în valută) și preferințele actuale ale românilor pentru finanțarea în lei.
Așadar, un imobil care costă 60.000 euro ar avea un preț echivalent de aproximativ 300.000 lei. Majoritatea băncilor consideră un avans minim de 25% (75.000 lei), ceea ce ne duce la o valoare a creditului de maximum 225.000 lei. În acest moment, există în portofoliul băncilor comerciale atât credite cu rata inițială fixă (pentru 3, 5 sau 7 ani), urmată de rata de dobândă variabilă până la maturitatea creditului, cât și cu rata de dobândă variabilă încă de la inițierea creditului. Un astfel de credit accesat pentru o perioadă de 30 ani ar purta un DAE de aproximativ 8.5% - 9.00%, în funcție de opțiunea pentru virarea veniturilor în contul băncii creditoare, încheierea unei polițe de asigurare de viață, optarea pentru dobândă fixă/variabilă și chiar în funcție de existența unui certificat energetic pentru locuința achiziționată. La nivelul acestui DAE, valoarea rambursată totală a creditului (creditul inițial plus dobânzile) trece de 600.000 lei, deci rambursăm de 2.7x suma împrumutată.
Dacă alegem să utilizăm suma destinată avansului pentru alte investiții, cei 75.000 lei ar ajunge să acumuleze peste 180.000 lei în 30 ani la un randament real mediu anual conservator de 3%. De cele mai multe ori, aceste opțiuni - cea pentru investiții financiare față de cea de a face o achiziție imobiliară- nu sunt într-o competiție „reală", pentru că oamenii au o urgență în a locui undeva, dar nu au aceeași urgență în a avea active financiare. Așadar decizia de a cumpăra o locuință ține mai mult de cât de scumpă este acea locuință și ce ne permite să economisim/investim în paralel. Ori de câte ori suntem în fața unei astfel de decizii de achiziție a unei locuințe este important să ne împrumutăm astfel încât să putem susține ratele lunare și în condiții de stres financiar și să încercăm să reducem cât se poate de mult perioada creditului. O perioadă mai scurtă a creditului va reduce simțitor multiplul sumei rambursate.
Urmăriți Republica pe Google News
Urmăriți Republica pe Threads
Urmăriți Republica pe canalul de WhatsApp
Alătură-te comunității noastre. Scrie bine și argumentat și poți fi unul dintre editorialiștii platformei noastre.