Sari la continut

Un singur om poate să schimbe cu mintea lui o țară

De trei ani, peste 300 de contributori își scriu ideile pe această platformă, construiesc împreună cu noi o comunitate, un spațiu al celor care știu că România poate să arate altfel. Te invităm să scrii și tu!

Piața imobiliară este supraevaluată cu cel puțin 25%-30%, iar prețurile încep să scadă. Recomandarea mea? Stați în chirie încă 2-3 ani

Casa noua - Getty

(Foto: Guliver/Getty Images)

Datele recente privind tranzacțiile imobiliare efective realizate în piață (vânzare-cumpărare) arată că prețurile locuințelor încep deja să scadă. Exact cum am anticipat deja de peste 6 luni, piața imobiliară este supraevaluată cu cel puțin 25%-30%, iar prețurile încep să scadă pentru a reveni la valoarea fundamentală. Valoarea investițională justă pentru apartamentele vechi (construite înainte de anul 2000) este de 1000 euro / mp util (față de prețul 1.350 euro / mp util astăzi), în timp ce pentru rezidențiale este de 1.500 euro / mp util (față de prețul de 2.000 euro / mp util astăzi). Investiția în imobiliare ar trebui să genereze recuperarea banilor - prin închirierea spațiului - în maximum 15 ani. Având în vedere prețul de astăzi, investiția se recuperează în 20-25 de ani, în funcție de proprietate.

Cum calculezi valoarea unui apartament în maximum un minut? 

Exemplu: Prețul mediu din piață pentru un apartament rezidențial în zona bună a Capitalei, 2 camere cu suprafața de 60 mp utili, este de 110.000 euro (TVA inclus), aproximativ 1.850 euro / mp. Valoarea este de maximum 1.500 euro / mp util, se calculează astfel:

600 (Chiria / lună este de aproximativ 10 euro / mp la o proprietate bună)

x 12 (numărul de luni dintr-un an)

x 15 (timpul recomandat de recuperare a unei investiții în imobiliare, deoarece generează un randament de 6% / an)

x 0,9 (scazi 10% pentru lipsă de continuitate în închiriere)

x 0,9 (scazi 10% pentru reparațiile imobilului în 15 ani)

– Taxe pe venitul din chirie

Rezultă o valoare de 1.250 euro / mp util. Mai adaugi o primă de 20% pentru confort (accesul la o zonă bună, business, educație, parcuri, metrou etc.), iar valoarea maximă finală este de 1.500 euro / mp util.

De ce au crescut prețurile în ultimii 3-5 ani?

- Cererea de credite pentru imobiliare a crescut semnificativ între 2012-2017. Astfel, soldul creditelor acordate populației de către sectorul bancar pentru achiziționarea unei locuințe crescut de la 37 miliarde de lei, la final de 2012 la 66 miliarde lei, la final de 2017. Aproape dublu!

- Salariul mediu nominal brut a crescut de la 2.343 lei (anul 2012) la 3.310 lei (anul 2017), deci +42%, în condițiile în care inflația cumulată în intervalul respectiv a fost de 7,6% (deci creșterea puterii de cumpărare a fost de 35%). Dobânzile au fost foarte scăzute în perioada 2014-2017 (ROBOR 3 luni fluctuând între 1%-2%), încurajând contractarea de credite în lei.

- Programul Prima-Casă a continuat nejustificat, rolul fiind foarte departe de cel declarat inițial, și anume relansarea pieței imobiliare prin orientare socială. Eu cred că au fost anumite interese prin păstrarea acestui program - creșterea prețurilor la imobiliare, pentru ca unii să facă profituri în creștere -, în condițiile în care programul „Prima Casă” a reprezentat aproape 80% din totalul creditelor acordate între timp.

De ce o să scadă prețurile la imobiliare cel puțin cu 25%-30% în următorii 2-3 ani?

- Este foarte probabil ca programul Prima Casă să fie oprit începând cu anul următor, sau sumele acordate o să fie reduse semnificativ, iar BNR să plafoneze gradul de îndatorare. Populația este deja îndatorată pe termen lung - 20-30 de ani - , în condițiile în care soldul creditelor imobiliare a ajuns deja la 71 miliarde de lei în august 2018 (+13% față de anul trecut), reprezentând 55% din totalul creditelor acordate populației (față de 33% în anul 2012, sau 20% în anul 2008;

- Atât ROBOR la 3 luni cât și inflația vor mai rămâne la un nivel destul de ridicat, cel puțin peste 3% pe un orizont previzibil de 2-3 ani din cauza consumului exacerbat;

- Salariile nu mai pot crește în acest ritm. Pur și simplu companiile sunt deja sufocate și nu mai pot suporta presiunea creșterii costurilor salariale. Singurul salariu care va continua să crească va fi cel minim (abordare populistă) și cele din vecinătatea acestuia (resetarea grilei de salarii pe segmentul de jos); 

- Schimbări demografice: emigrarea (anul 2017 fiind maximul din istoria României și al doilea după Siria) și natalitatea scăzută plafonează cererea pentru imobiliare. De asemenea, noile generații care intră în câmpul muncii preferă mai mult mobilitatea decât stabilitatea. Încet, dar sigur, se schimbă mentalitatea proprietății și lumea se orientează către chirie, așa cum se întâmplă în țările dezvoltate;

- Oferta continuă să crească, fiind alimentată de un efect de turmă decalat cu realitatea momentului. În ciuda victimizării publice - dezvoltatorii se plâng de creșterea costurilor cu munca și cu materia primă -, costul / mp util de construcție a unui rezidențial într-o zonă bună a marilor orașe NU depășește 1.000 euro / mp, în timp ce prețul din piață este de 2.000 euro / mp (includ TVA în ambele, deoarece firma de construcții nu rămâne cu TVA-ul care este al statului, dar acesta este plătit de către clientul final persoană fizică).

Recomandarea mea? Stați în chirie încă 2-3 ani. O să plătiți mult mai puțin comparativ cu contractarea unui credit acum, la care o să plătiți dobândă enormă pentru 20-30 de ani. Folosind exemplul de mai sus, (preț = 110.000 euro, valoare = 90.000 euro), dacă cumperi astăzi plătești 20.000 euro pentru nimic, ceea ce înseamnă aproximativ 40.000 euro plătiți în 20-30 de ani printr-un credit imobiliar. Dacă stai în chirie 2 ani (costul estimat de 10.000 euro), economisești cel puțin 30.000 euro. Dacă ai banii deja (nu cumperi printr-un credit), poți investi în fonduri de investiții cu un randament mediu ponderat de cel puțin 5% (randament prin care plătești chiria lunară, deci stai în chirie gratis)

Indiferent dacă cumperi un apartament pentru investiție sau pentru locuință, trebuie să fii conștient de VALOAREA apartamentului, comparativ cu PREȚUL (actual) din piață! O achiziție care implică un credit pe 20-30 de ani, trebuie gândită rațional și pe termen lung.

Iancu Guda este președinte al Asociației Analiștilor Financiar-Bancari din România.

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere
  • Domnul analist uita ca in pretul unui apartament se mai ia in calcul zona (central/semicentral/periferie/camp), infrastructura (magazine, scoli, mijloace de transport) care aduc un plus de confort, dincolo de calculele aritmetice privind costul pe mp. Ca atare regula de 1000 euro/mp util/apt vechi si 1.500 euro/mp util /rezidențiale (inteleg ca se refera la cele noi, dupa 2000) nu stiu cat de valabila e.
    Poate doar daca suntem platiti de "neshte investitori" care vor sa vanda in camp niste blocuri cat se poate de repede, dat fiind probabilitatea reducerii creditarii.

    Cat despre scaderea preturilor in cazul unei crize, probabil va fi o corectie, insa va fi semnificativa nu in 2-3 ani, ci in 5-6 (vezi criza din 2008 care a dus apt la valoarea de vanzare cea mai mica in 2014), timp in care proprietarii (cu exceptia celor fortati sa vanda) vor inchiria. Tinand cont de faptul ca accesul la credite se va reduce pentru marea masa a populatiei, e foarte posibil ca cererea pe chirii sa fie mare, iar pretul sa creasca.
    • Like 0
  • check icon
    Bla-bla, bla-bla.
    M-am întrebat și eu de multe ori: cum se poate ca, într-o țară cu populație în scădere (în FIECARE an, populația Ro scade cu 80k-100k locuitori - adică întreaga populație a unui orășel mediu, gen Roman!) și în care, cel puțin după anul 2000, se construiesc spații de locuit într-un ritm care l-ar face invidios pînă și pe Ceaușescu (căci, pe lîngă blocuri, de 3x-5x se construiesc case!) șă crescă prețul locuințelor...
    Întrebarea mea e, cine naiba stă în ele? Căci, dacă azi sunt toate (sau în mare majoritate) locuite, se pune întrebarea ”cum au locuit toți acești oameni înainte de '89?”. Căci, totuși, nici înainte de '89 nu coabitam chiar ca ”somalezii” (orice caz contrar era o mega-raritate).
    Și nici n-am auzit de cazuri în care niște blocuri vechi au fost demolate pt că erau prea vechi.
    Deci, pentru cine se vînd (că altfel nu s-ar construi) spațiile noi create??
    Răspunsul meu la aceste întrebări are vreo 5 componente:
    1. Creșterea nivelului de trai a făcut posibil unora (nu multora!) să-și crească standardul de viață: o casă în care locuiești curent + o casă ”de vacanță” unde te duci să te relaxezi (sau unde poți să-ți faci propria bio-agricultură etc).
    2. Construcția unei case/pensiuni pentru turiști (dacă e cazul) sau (dacă nu e cazul), viceversa, mutîndu-te tu în ea și oferind spațiul vechi spre închiriere.
    3. mirajul creditelor, În principiu, un credit pe 30 de ani pt achiziția unui apartament conduce spre o rată lunară oarecum egală cu cuantumul chiriei care se poate pretinde (aplicabil mai ales în orașele universitare, unde cererea de chirie e mare). Omul se gîndește că apartamentul ”se plătește singur” și nicidecum la ce valoare va mai avea după 30 de ani.
    4.”micii” investitori care văd că prețurile în piață cresc și deci e o idee bună să cumere ca să vîndă în profit mai tîrziu. Marii investitori (dezvoltatori) doar le satisfac acestă cerere (ei nu riscă major).
    5. (pt diaspora) construcția unei case ce ar trebui să o înlocuiască pe cea natală în ideea unei posibile repatrieri (cu riscul major de a deveni și ea nelocuită după moartea părinților)
    • Like 0
  • Maica precista! Mai mult nu imi iese, de un comentariu al acestui comentariu.
    • Like 0
  • Ionel check icon
    Pe fond, in ceea ce priveste analiza, dvs aveti, oarecum, dreptate. Stiti ce nu inteleg eu ? dvs spuneti "Dacă stai în chirie 2 ani (costul estimat de 10.000 euro), economisești cel puțin 30.000 euro." !!! Cum sa economisesti in 2 ani 30.000 de euro !!?? Daca in 2 ani platesc 10 000 de euro, insemna ca in 30 de ani platesc 150 000 de euro chirie si nu am nici casa !!!! Altfel,platesc 110 000 plus 40 000 de euro dobanzi si la sfarsit am o casa pe care sigur iau cel putin cat am platit. Gresesc eu undeva ?
    • Like 0
    • @ Ionel
      Vasile check icon
      La un credit de 110000 de euro, în 30 de ani plătești aproximativ 90000 de euro dobânzi. Va valora casa 200000 de euro atunci? Poate da, poate nu.
      • Like 0
    • @ Ionel
      Calculul autorului e acesta: in circa 2-3 ani pretul la apartamente va scadea cu cca 20000 de euro. Acesti 20000 de euro vor fi platiti inclusiv cu dobanzi in cei 20-30 de ani ai contractului de credit la o valoare dubla decat cea imprumutata initial, adica cca 40000 de euro. Daca astepti cei 2-3 ani pana ajunge valoarea apartamentelor la cea estimata de autor (cu 20000 euro mai putin decat acum) platesti 10000 de euro chirie in acesti 2-3 ani. Asadar asteptand 2-3 ani economisesti intr-un viitor de 20-30 de ani o suma de 40000 de euro din care trebuie sa scazi cheltuiala pe care o faci asteptand (chiria, cu alte cuvinte), care e de 10000 de euro. De aici economia de 30000 despre care vorbeste autorul. Cat de corect e ce spune nu stiu, dar aceasta e logica din spatele celor 30000 economisiti.
      • Like 1
    • @ Adrian Gabriel
      Mi-am dat singur "like", din greseala. Nu stiu cum pot anula asta si mi se pare atat de ridicol incat il rog pe admin sa o faca, daca se poate.
      • Like 0
    • @ Ionel
      check icon
      Sigur, aveți dreptate. Însă, dacă ceva merge prost, jurați de pe acum că n-o să faceți precum idioții care au luat credite în franci elvețieni! Vă rog să ne credeți, noi, restul, n-avem nici o vină! Înțelegeți, sper, că nu e corect ca alții să plătescă, într-un fel sau altul, creditul dvs care, pușchea pe limba mea, s-ar putea să nu fie tocmai de succes....
      • Like 0
  • Alien check icon
    Recuperarea investitiei in 15 ani suna super tentant. Vreau si eu!
    Prin EU mai de V chiar si 20 ani e bine, si exista riscul ca in cei 20 ani sa mai umble statul pe la taxe incat calculul de anul asta sa nu mai bata cu cel de dupa alegeri....
    • Like 0
    • @ Alien
      check icon
      EU mai de V? Niște incapabili, dom'le! La noi, d'al d-astea se schimbă măcar la două luni!!
      • Like 0
  • In lipsa unei imigratii relativ masive, piata imobiliara nu are nu stiu ce viitor in Romania. Lucrul acesta se observa cu precadere in mai toate localitatile, exceptand cele situate in jurul a maximum 12-13 poli (Bucuresti, Cluj, Timisoara, Iasi, Arad, Constanta, Oradea, Sibiu, Brasov, Ploiesti, Craiova, Pitesti), Sa nu uitam ca in perioada aceasta au intrat si urmeaza sa intre in campul muncii generatiile nascute dupa 1990, iar ei vor fi/sunt principalii potentiali clienti - generatii mult mai mici decat cele nascute in anii 80. De asemenea, sa nu uitam ca exista un numar mare de copii singuri pe nu stiu cate generatii (singur la parinti, dar si la bunici), care in curand o sa isi preia mostenirile imobiliare (eu cunosc vreo 4-5 cazuri in care ambele perechi de bunci au avut casa/apartament, parintii au apartament, matusa/unchiul au apartament si nu au copii, iar copilul adolescent e singurul nepot la bunici). Asa ca, exceptand un val de imigranti in Romania, nu vad unde va fi cererea pentru imobiliare.
    • Like 2
    • @ Alexandru Amaricai
      Alien check icon
      Probabil ar mai putea creste putin in orase datorita mutarii populatiei de la sat la oras, insa limitat si oricum nu la nesfarsit. Acum ar fi momentul sa fac un comentariu nepotrivit despre Bucuresti insa ma abtin :)
      • Like 1
    • @ Alien
      Migratia de la sat la oras e de fapt migratia de la sate si orase mici spre cele 12-13 orase mari (si localitatile din jur), si ea se intampla acuma, ca de aceea e cerere in respectivele orase mari. Dar nici ea nu va dura prea mult (adica va fi la o scara mult redusa), ca nu mai e cine sa se plece de la sat/oras mic. De ex. un prieten din Tg-Jiu a carei mama e profesoara, imi spunea ca pe vremea lui erau 7 clase la respectiva scoala (scoala buna), iar acuma abia reusesc sa faca 2. La sate, situatia e dramatica, "normalul" la scoli fiind clasele cu 4-5 copii.
      • Like 1
  • Vasile check icon
    Valoarea oricărui bun sau serviciu este exact cât primești pe el. Câtă vreme sunt cumpărători la prețul de 2000 euro/mp, atunci aceasta este valoarea unui mp util, indiferent de costul de construcție. Și de unde regula că trebuie să-ți scoți investiția în 15 ani dacă închiriezi? De ce nu în 5 sau în 25?
    • Like 1
    • @ Vasile
      check icon
      Scăpați din vedere un lucru simplu:
      Pe fondul cererii (pe care eu n-o înțeleg, dar nu asta contează) prețurile cresc. Pentru că prețurile cresc, o grămadă de gigei au idea că e bine să cumpere ca să vîndă mai tîrziu (mai ales că această metodă a funcționat ATÎT de bine în trecut!). Faptul că ei vor să cumpere generează (sau măcar întreține) creșterea de prețuri. Pînă cînd? Ei bine, mii de matematicieni s-au dat peste cap să răspundă la asta. Dar acest domeniu e ca fizica cuantică: orice este posibil, doar probabilitățile sunt diferite!
      • Like 0


Îți recomandăm

Banca Transilvania-logo

Finanțăm spitale, fabrici, şcoli, universități de stat şi private, baraje şi hidrocentale, autostrăzi şi cabinete veterinare, dar şi sute de mii de oameni. Susținem tot atâtea planuri şi vise ale românilor. Suntem cel mai mare finanțator instituțional al Statului prin impozite şi titluri de stat, precum şi al mediului de business românesc. Facem asta cu capitalul şi datorită competențelor acumulate în cei 25 de ani, aici, în țara noastră.

Citește mai mult

Café Istanbul

Boabe de cafea Arabica Mocha din Yemen se adaugă boabelor din India și Indonezia și te poartă cu simțurile într-un bazar oriental din alte vremuri. Amestecul exotic, intens, cu ale sale note condimentate, ce amintesc de piperul negru, te invită într-o călătorie prin istorie al cărui punct terminus este veacul în care Istanbulul, numit pe atunci Constantinopole, era cel mai bogat și mai populat oraș din lume și forfotea de viață și de tentații.

Citește mai mult