Sari la continut

Încearcă noul modul de căutare din Republica

Folosește noul modul inteligent de căutare din Republica. Primești rezultate în timp ce tastezi și descoperi ceea ce te interesează filtrat pe trei categorii: texte publicate, contributori și subiecte. Încearcă-l și spune-ne cum funcționează, părerea ta ne ajută.

2008, 2016, se repetă istoria pe piața imobiliară. Încă o generație de corporatiști păcălită

Dacă regizorii filmului „Ziua cârtiței” ar dori să facă și partea a doua, România ar putea înlocui cu succes micul orășel din America.

Pentru cei care nu au văzut filmul, personajul principal trăia în fiecare zi aceleași evenimente, fără să poată schimba nimic.

În 2016, avem un ciudat sentiment de deja vu. Scenariul este aproape identic cu cel din anul 2008.

Se repetă toate greșelile din 2008, dar sperăm că rezultatele vor fi mai bune.

În economie se folosește expresia „garbage in, garbage out ”, cu alte cuvinte dacă luăm decizii stupide nu putem să avem rezultate geniale.

Ca și în 2008, în 2016 România are printre cele mai mari creșteri economice din Europa. Ca și în 2008, această creștere este susținută de un consum emoțional, chiar isteric, determinat de o relaxare fiscală și de creșterea salariilor din mediul bugetar.

Lecția pe care trebuia să o învățăm din anul 2008 este că o creștere emoțională a consumului se poate opri brusc, ducând la o prăbușire la fel de spectaculoasă a economiei.

Ca și în 2008, în 2016 avem an electoral. Policienii au crescut salariile bugetarilor, au scăzut cota de TVA, ducând țara într-o zonă de deficit periculoasă.

În 2010, după doar doi ani de la deciziile politice din 2008, s-au tăiat salariile cu 20% și s-a crescut cota de TVA, pentru că eram pe buza prăpastiei.

Ca și în 2008, în 2016 avem o isterie pe piața imobiliară, declanșată de un cumul de factori: legea darii în plată, posibilă stopare a programului Prima casă, creșterea avansului solicitat de bănci pentru creditele ipotecare.

Știm cu toții ce s-a întâmplat cu piața imobiliară în România. După opt ani de la prăbușirea pieței imobiliare, prețurile sunt la 50% față de cele din 2008. Am avut cea mai mare scădere a prețurilor din Europa. Până și în Grecia scăderea a fost de doar 40%.

Dacă în economie ar fi o singură lege care este 100% adevărată, aceasta este legea cererii și ofertei. 

Orice influență pe piața imobiliară din partea statului sau a oricărui participant (bănci, dezvoltatori imobiliari etc), va crea o bulă imobiliară. Prețurile vor crește, dar se vor prăbuși în momentul când acei stimuli vor dispărea.

Programul Prima casă ne este prezentat ca o lege bună, care a ajutat tinerii din România.

Singurii beneficiari ai acestei legi sunt: băncile, dezvoltatorii imobiliari și firmele de construcții. În niciun caz tinerii care au cumpărat case prin acest program.

Programul Prima casă a fost lansat în mai 2009, cu scopul principal de a stopa scăderea prețurilor la case.

Ce s-ar fi întâmplat dacă nu exista programul Prima casă?

Prețurile caselor ar fi scăzut și mai mult. În perioada iulie 2008 – mai 2009, prețurile caselor au scăzut cu 40%.

Până unde ar fi scăzut? Până la un preț real, determinat de cerere și ofertă. În mai 2016, prețul mediu de vânzare a unui metru pătrat într-un bloc comunist din București, este în jur de 1.000 euro. Prețul mediu de construire a unei locuințe noi este de 500 euro/mp.

Cine ar fi pierdut? Pe lângă clienții care au luat case în perioada de boom, cel mai impactat ar fi fost sectorul bancar.

Cine ar fi câștigat? Scăderea finanțării pentru achizițiile de apartamente ar fi dus la creșterea cererii pentru locuințele de închiriat. Dezvoltatorii imobiliari s-ar fi orientat pentru construirea de ansambluri rezidențiale cu locuințe de închiriat. Aceștia ar fi avut tot interesul să construiască blocuri de calitate și să dezvolte infrastructura, astfel încât să atragă chiriași pe o perioadă mai lungă de timp. Tinerii s-ar fi orientat pentru închirierea de locuințe de calitate (eventual cu opțiunea de cumpărare).

Ce ar fi trebuit să învețe tinerii care au 20 și ceva de ani de la cei care aveau aceeași vârstă în 2008?

Fac parte din generația celor care în anul 2008 aveau între 20 și 30 de ani. Este prima generație din România care și-a cumpărat case cu credite bancare.

În 2008, România părea un El Dorado. Aveam cea mai mare creștere economică din Europa, salariile creșteau anual. Băncile se băteau să ofere credite ipotecare.

Nu conta că nu aveai bani de avans, băncile aveau soluția. Creditul de nevoi personale.

Nu te încadrai cu salariul? Băncile aveau soluția și pentru această problemă. Francii elvețieni.

Adevărul este că generația mea nu a avut habar ce înseamnă să plătești pentru un credit imobiliar. Părinții nu avuseseră niciodată vreun credit bancar pe termen lung, iar băncile nu au avut niciun interes să ne spună că nu este normal să-ți cumperi casă după doi ani de la terminarea facultății.

Prăbușirea pieței imobiliare din anul 2008 a însemnat o lecție dură.

Am înțeles că este anormal să-ți cumperi casă la 20 și ceva de ani, pentru simplul motiv că la această vârstă nu știi ce înseamnă să economisești.

Am înțeles de ce britanicii își cumpără prima casă, în medie, la 37 ani.

Am înțeles de ce băncile din țările occidentale solicită avans de 40% pentru creditele ipotecare.

Aceste țări au un istoric de creditare ipotecară de peste 100 de ani. În acest timp și-au calibrat ofertele de creditare, astfel încât să existe o protecție reciprocă, între client și creditor.

În plus, tinerii din aceste țări au văzut cum părinții lor au plătit lunar rata la bancă, timp de 30 de ani.

Generația din 2008 a plătit un preț scump pentru anomaliile din acea perioadă.

Generația din 2008 a înțeles că o casă cumpărată pe credit nu este un activ, ci este un pasiv (datorie). Datorie care poate să te urmărească mulți ani.

De ce tinerii din 2016 repetă aceleași greșeli ca generația din 2008

Nicio explicație economică nu-i va convinge pe tinerii de astăzi să nu se grăbească cu decizia achiziției unei case.

Suntem o țară în care timp de 70 de ani singurele active pe care le puteai deține erau casă și mașină.

Nu poți să-i explici unui tânăr că este o anomalie să-ți cumperi o casă cu un avans de 2.000 de euro. Nu contează că nu poți să-ți cumperi o mașină, cu acești bani.

Nu poți să-i explici că va plăti pentru casă 30 de ani, aproape întreaga viață activă, și că trebuie întâi să se obișnuiască să economisească.

Nu poți să-l faci să înțeleagă că dobânzile la credite sunt minime în aceste zile, dar acestea vor crește. Nu va înțelege că o creștere cu doar 2 puncte procentuale a dobânzii va duce la creșterea ratei cu 30%.

Din păcate vor afla toate acestea după încă opt ani. Adică în 2024.

Când vor fi iar alegeri parlamentare, salariile bugetarilor vor crește și vom avea iar creștere economică bazată pe consum.

Iar tinerii din 2024 nu vor învăța nimic din greșelile celor care aveau aceeași vârstă în 2016. 

Abonează-te la newsletterul Republica.ro

Primește cele mai bune articole din partea autorilor.

Comentarii. Intră în dezbatere
  • Pretul construirii unei locuinte noi spuneti ca ar fi 500 euro. Si terenul cine il plateste? Cu siguranta in bucuresti nu te incadrezi in acest pret daca iei in calcul si pretul terenului, utilitati, proiecte, avize, dobanda bancara, marketing, etc
    • Like 1
    • @ Ioana Olivia Cian-Tarba
      Aveti mare dreptate. Pretul de 500 de euro pt. mp construit cred ca este un scenariu de film. In Polonia mp in cartiere rezidentiale incepe de la 1500 de euro. De precizat ca polonii au preturi similare ca in Romania daca nu chiar mai jos. Cu siguranta doar in tara noastra putem gasi preturi fara concurenta in domeniul constructiilor. Daca investitorii imobiliari ar respecta normele si calitatea materialelor in constructii am ajunge la un pret de 1300-1500 de euro. Acesta este pretul real al unui metru patrat construit.
      • Like 0
  • Rate egale cu chiria. Putere de cumparare considerabil mai mare decat in 2008. Prespective de crestere a salariilor rezonabile. Dobanzi la minime istorice. Preturi cu 50% mai mici decat in 2008. Inca o data, de ce nu ar trebui sa se cumpere locuinte? Daca nu acum, cand?

    Autorul a uitat in mod inexplicabil motivul pentru care piata imobiliara a picat in 2008. Nu a fost expansiunea alerta a creditarii, nici neaparat preturile mari ale locuintelor. A fost cea mai mare criza financiara, si economica, din ultimii 80 ani! Si cauzele, bineinteles, nu au avut radacinile aici...
    • Like 1
  • check icon
    Nu mă pricep în domeniu, însă dezinvoltura autorului cucerește. // Îi urez succes.
    • Like 1
  • Multe elemente din articol sunt o falsa problema ,de fapt e aruncata vina crizei pe umerii oamenilor obisnuiti ,tipic pentru capitalism.Ce vina are omul obisnuit ca avand el si sotia cate 3000-3500 lei de fiecare salariu in 2008 si-au facut un credit sa-si i-a un apartament pe 20 de ani in loc sa plateasca 300 euro pe luna chirie + utilitati si vorba Iustinei si a lui Petcu Ovidiu intr-un apartament insalubru in care proprietarul nu investeste nimic si asteapta doar sa stoarca banii de chirie pe 3 luni inainte dar nu numai atat, te scoate afara imediat ce nu esti de acord cu marirea chiriei. Angajatii obisnuiti in companiile mici si mijlocii dezvoltate ca urmare a boom-ului economic nu aveau cum sa stie ca 80 % dintre acestea vor disparea de pe piata ca urmare a crizei economice (de fapt e un termen impropriu , era de fapt o criza de capital) si isi vor pierde locurile de munca cu posibilitati infime de recuperare a unor astfel de job-uri.Daca marii analisti nu au vazut semnele crizei , omul obisnuit cu atat mai putin. Apoi sperietoarea dobanzilor in crestere e falsa de fapt dobanzile au scazut din 2008 pana acum ,in 2016 avem la depozite dobanzi negative iar la credite dobanzi foarte mici. Principala problema e lipsa de viziune a statului in reglementarea raportului cerere/oferta pe piata de capital.Preturile au scazut din cauza lipsei de capital la fel si salariile. Statul nostru nu este capabil sa aplice corectii pe piata ,in asa fel incat sa atraga capital strain pe piata si sa stimuleze antreprenorii romani sa acumuleze capital,as zice chiar din contra pentru ca politicienii vor sa sa hotarasca ei impartirea rotii de cascaval chiar daca cea mai mare parte a acestei felii e creata in sectorul privat. Odata cu prabusirea pietei de capital se simte si in sectorul IMM care ar trebuii sa fie mai dinamic o lipsa de viziune manageriala devreme ce singura resursa de crestere a competitivitatii este scaderea salariului. Daca 80 % din salariile oferite sunt minimul pe economie (oricum mizer in raport cu tarile civilizate) ce asteptari sa avem de la dezvoltarea sectorului imobiliar ? Te si intrebi cum naiba asigura crestere economica si competitivitate tarile care ofera salarii de 10 ori mai mari ? (deoarece conform patronilor autohtoni dar si actualului ministru de finante un salariu mare impiedica competitivitatea).De fapt e o criza de capital cum am mai spus si una manageriala in acelasi timp pentru ca si in sectorul privat lipsa de perfomanta gaseste solutii doar in
    scaderea salariilor (aveti idee cati dintre patronii romani folosesc managementul prin obiective ? De fapt sunt incapabili sa gestioneze o afacere si atunci singurul criteriu e scaderea salariilor ca sa stea pe linia de plutire si datorita acestui fapt fluctuatia de personal care este o reala amenintare pentru o organizatie este vazuta ca ceva normal.)In asemenea conditii ce perspective de crestere sa aiba piata imobiliara intr-o atmosfera de saracie si instabilitate cronica a locurilor de munca?
    • Like 1
  • dupa expozigtiune, cand sa enumerati argumentele, m-am oprit din citit la primul:
    "Prețul mediu de vânzare a unui metru pătrat într-un bloc comunist din București, este în jur de 1.000 euro. Prețul mediu de construire a unei locuințe noi este de 500 euro/mp." Asa. Si?! Comparatia mere cu pere e incorecta. Ea este posibila doar intre pretul de VANZARE ATAT pentru imobile comuniste, CAT SI pentru imobile noi. Asadar, flawed thinking. Stop reading. Bye, bye ...
    • Like 0
  • dupa expozigtiune, cand sa enumerati argumentele, m-am oprit din citit la primul:
    "Prețul mediu de vânzare a unui metru pătrat într-un bloc comunist din București, este în jur de 1.000 euro. Prețul mediu de construire a unei locuințe noi este de 500 euro/mp." Asa. Si?! Comparatia mere cu pere e incorecta. Ea este posibila doar intre pretul de VANZARE ATAT pentru imobile comuniste, CAT SI pentru imobile noi. Asadar, flawed thinking. Stop reading. Bye, bye ...
    • Like 1
  • Din ce stiu eu in uk platesti avansul undeva la 10% si nu de mult cred ca au inceput si imprumuturile pe 100 de ani ...
    • Like 3
    • @ Popa Sebi
      ce? sa inteleg ca iti mosteneste nepotul ratele sau ce?
      • Like 0
  • O casa/ apartament este un vis reminescent din epoca de aur, un exercitiu financiar si un stimul pentru cei cu convingeri nationale presarate cu iz familiar. Dar daca scoti ultimile doua ingrediente, cu ce ramai? Cu o datorie si o ancora pe 30 de ani. Personal mai am multe de vazut si de planuit incat sa nu vreau sa fiu legat de un loc.
    • Like 1
  • Eu nu sunt de acord cu acest articol si nici cu comentariul unuia de genul ca in 2 luni înveți o noua meserie si câștigi 1000 de euro. LET s be serious. In al treilea rand nici cu asa zisa lege buna "darea in plata". Darea in plata apăra doar șmecherii care si-au luat casa de 250 de mii de euro si si-au facut credite cu salarii false, încadrați pe la prieteni. Cine doamne ma iartă putea sa si ia credit de 250 de mii de euro chiar si in 2008? Si cine ar da atâta pe o casa? Trebuie sa fii un pic nesănătos sa plătești la casa o rata de 1000 de euro lunar sau pe acolo. 2. Da, eu am luat credit prima casa. Dar mi-am analizat f f bine salariul, m-am întrebat de 5 ori daca raman fara job si ma duc vânzătoare in piața daca imi pot susține rata la casa si am luat o casa cat sa nu fie nici mica nici mare, la un preț rezonabil. Partea buna e ca, conform legii la Prima Casa poti plăti rate in avans, din ceea ce ai primit, nu adaugăm costurile băncii, printr-o simpla cerere, înainte. Deci daca creditul meu este pe 30 de ani * 1000 de lei cu tot cu comisioane, imaginează-ti cu cat l-ai plăti in 15 ani daca plătești in avans lunar 200-300 de lei. Ca primii 15 ani plătești mai mult dobânzi. Oricum as da-o fata de chiriile nesimțite din Bucuresti (prietena mea sta intr-o garsoniera in Militari cu chirie 230 de euro) mi-e mult mai bine ca nu stau la vreun proprietar nesimțit care nu repara tevile si bat vecinii la usa, care are imi da o garsoniera cu chirie cu min 200 de euro, veche, ponosita si vai de capul ei, pe care daca il caut sa-mi dea avansul inapoi dispare si la care nu găsesc niciodata înțelegere. Daca ma gândesc chiar, plătesc mai putin rata lunară decat daca as sta in chirie, nu-mi bate nimeni la usa, nu ma întreaba nimeni de ce zugrăvesc sau schimb mobila, nu ma trage nimeni de mâneca daca plătesc pe 5 sau 7 si mai am si 2 camere cu bucatarie separată.
    Este uimitor cum tara asta da vina exclusiv pe bănci si pe romanul de rand.
    Scuzați-ma dar vina este comuna. In primul rand legile sunt făcute in asa fel încât sa favorizeze bancile, fata de alte tari UE, nu BNR, ca nu da BNR legile de contabilitate si de afacere a străinilor in Romania. In al doilea rand romanul vrea banii, nu apelează la un avocat sa meargă la banca, ar sta si in genunchi doar sa primească fix maine banii, in al treilea rand romanul care nu apelează la un avocat, macar poate sta cu nasul in google sa vada despre dreptul sau de a lua contractul acasa pentru 14 zile si sa il citească. In al treilea rand chiar si dupa ce a semnat contractul si a plecat frumusel acasa, are un termen de ....scrie in contract, de regula, in care poate cere anularea tranzacției (deh daca isi ia timp sa citească si contractul dupa ce l-a semnat si s-a văzut cu bănuții in sac), deci hai sa nu ne uitam doar la unii sa strigam Hoții. Vina e colectivă sa ii zicem asa, legi, bancheri, oameni ahtiati dupa a primi fara sa le pese pana cand iau banii si ulterior ii si au de plătit, atunci se apuca de Moațe.
    Romanului nu ii pasa ca unul are specializare in domeniu, de ce sa dea banii unui consilier sa ii zica ce are de facut? Ca doar el stie si sa schimbe becuri, sa repare mobila si sa fie si șofer. Despre asta e vorba. Prost nu e ala care cere ci ala care da. Cam asa stau lucrurile.
    Ținând cont ca am sub 35, cred ca m-am documentat mai mult decat 50% din cei care si-au luat credit. Pt ca m-a interesat care structura a blocului e mai rezistenta, m-a interesat cât am de plata in 30 de ani, ce beneficii am, daca am si posibilitatea returnării banilor, daca pot sa stau intr-un loc avantajos de unde pot sa plec ușurata dimineata ca nu fac 5h pana la munca si nu ma costa mai mult transportul decat casa , etc. Dar pentru toate astea trebuie sa ti si pese înainte sa dai cu subsemnatul.
    • Like 7
  • Frumos articol si de bun simt, din pacate nu multi vor intelege
    • Like 2
    • @ Boby Doru
      Ce este de inteles, daca binevoiesti a ne explica.
      • Like 0
    • @ Daniel Kurtmann
      Daca avansul e prea mic si dobanda foarte mica isi vor lua credite si cei care nu isi pot permite. Bancile se poarta iresponsabil cu banii deponentilor.
      Cei care isi permit credit imobiliar sunt relativ putini si deci pretul ar trebui sa fie mai mic in conditii normale.
      Rationamentul pare simplu dar sunt foarte putini oameni cu care sa poti discuta rational asa ceva. Vad foarte multa emotie cand deschid subiectul cu cei care au deja credite si nu stiu cum sa-l inchid mai repede. Daca sunt siguri ca au facut un lucru bun de ce sunt asa anxiosi ?
      • Like 0


Îți recomandăm

articol audio
play icon mic icon elevi-

Educatori, învățători, profesori, cu toții sunt obosiți și fără chef. Dacă nu se urlă pe un etaj dintr-o școala, sigur se vorbește printre dinți. Dacă nu merg manipulările fine, sigur merg metode care sfredelesc sufletele celor mici cu replici grele. (Foto: Guliver/Getty Images)

Citește mai mult

Microsoft Envision Forum

Peste 800 de reprezentanți ai mediului de afaceri au luat parte, la București, la cea de-a VII-a ediție a Microsoft Envision Forum. În timpul conferinței, Gerd Leonhard - cunoscut futurist și autor, Raymond Campbell - fondator și CEO al Phulukisa Health Solutions și Cedric Dumont – aventurier și antreprenor au discutat despre transformarea digitală.

Citește mai mult